Geschreven door Nicki Price, CEO
Als u uw hoofdverblijf in Spanje verkoopt en de volledige verkoopprijs herinvesteert in een andere hoofdwoning, ergens aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol of Costa Almería, betaalt u helemaal geen vermogenswinstbelasting (CGT) over de winst. Dit is de "exención por reinversión en vivienda habitual" (vrijstelling voor herinvestering in een hoofdverblijf), vastgelegd in de Spaanse inkomstenbelastingwet (Ley 35/2006 del IRPF en de bijbehorende verordening Real Decreto 439/2007). U moet fiscaal inwoner van Spanje zijn, beide woningen moeten uw vaste woonplaats zijn en u moet binnen twee jaar herinvesteren. Herinvesteert u slechts een deel van de opbrengst, dan is alleen dat deel van de winst vrijgesteld en wordt de rest belast tegen de spaartarieven van 19%-28%.
Deze gids legt precies uit hoe de regeling werkt als u in 2026 aan de kust een grotere of kleinere woning koopt, wat als herinvestering telt, in welke valkuilen niet-inwoners trappen en welke andere belastingen (plusvalía municipal, ITP, AJD) bij de verhuizing komen kijken.
Voor een Spaans fiscaal inwoner is de winst op de verkoop van een woning het verschil tussen de verkoopprijs en de verkrijgingskosten (de prijs die u betaalde plus de aankoopbelastingen, notaris, kadaster en aantoonbare verbeteringen). Die winst wordt toegevoegd aan de "spaargrondslag" van uw inkomstenbelasting en door de Agencia Tributaria volgens een oplopende schaal belast.
| Winstschijf | Tarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.000 - €50.000 | 21% |
| €50.000 - €200.000 | 23% |
| €200.000 - €300.000 | 27% |
| Boven €300.000 | 28% |
Niet-inwoners betalen een vast tarief van 19% over de winst en komen niet in aanmerking voor de hieronder beschreven herinvesteringsvrijstelling, zie het onderscheid in onze gids over fiscaal inwonerschap in Spanje en de 183-dagenregel. Of u inwoner bent, is het belangrijkste feit in dit hele artikel.
Ja, als de woning die u verkoopt uw vivienda habitual (hoofdverblijf) is en u de verkoopopbrengst herinvesteert in een ander hoofdverblijf, wordt de winst uitgesteld en bij volledige herinvestering in feite vrijgesteld op grond van Ley 35/2006. U hoeft niet in dezelfde provincie of autonome regio te blijven: een appartement in Torrevieja (Costa Blanca) verkopen en een villa in Estepona (Costa del Sol) kopen komt precies zo in aanmerking als een lokale verhuizing. Waar het om gaat is de aard van elke woning, niet de postcode.
Aan drie voorwaarden moet tegelijk zijn voldaan:
De vrijstelling is evenredig aan het deel van de netto verkoopopbrengst dat u opnieuw in een hoofdverblijf steekt. Herinvesteert u alles, dan is 100% van de winst vrijgesteld. Herinvesteert u de helft, dan is de helft van de winst vrijgesteld en wordt de andere helft belast tegen de spaartarieven. De "netto opbrengst" is de verkoopprijs minus de hypotheek die u nog op de verkochte woning afloste.
Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld, van de Costa del Sol naar de Costa Blanca:
Het geld voor de nieuwe woning mag uit een hypotheek komen, u hoeft niet alleen contant geld te herinvesteren. Maar de belastinginspecteurs kijken naar het totaalbedrag dat in de nieuwe vaste woonplaats is gestoken, dus bewaar zorgvuldig de gegevens over de koopsom, de belastingen en de akten.
U hebt twee jaar om te herinvesteren en cruciaal is dat de termijn in beide richtingen loopt. U kunt de nieuwe woning tot twee jaar na de verkoop kopen, of eerst de nieuwe woning kopen en de oude binnen de daaropvolgende twee jaar verkopen, handig bij een ketenverkoop, zoals we uitleggen in ketenverkoop en verkopen om te kopen in Spanje. De termijn wordt geteld vanaf de datum van de escritura, de akte die voor de notaris wordt getekend.
U geeft uw voornemen om te herinvesteren op in uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting (Modelo 100) over het jaar van de verkoop, ook als de herinvestering nog niet heeft plaatsgevonden. Herinvesteert u later niet binnen de termijn, dan moet u een gecorrigeerde aangifte indienen en de belasting plus rente wegens te late betaling voldoen. Doe dus alleen aanspraak op de vrijstelling als u de verhuizing echt wilt afronden.
Nee. De inhouding van 3% op de verkoopprijs via Modelo 211 geldt alleen als de verkoper niet-inwoner is: de koper houdt 3% in en draagt dit af aan de Agencia Tributaria als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de niet-inwoner. Een verkoper die inwoner is ontvangt de volledige prijs en voldoet eventuele vermogenswinstbelasting via de jaarlijkse Modelo 100. Dit is een van de redenen waarom u uw fiscale woonplaats ruim voor de oplevering met uw advocaat moet vaststellen, zoals behandeld in onze uitleg over de notaris en de afwikkelingsdag in Spanje. De werking van de verkoop zelf, inclusief de inhouding van 3%, staat beschreven in onze gids over een woning verkopen in Spanje: belastingen, kosten en stappen.
Bent u 65 jaar of ouder en verkoopt u uw vaste woonplaats, dan is de winst volledig vrijgesteld van vermogenswinstbelasting op grond van Ley 35/2006, ongeacht herinvestering. U hoeft dan helemaal geen andere woning te kopen. Dat is van belang voor veel gepensioneerden die van een grote villa in het binnenland verhuizen naar een gemakkelijk te onderhouden appartement bij het strand in Guardamar del Segura of Benalmádena. De vrijstelling geldt alleen voor het hoofdverblijf; een vakantiewoning of een verhuurde tweede woning komt niet in aanmerking en wordt gewoon belast. Weegt u af waar u zich wilt vestigen, dan zijn onze gids over de omgeving van Benalmádena en ons overzicht van de kosten van levensonderhoud aan de kust een goed beginpunt.
De herinvesteringsvrijstelling betreft alleen de vermogenswinstbelasting op de verkoop. De aankoop van de nieuwe woning brengt nog steeds eigen overdrachts- of btw-kosten met zich mee, en die verschillen sterk per regio, precies de reden dat een verhuizing tussen de vier Costas een eigen berekening vraagt. Bestaande woningen betalen overdrachtsbelasting (ITP); nieuwbouw betaalt 10% IVA plus zegelrecht (AJD).
| Kust (regio) | ITP bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Valencia) | 9% (akten getekend vanaf 1 juni 2026, Ley 5/2025; schijf van 11% boven €1 miljoen) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
Aan de Costa Blanca wordt de nieuwe ITP van 9% (eerder 10%) bepaald door de datum van ondertekening bij de notaris, niet door de datum van het contrato de arras of de aanbetaling. Een akte die vanaf 1 juni 2026 wordt getekend, krijgt dus het lagere tarief. De belastinggrondslag is de hoogste van de prijs die u betaalt en de "valor de referencia" van het Catastro, een punt dat veel artikelen over het hoofd zien: ligt de referentiewaarde boven uw prijs, dan wordt ITP berekend over de referentiewaarde. Bovenop de belasting rekent u op notaris (~0,2-0,5%), kadaster (~0,1-0,25%), advocaat (~1% + IVA) en gestoría (~€300). Als vuistregel komt er ~10-13% bij voor een bestaande woning en ~12-15% voor nieuwbouw, aan de onderkant in Andalucía en aan de bovenkant aan de Costa Blanca.
Los van de vermogenswinstbelasting betaalt de verkoper doorgaans de plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, gemeentelijke belasting op de waardestijging van grond) aan het gemeentebestuur. Dit is een belasting over de waardestijging van de grond sinds uw aankoop, berekend volgens de methode die met Real Decreto-ley 26/2021 is ingevoerd. De herinvesteringsvrijstelling geldt niet voor de plusvalía; het is een lokale belasting die verschuldigd is zodra een bebouwbaar perceel van eigenaar wisselt, al kunt u kiezen voor de berekeningswijze met de laagste aanslag en bent u niets verschuldigd als er geen werkelijke winst was. Tarieven en vermenigvuldigers verschillen per gemeente, dus een verkoop in Orihuela, Cartagena of Marbella levert drie verschillende bedragen op.
Nee. Zowel de oude als de nieuwe woning moet uw vaste woonplaats zijn, uw echte hoofdverblijf, geen belegging of toeristische verhuur. Als u van plan bent de nieuwe woning een deel van het jaar te verhuren, loopt u het risico de vrijstelling te verliezen en hebt u bovendien de juiste vergunning nodig, zoals uitgelegd in onze gids over de vergunning voor toeristische verhuur. Kopers die doorstoten naar een woning voor verhuur als belegging, kunnen onze gids over rendementen aan de Costa Cálida en Almería lezen, want dat is een heel ander fiscaal traject.
Mediter biedt aan de vier Costas momenteel 8.388 woningen te koop aan, verspreid over Costa Blanca Zuid, Costa Blanca Noord, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería. Die spreiding maakt een herinvestering over de kusten heen praktisch haalbaar: een inwoner die een rijtjeshuis aan de Costa Blanca Zuid verkoopt en een appartement met zeezicht aan de Costa del Sol koopt, kan beide kanten via één makelaar laten verlopen en zo de twee escritura-data binnen de termijn van twee jaar houden. Wilt u een idee krijgen van de prijsverschillen die deze verhuizingen naar een grotere of kleinere woning aandrijven, vergelijk dan onze regiopagina's via de vier kusten naast elkaar.
Nee. De exención por reinversión op grond van Ley 35/2006 geldt alleen voor fiscaal inwoners van Spanje die hun vaste woonplaats verkopen. Niet-inwoners betalen een vast tarief van 19% vermogenswinstbelasting over de winst en de koper houdt 3% van de prijs in via Modelo 211.
Doorgaans drie jaar onafgebroken, al aanvaardt de wet kortere periodes als u om een gegronde reden verhuist, zoals een overplaatsing voor werk, huwelijk, echtscheiding of ernstige gezondheidsredenen. Laat uw advocaat uw situatie bevestigen voordat u op de vrijstelling vertrouwt.
Ja. De herinvesteringstermijn van twee jaar loopt in beide richtingen: u kunt eerst kopen en binnen twee jaar verkopen, of eerst verkopen en binnen twee jaar kopen. De data worden ontleend aan de notariële escritura.
Nee, de vrijstelling is evenredig. Herinvesteert u bijvoorbeeld 70% van de netto verkoopopbrengst, dan is 70% van de winst vrijgesteld en wordt de resterende 30% belast tegen de spaartarieven van 19%-28%.
Nee. De plusvalía municipal is een aparte gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, die de verkoper bij de verkoop verschuldigd is, ongeacht herinvestering. Vermogenswinstbelasting en plusvalía zijn twee verschillende belastingen.
Nee. Verkopers van 65 jaar of ouder zijn op grond van Ley 35/2006 volledig vrijgesteld van vermogenswinstbelasting over de winst op hun vaste woonplaats, zonder verplichting om een andere woning te kopen.
Of u nu van een appartement naar een villa gaat, kleiner gaat wonen voor uw pensioen of helemaal van kust wisselt: Mediter Real Estate kan zowel de verkoop als de aankoop op elkaar afstemmen en u doorverwijzen naar een Spaanse belastingadvocaat, zodat uw herinvestering binnen de termijn van twee jaar blijft. Neem contact met ons op via info@mediter.com of +34 744 719 499 om uw verhuizing langs de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería door te spreken.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid