Escrito por Nicki Price, CEO
Si vendes tu vivienda habitual en España y reinviertes todo el importe de la venta en otra vivienda habitual, en cualquier punto de la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería, no pagas ningún impuesto sobre la ganancia patrimonial. Es la "exención por reinversión en vivienda habitual", recogida en la ley del IRPF (Ley 35/2006 del IRPF y su reglamento, el Real Decreto 439/2007). Debes ser residente fiscal en España, ambas propiedades deben ser tu vivienda habitual y tienes que reinvertir en un plazo de dos años. Si reinviertes solo una parte del importe, únicamente queda exenta esa proporción de la ganancia y el resto tributa a los tipos del ahorro, del 19% al 28%.
Esta guía explica con detalle cómo funciona la exención cuando cambias a una vivienda mayor o menor a lo largo de la costa en 2026, qué se considera reinversión, las trampas en las que caen los no residentes y los demás impuestos (plusvalía municipal, ITP, AJD) que acompañan a la mudanza.
Para un residente fiscal en España, la ganancia obtenida al vender un inmueble es la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición (el precio que pagaste más los impuestos de la compra, la notaría, el registro y las mejoras documentadas). Esa ganancia se suma a la "base del ahorro" de tu declaración de la renta y la Agencia Tributaria la grava con una escala progresiva.
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta €6.000 | 19% |
| €6.000 - €50.000 | 21% |
| €50.000 - €200.000 | 23% |
| €200.000 - €300.000 | 27% |
| Más de €300.000 | 28% |
Los no residentes pagan un tipo fijo del 19% sobre la ganancia y no tienen derecho a la exención por reinversión que se describe más abajo; consulta la diferencia en nuestra guía sobre la residencia fiscal en España y la regla de los 183 días. Ser o no residente es el dato más importante de todo este artículo.
Sí. Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia queda aplazada y, cuando la reinversión es total, efectivamente exenta según la Ley 35/2006. No es necesario permanecer en la misma provincia ni en la misma comunidad autónoma, así que vender un apartamento en Torrevieja (Costa Blanca) y comprar una villa en Estepona (Costa del Sol) cumple los requisitos igual que una mudanza local. Lo que importa es la naturaleza de cada inmueble, no el código postal.
Deben cumplirse las tres condiciones a la vez:
La exención es proporcional a la parte del importe neto de la venta que destines a una nueva vivienda habitual. Si reinviertes todo, el 100% de la ganancia queda exento. Si reinviertes la mitad, la mitad de la ganancia está exenta y la otra mitad tributa a los tipos del ahorro. El "importe neto" es el precio de venta menos la hipoteca que estuvieras amortizando sobre el inmueble vendido.
Un ejemplo simplificado, de la Costa del Sol a la Costa Blanca:
El dinero destinado a la nueva vivienda puede incluir una hipoteca, no es necesario reinvertir solo efectivo, pero la inspección tributaria atiende al total comprometido en la nueva residencia habitual, así que conserva bien la documentación del precio de compra, los impuestos y las escrituras.
Dispones de dos años para reinvertir y, lo que es fundamental, el plazo funciona en ambos sentidos. Puedes comprar la nueva vivienda hasta dos años después de la venta, o comprar primero la nueva y vender la antigua en los dos años siguientes, algo útil en una cadena de operaciones, como explicamos en cadenas de compraventa y cómo vender para comprar en España. El plazo se cuenta desde la fecha de la escritura, el documento firmado ante notario.
Debes declarar la intención de reinvertir en la declaración anual de la renta (Modelo 100) del ejercicio de la venta, aunque la reinversión todavía no se haya producido. Si después no reinviertes dentro del plazo, tendrás que presentar una declaración complementaria y pagar el impuesto más los intereses de demora, así que solo debes aplicar la exención si realmente piensas completar la mudanza.
No. La retención del 3% sobre el precio de venta mediante el Modelo 211 solo se aplica cuando el vendedor es no residente: el comprador retiene el 3% y lo ingresa en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto del no residente. Un vendedor residente recibe el precio completo y liquida el impuesto que corresponda a través del Modelo 100 anual. Esta es una de las razones por las que conviene confirmar la residencia fiscal con tu abogado mucho antes de la firma, como explicamos en nuestra guía sobre la notaría y el día de la firma en España. La mecánica de la venta, incluida la retención del 3%, se detalla en nuestra guía vender una propiedad en España: impuestos, costes y pasos.
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda totalmente exenta según la Ley 35/2006 independientemente de la reinversión: no necesitas comprar otra vivienda. Esto es relevante para muchos jubilados que pasan de una gran villa de interior a un apartamento cómodo cerca de la playa en Guardamar del Segura o Benalmádena. La exención se aplica solo a la vivienda habitual; una casa de vacaciones o una segunda propiedad alquilada no cumple los requisitos y tributa de forma ordinaria. Si estás valorando dónde instalarte, nuestra guía de la zona de Benalmádena y nuestra comparativa del coste de vida en la costa son un buen punto de partida.
La exención por reinversión solo afecta al impuesto sobre la ganancia de la venta. La compra de la nueva vivienda sigue conllevando su propio coste de transmisiones o de IVA, y estos varían mucho según la región, que es precisamente la razón por la que mudarse entre las cuatro costas exige hacer cuentas específicas. Las viviendas de segunda mano pagan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); las de obra nueva pagan un 10% de IVA más AJD (Actos Jurídicos Documentados).
| Costa (región) | ITP segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% (escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026, Ley 5/2025; tramo del 11% por encima de €1 M) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
En la Costa Blanca, el nuevo ITP del 9% (frente al 10% anterior) depende de la fecha de firma ante notario y no de la fecha del contrato de arras o del depósito, de modo que una escritura firmada desde el 1 de junio de 2026 se beneficia del tipo más bajo. La base imponible es el mayor entre el precio que pagas y el "valor de referencia" del Catastro, un detalle que la mayoría de los artículos de la competencia pasa por alto: si el valor de referencia supera tu precio, el ITP se calcula sobre el valor de referencia. Además del impuesto, calcula notaría (~0,2-0,5%), registro de la propiedad (~0,1-0,25%), abogado (~1% + IVA) y gestoría (~€300). Como regla general, suma ~10-13% en una reventa y ~12-15% en obra nueva, con el extremo inferior en Andalucía y el superior en la Costa Blanca.
Al margen del impuesto sobre la ganancia patrimonial, el vendedor suele pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) al ayuntamiento, un tributo sobre el aumento del valor del suelo desde que compraste, calculado con el método introducido por el Real Decreto-ley 26/2021. La exención por reinversión no cubre la plusvalía: es un impuesto local que se devenga siempre que cambia de manos un solar urbano, aunque puedes elegir el método de cálculo que dé la cuota más baja y no debes nada si no hubo ganancia real. Los tipos y coeficientes varían según el municipio, así que una venta en Orihuela, Cartagena o Marbella arrojará tres cifras distintas.
No. Tanto la vivienda antigua como la nueva deben ser tu residencia habitual, tu verdadera vivienda principal, no una inversión ni un alquiler turístico. Si planeas alquilar la nueva vivienda durante parte del año, corres el riesgo de perder la exención, y además necesitarías la licencia correspondiente, como explicamos en nuestra guía de la licencia de alquiler turístico. Los compradores que quieran cambiar a una vivienda para alquilar deberían leer nuestra guía de rentabilidades en la Costa Cálida y Almería, ya que se trata de un camino fiscal completamente distinto.
En las cuatro costas, Mediter tiene actualmente 8.388 propiedades en venta, repartidas entre la Costa Blanca Sur, la Costa Blanca Norte, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería. Esa variedad es justo lo que hace práctica una reinversión entre costas: un residente que venda un adosado en la Costa Blanca Sur y compre un apartamento con vistas al mar en la Costa del Sol puede coordinar ambos extremos a través de una sola agencia, manteniendo las dos fechas de escritura dentro del plazo de dos años. Si quieres hacerte una idea de las diferencias de precio que impulsan estos cambios a una vivienda mayor o menor, compara nuestras páginas de zona en las cuatro costas cara a cara.
No. La exención por reinversión de la Ley 35/2006 es solo para residentes fiscales en España que venden su vivienda habitual. Los no residentes pagan un 19% fijo sobre la ganancia y el comprador retiene el 3% del precio mediante el Modelo 211.
Por lo general, tres años continuados, aunque la ley admite periodos más cortos cuando te mudas por una causa justificada, como un traslado laboral, matrimonio, divorcio o motivos graves de salud. Tu abogado debe confirmar tu situación antes de que cuentes con la exención.
Sí. El plazo de reinversión de dos años funciona en ambas direcciones, así que puedes comprar primero y vender en los dos años siguientes, o vender primero y comprar en los dos años siguientes. Las fechas se toman de la escritura otorgada ante notario.
No, la exención es proporcional. Si reinviertes, por ejemplo, el 70% del importe neto de la venta, el 70% de la ganancia queda exento y el 30% restante tributa a los tipos del ahorro del 19%-28%.
No. La plusvalía municipal es un impuesto municipal distinto sobre el incremento del valor del suelo, que paga el vendedor en la venta con independencia de la reinversión. El impuesto sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía son dos tributos diferentes.
No. Los vendedores de 65 años o más están totalmente exentos de tributar por la ganancia de su vivienda habitual según la Ley 35/2006, sin obligación de comprar otra vivienda.
Tanto si pasas de un apartamento a una villa, como si reduces tamaño para la jubilación o cambias de costa por completo, Mediter Real Estate puede coordinar la venta y la compra y ponerte en contacto con un abogado fiscalista español para que tu reinversión se mantenga dentro del plazo de dos años. Escríbenos a info@mediter.com o llámanos al +34 744 719 499 para hablar de tu mudanza por la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería.
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