Skrevet av Nicki Price, CEO
Hvis du selger din primærbolig i Spania og reinvesterer hele salgssummen i en ny primærbolig, hvor som helst på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol eller Costa Almería, betaler du ingen kapitalgevinstskatt (CGT) på gevinsten. Dette er "exención por reinversión en vivienda habitual" (fritak for reinvestering i primærbolig), fastsatt i den spanske inntektsskatteloven (Ley 35/2006 del IRPF og forskriften Real Decreto 439/2007). Du må være skattemessig bosatt i Spania, begge eiendommene må være din faste bolig, og du må reinvestere innen to år. Reinvesterer du bare deler av salgsinntektene, er det bare tilsvarende andel av gevinsten som er fritatt, mens resten skattlegges med sparesatsene på 19-28 %.
Denne guiden forklarer nøyaktig hvordan fritaket fungerer når du oppgraderer eller nedskalerer langs kysten i 2026, hva som regnes som reinvestering, fellene utenlandsbosatte går i, og de andre skattene (plusvalía municipal, ITP, AJD) som følger med flyttingen.
For en skattemessig bosatt i Spania er gevinsten ved salg av en eiendom forskjellen mellom salgssummen og anskaffelseskostnaden (kjøpesummen pluss kjøpsskatter, notar, tinglysing og dokumenterte forbedringer). Gevinsten legges til "sparebasisen" i inntektsskatten og skattlegges etter en trinnvis skala av Agencia Tributaria.
| Gevinstintervall | Sats |
|---|---|
| Opptil €6 000 | 19 % |
| €6 000 - €50 000 | 21 % |
| €50 000 - €200 000 | 23 % |
| €200 000 - €300 000 | 27 % |
| Over €300 000 | 28 % |
Utenlandsbosatte betaler en fast sats på 19 % av gevinsten og har ikke rett til reinvesteringsfritaket beskrevet nedenfor. Se forskjellen i vår guide om skattemessig bosted i Spania og 183-dagersregelen. Om du er skattemessig bosatt, er det viktigste enkeltpunktet i hele denne artikkelen.
Ja. Hvis boligen du selger er din vivienda habitual (primærbolig) og du reinvesterer salgsinntektene i en ny primærbolig, utsettes gevinsten, og når alt er reinvestert, er den i praksis fritatt etter Ley 35/2006. Det er ikke noe krav om at du blir i samme provins eller autonome region. Å selge en leilighet i Torrevieja (Costa Blanca) og kjøpe en villa i Estepona (Costa del Sol) kvalifiserer derfor på nøyaktig samme måte som en flytting i nærområdet. Det som teller er eiendommenes karakter, ikke postnummeret.
Tre vilkår må alle være oppfylt:
Fritaket er proporsjonalt med hvor mye av nettosalgsinntektene du setter tilbake i en ny primærbolig. Reinvesterer du alt, er 100 % av gevinsten fritatt. Reinvesterer du halvparten, er halvparten av gevinsten fritatt, og den andre halvparten skattlegges med sparesatsene. "Nettoinntekt" er salgssummen minus eventuelt boliglån du nedbetalte på den solgte eiendommen.
Et forenklet regneeksempel, fra Costa del Sol til Costa Blanca:
Pengene til den nye boligen kan inkludere et boliglån, du trenger ikke reinvestere bare kontanter. Skattemyndighetene ser imidlertid på det totale beløpet som er bundet i den nye faste boligen, så ta vare på ryddig dokumentasjon av kjøpesummen, skattene og skjøtene.
Du har to år på deg til å reinvestere, og avgjørende er at fristen gjelder begge veier. Du kan kjøpe den nye boligen inntil to år etter salget, eller du kan kjøpe den nye boligen først og deretter selge den gamle innen de påfølgende to årene. Det er nyttig i en boligkjede, slik vi forklarer i boligkjeder og å selge for å kjøpe i Spania. Fristen regnes fra datoen på escritura, skjøtet som signeres hos notaren.
Du oppgir hensikten om å reinvestere i den årlige selvangivelsen (Modelo 100) for salgsåret, selv om reinvesteringen ennå ikke har skjedd. Hvis du senere ikke reinvesterer innen fristen, må du levere en korrigert selvangivelse og betale skatten pluss morarenter. Krev derfor bare fritaket hvis du faktisk har tenkt å gjennomføre flyttingen.
Nei. Tilbakeholdelsen på 3 % av salgssummen via Modelo 211 gjelder bare når selgeren er utenlandsbosatt. Da holder kjøperen tilbake 3 % og betaler dem til Agencia Tributaria på vegne av den utenlandsbosattes kapitalgevinstskatt. En bosatt selger mottar hele kjøpesummen og gjør opp eventuell kapitalgevinstskatt gjennom den årlige Modelo 100. Dette er én grunn til at skattemessig bosted bør bekreftes med advokaten din i god tid før overtakelsen, slik vi tar for oss i gjennomgangen av notar og overtakelsesdag i Spania. Selve salgsprosessen, inkludert tilbakeholdelsen på 3 %, er beskrevet i vår guide om salg av eiendom i Spania: skatter, kostnader og trinn.
Hvis du er 65 år eller eldre og selger din faste bolig, er gevinsten fullt ut fritatt for kapitalgevinstskatt etter Ley 35/2006 uavhengig av reinvestering, og du trenger ikke kjøpe en ny bolig i det hele tatt. Det betyr mye for mange pensjonister som flytter fra en stor villa i innlandet til en lettstelt leilighet nær stranden i Guardamar del Segura eller Benalmádena. Fritaket gjelder bare primærboligen. En feriebolig eller en utleid sekundærbolig kvalifiserer ikke og skattlegges som vanlig. Hvis du vurderer hvor du vil bosette deg, er vår områdeguide for Benalmádena og sammenligningen av levekostnader langs kysten et godt sted å begynne.
Reinvesteringsfritaket gjelder bare kapitalgevinstskatten ved salget. Kjøpet av den nye boligen har fortsatt sine egne kostnader til overdragelsesskatt eller moms, og disse varierer sterkt mellom regionene. Det er nettopp derfor flytting mellom de fire kystene krever egne beregninger. Bruktboliger betaler overdragelsesskatt (ITP), mens nybygg betaler 10 % IVA (merverdiavgift) pluss stempelavgift (AJD).
| Kyst (region) | ITP ved bruktkjøp | Nybygg |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % (skjøter signert fra 1. juni 2026, Ley 5/2025; 11 % over €1 mill.) | 10 % IVA + 1,4 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
På Costa Blanca avgjøres den nye ITP-satsen på 9 % (ned fra 10 %) av datoen for signeringen hos notaren, ikke datoen for arras/depositum, så et skjøte signert fra 1. juni 2026 får den lavere satsen. Skattegrunnlaget er det høyeste av kjøpesummen du betaler og Catastros "valor de referencia", et poeng mange andre artikler overser. Hvis referanseverdien er høyere enn prisen din, beregnes ITP av referanseverdien. I tillegg til skatten må du budsjettere med notar (ca. 0,2-0,5 %), tinglysing (ca. 0,1-0,25 %), advokat (ca. 1 % + IVA) og gestoría (ca. €300). Som tommelfingerregel bør du legge til ca. 10-13 % ved bruktkjøp og ca. 12-15 % ved nybygg, med den laveste delen av intervallet i Andalucía og den høyeste på Costa Blanca.
Atskilt fra kapitalgevinstskatten betaler selgeren normalt plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kommunal skatt på verdiøkning av tomt) til kommunen. Det er en skatt på økningen i tomteverdien siden du kjøpte, beregnet etter metoden innført ved Real Decreto-ley 26/2021. Reinvesteringsfritaket dekker ikke plusvalía. Det er en lokal skatt som påløper hver gang en urban tomt skifter eier, men du kan velge beregningsmetoden som gir lavest regning, og du skylder ingenting hvis det ikke var noen reell gevinst. Satser og multiplikatorer varierer mellom kommunene, så et salg i Orihuela, Cartagena eller Marbella gir tre ulike beløp.
Nei. Både den gamle og den nye eiendommen må være din vivienda habitual, din reelle primærbolig, ikke en investering eller turistutleie. Hvis du planlegger å leie ut den nye boligen deler av året, risikerer du å miste fritaket, og du trenger i tillegg riktig lisens, som forklart i vår guide til lisens for turistutleie. Kjøpere som i stedet oppgraderer til en utleiebolig, bør lese vår guide til avkastning på Costa Cálida og Almería, for det er en helt annen skattesti.
På tvers av de fire kystene har Mediter for øyeblikket 8 388 eiendommer til salgs, fordelt på Costa Blanca Sør, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería. Denne bredden er nettopp det som gjør en reinvestering på tvers av kystene praktisk gjennomførbar: en bosatt som selger et rekkehus på Costa Blanca Sør og kjøper en leilighet med havutsikt på Costa del Sol, kan samordne begge ender gjennom ett enkelt byrå og holde de to datoene for escritura innenfor toårsfristen. Hvis du vil ha en følelse av prisforskjellene som driver disse oppgraderingene og nedskaleringene, kan du sammenligne områdesidene våre for de fire kystene side om side.
Nei. Exención por reinversión etter Ley 35/2006 gjelder bare personer som er skattemessig bosatt i Spania og selger sin faste bolig. Utenlandsbosatte betaler en fast kapitalgevinstskatt på 19 % av gevinsten, og kjøperen holder tilbake 3 % av prisen via Modelo 211.
Som hovedregel tre sammenhengende år, men loven godtar kortere perioder hvis du flytter av en begrunnet grunn, for eksempel jobbytte, ekteskap, skilsmisse eller alvorlige helsemessige årsaker. Advokaten din bør bekrefte din situasjon før du stoler på fritaket.
Ja. Toårsfristen for reinvestering gjelder i begge retninger, så du kan kjøpe først og selge innen to år, eller selge først og kjøpe innen to år. Datoene hentes fra den notarielle escritura.
Nei, fritaket er proporsjonalt. Hvis du for eksempel reinvesterer 70 % av nettosalgsinntektene, er 70 % av gevinsten fritatt, og de resterende 30 % skattlegges med sparesatsene på 19-28 %.
Nei. Plusvalía municipal er en egen kommunal skatt på økningen i tomteverdi, som selgeren skylder ved salget uavhengig av reinvestering. Kapitalgevinstskatt og plusvalía er to ulike skatter.
Nei. Selgere som er 65 år eller eldre, er fullt ut fritatt for kapitalgevinstskatt på gevinsten fra sin faste bolig etter Ley 35/2006, uten krav om å kjøpe en ny bolig.
Enten du oppgraderer fra leilighet til villa, nedskalerer som pensjonist eller bytter kyst helt, kan Mediter Real Estate samordne både salget og kjøpet og henvise deg til en spansk skatteadvokat, slik at reinvesteringen din holder seg innenfor toårsfristen. Kontakt oss på info@mediter.com eller +34 744 719 499 for å gå gjennom flyttingen din på tvers av Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler