Rédigé par Nicki Price, CEO
Si vous vendez votre résidence principale en Espagne et réinvestissez la totalité du prix de vente dans une autre résidence principale, où que ce soit sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value. C'est l'« exención por reinversión en vivienda habitual » (exonération pour réinvestissement dans la résidence principale), prévue par la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu (Ley 35/2006 del IRPF et son règlement, le Real Decreto 439/2007). Vous devez être résident fiscal espagnol, les deux biens doivent constituer votre résidence habituelle et le réinvestissement doit intervenir dans un délai de deux ans. Si vous ne réinvestissez qu'une partie du produit de la vente, seule la part correspondante de la plus-value est exonérée, le reste étant imposé aux taux de l'épargne, de 19 % à 28 %.
Ce guide explique précisément comment fonctionne ce dispositif lorsque vous changez de bien, pour plus grand ou plus petit, le long du littoral en 2026, ce qui compte comme réinvestissement, les pièges dans lesquels tombent les non-résidents, ainsi que les autres taxes (plusvalía municipal, ITP, AJD) qui accompagnent le déménagement.
Pour un résident fiscal espagnol, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition (prix payé, majoré des taxes d'achat, des frais de notaire et de registre et des travaux justifiés). Cette plus-value s'ajoute à la « base de l'épargne » de votre impôt sur le revenu et est imposée selon un barème progressif par l'Agencia Tributaria.
| Tranche de plus-value | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| 6 000 € - 50 000 € | 21 % |
| 50 000 € - 200 000 € | 23 % |
| 200 000 € - 300 000 € | 27 % |
| Au-delà de 300 000 € | 28 % |
Les non-résidents paient un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value et ne peuvent pas bénéficier de l'exonération pour réinvestissement décrite ci-dessous. Voir la distinction dans notre guide sur la résidence fiscale en Espagne et la règle des 183 jours. Votre statut de résident est le point le plus important de tout cet article.
Oui, si le bien que vous vendez est votre vivienda habitual (résidence principale) et que vous réinvestissez le produit de la vente dans une autre résidence principale, la plus-value est reportée et, en cas de réinvestissement total, de fait exonérée en vertu de la Ley 35/2006. Il n'est pas nécessaire de rester dans la même province ni la même communauté autonome : vendre un appartement à Torrevieja (Costa Blanca) et acheter une villa à Estepona (Costa del Sol) ouvre droit à l'exonération exactement comme un déménagement local. Ce qui compte, c'est la nature de chaque bien, pas le code postal.
Trois conditions doivent être réunies :
L'exonération est proportionnelle à la part du produit net de la vente que vous replacez dans une nouvelle résidence principale. Si vous réinvestissez tout, 100 % de la plus-value est exonérée. Si vous réinvestissez la moitié, la moitié de la plus-value est exonérée et l'autre moitié est imposée aux taux de l'épargne. Le « produit net » correspond au prix de vente diminué du capital du prêt hypothécaire que vous remboursiez sur le bien vendu.
Un exemple chiffré simplifié, de la Costa del Sol à la Costa Blanca :
Les fonds utilisés pour le nouveau bien peuvent inclure un prêt hypothécaire, vous n'êtes pas obligé de réinvestir uniquement de la trésorerie. Toutefois, l'administration fiscale examine le total engagé dans la nouvelle résidence habituelle : conservez donc des justificatifs soignés du prix d'achat, des taxes et des actes.
Vous disposez de deux ans pour réinvestir, et surtout ce délai joue dans les deux sens. Vous pouvez acheter le nouveau bien jusqu'à deux ans après la vente, ou l'acheter d'abord et vendre l'ancien dans les deux ans qui suivent, ce qui est utile en cas de chaîne de transactions, comme nous l'expliquons dans chaînes de transactions et vente pour achat en Espagne. Le délai se compte à partir de la date de l'escritura, l'acte signé devant notaire.
Vous déclarez votre intention de réinvestir dans votre déclaration annuelle de revenus (Modelo 100) de l'année de la vente, même si le réinvestissement n'a pas encore eu lieu. Si vous ne réinvestissez finalement pas dans le délai imparti, vous devez déposer une déclaration rectificative et payer l'impôt majoré des intérêts de retard : ne demandez donc l'exonération que si vous avez réellement l'intention de mener à bien votre projet.
Non. La retenue à la source de 3 % sur le prix de vente via le Modelo 211 ne s'applique que lorsque le vendeur est non-résident : l'acheteur retient 3 % et les reverse à l'Agencia Tributaria au titre de l'impôt sur la plus-value du non-résident. Un vendeur résident perçoit la totalité du prix et règle l'éventuel impôt sur la plus-value via le Modelo 100 annuel. C'est l'une des raisons pour lesquelles la résidence fiscale doit être confirmée avec votre avocat bien avant la signature, comme le détaille notre guide le notaire et le jour de la signature en Espagne. Le mécanisme de la vente elle-même, y compris la retenue de 3 %, est présenté dans notre guide vendre un bien en Espagne : taxes, coûts et étapes.
Si vous avez 65 ans ou plus et vendez votre résidence habituelle, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt en vertu de la Ley 35/2006 quel que soit le réinvestissement : vous n'avez pas besoin d'acheter un autre bien. Cela concerne de nombreux retraités qui quittent une grande villa de l'arrière-pays pour un appartement facile à fermer et à laisser près de la plage, à Guardamar del Segura ou à Benalmádena. L'exonération ne vaut que pour la résidence principale ; une résidence secondaire ou un bien loué n'y ouvre pas droit et est imposé normalement. Si vous hésitez sur l'endroit où vous installer, notre guide de Benalmádena et notre comparatif du coût de la vie sur la côte sont un bon point de départ.
L'exonération pour réinvestissement ne concerne que l'impôt sur la plus-value de la vente. L'achat du nouveau bien entraîne ses propres droits de mutation ou son IVA, qui varient fortement selon la région, et c'est précisément pourquoi un changement de costa demande un calcul spécifique. Les biens de revente supportent les droits de mutation (ITP) ; les logements neufs supportent 10 % d'IVA plus les droits de timbre (AJD).
| Côte (région) | ITP en revente | Logement neuf |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Communauté valencienne) | 9 % (actes signés à partir du 1er juin 2026, Ley 5/2025 ; tranche de 11 % au-delà de 1 M€) | 10 % d'IVA + 1,4 % d'AJD |
| Costa Cálida (Murcie) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % d'IVA + 1,5 % d'AJD |
| Costa del Sol (Andalousie) | 7 % | 10 % d'IVA + 1,2 % d'AJD |
| Costa Almería (Andalousie) | 7 % | 10 % d'IVA + 1,2 % d'AJD |
Sur la Costa Blanca, le nouveau taux d'ITP de 9 % (contre 10 % auparavant) dépend de la date de signature chez le notaire, et non de la date du contrato de arras (contrat d'arrhes) ou du versement de l'acompte : un acte signé à partir du 1er juin 2026 bénéficie donc du taux réduit. La base imposable est la plus élevée des deux valeurs entre le prix payé et le « valor de referencia » du Catastro, un point que la plupart des articles concurrents omettent ; si la valeur de référence dépasse votre prix, l'ITP est calculé sur la valeur de référence. En plus de la taxe, prévoyez le notaire (~0,2-0,5 %), le registre foncier (~0,1-0,25 %), l'avocat (~1 % + IVA) et la gestoría (~300 €). À titre indicatif, comptez ~10-13 % en revente et ~12-15 % pour un logement neuf, la fourchette basse en Andalousie, la fourchette haute sur la Costa Blanca.
Indépendamment de l'impôt sur la plus-value, le vendeur règle normalement la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) à la mairie. Il s'agit d'une taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis votre achat, calculée selon la méthode introduite par le Real Decreto-ley 26/2021. L'exonération pour réinvestissement ne couvre pas la plusvalía : c'est une taxe locale due chaque fois qu'un terrain urbain change de main, même si vous pouvez choisir la méthode de calcul la plus favorable et que vous ne devez rien en l'absence de gain réel. Les taux et coefficients varient selon la commune : une vente à Orihuela, à Carthagène ou à Marbella donnera donc trois montants différents.
Non. L'ancien comme le nouveau bien doivent être votre résidence habituelle, votre véritable domicile principal, et non un investissement ou une location touristique. Si vous prévoyez de louer le nouveau logement une partie de l'année, vous risquez de perdre l'exonération, et vous aurez en outre besoin de la licence adéquate, comme l'explique notre guide de la licence de location touristique. Les acheteurs qui changent de bien pour un investissement locatif liront plutôt notre guide des rendements sur la Costa Cálida et à Almería : c'est un tout autre régime fiscal.
Sur les quatre costas, Mediter propose actuellement 8 388 biens à la vente, répartis entre la Costa Blanca Sud, la Costa Blanca Nord, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería. Cette diversité rend un réinvestissement d'une côte à l'autre tout à fait réalisable : un résident qui vend une maison mitoyenne sur la Costa Blanca Sud et achète un appartement vue mer sur la Costa del Sol peut organiser les deux opérations via une seule agence, en veillant à ce que les deux dates d'escritura restent dans le délai de deux ans. Pour mesurer les écarts de prix qui motivent ces changements de bien, plus grand ou plus petit, comparez nos pages de zones dans les quatre côtes côte à côte.
Non. L'exención por reinversión prévue par la Ley 35/2006 est réservée aux résidents fiscaux espagnols qui vendent leur résidence habituelle. Les non-résidents paient un impôt forfaitaire de 19 % sur la plus-value et l'acheteur retient 3 % du prix via le Modelo 211.
En général trois années continues, bien que la loi admette des durées plus courtes lorsque vous déménagez pour un motif justifié, tel qu'une mutation professionnelle, un mariage, un divorce ou des raisons de santé graves. Votre avocat doit valider votre situation avant que vous ne comptiez sur l'exonération.
Oui. Le délai de réinvestissement de deux ans joue dans les deux sens : vous pouvez acheter d'abord et vendre dans les deux ans, ou vendre d'abord et acheter dans les deux ans. Les dates retenues sont celles de l'escritura signée devant notaire.
Non, l'exonération est proportionnelle. Si vous réinvestissez, par exemple, 70 % du produit net de la vente, 70 % de la plus-value est exonérée et les 30 % restants sont imposés aux taux de l'épargne, de 19 % à 28 %.
Non. La plusvalía municipal est une taxe communale distincte sur l'augmentation de la valeur du terrain, due par le vendeur lors de la vente, indépendamment du réinvestissement. L'impôt sur la plus-value et la plusvalía sont deux impôts différents.
Non. Les vendeurs de 65 ans ou plus sont totalement exonérés d'impôt sur la plus-value réalisée sur leur résidence habituelle en vertu de la Ley 35/2006, sans obligation d'acheter un autre bien.
Que vous passiez d'un appartement à une villa, que vous réduisiez votre surface pour la retraite ou que vous changiez complètement de côte, Mediter Real Estate peut coordonner la vente et l'achat et vous orienter vers un avocat fiscaliste espagnol afin que votre réinvestissement reste dans le délai de deux ans. Contactez-nous à info@mediter.com ou au +34 744 719 499 pour échanger sur votre projet entre la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería.
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