Автор Nicki Price, CEO
Если вы продаёте своё основное жильё в Испании и вкладываете всю вырученную сумму в другое основное жильё, в любой точке Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol или Costa Almería, то налог на прирост капитала (CGT) с полученной прибыли вы не платите вообще. Это «exención por reinversión en vivienda habitual» (освобождение при реинвестировании в основное жильё), предусмотренное испанским законом о подоходном налоге с физических лиц (Ley 35/2006 del IRPF и подзаконный акт Real Decreto 439/2007). Вы должны быть налоговым резидентом Испании, оба объекта должны быть вашим постоянным местом жительства, а реинвестировать нужно в течение двух лет. Если реинвестируется только часть выручки, освобождается лишь соответствующая доля прибыли, а остальное облагается по ставкам для сбережений от 19% до 28%.
В этом руководстве мы подробно объясняем, как работает льгота, когда вы меняете жильё на более крупное или меньшее на побережье в 2026 году, что считается реинвестированием, в какие ловушки попадают нерезиденты и какие ещё налоги (plusvalía municipal, ITP, AJD) сопровождают переезд.
Для налогового резидента Испании прибыль от продажи недвижимости равна разнице между ценой продажи и стоимостью приобретения (уплаченная цена плюс налоги и расходы при покупке, услуги нотариуса, реестра и документально подтверждённые улучшения). Эта прибыль включается в «базу сбережений» (base del ahorro) вашего подоходного налога и облагается по прогрессивной шкале Agencia Tributaria.
| Диапазон прибыли | Ставка |
|---|---|
| До €6 000 | 19% |
| €6 000 - €50 000 | 21% |
| €50 000 - €200 000 | 23% |
| €200 000 - €300 000 | 27% |
| Свыше €300 000 | 28% |
Нерезиденты платят единую ставку 19% с прибыли и не могут воспользоваться освобождением при реинвестировании, описанным ниже; различие подробно разобрано в нашем материале о налоговом резидентстве в Испании и правиле 183 дней. Является ли продавец резидентом, это самый важный факт во всей этой статье.
Да: если проданный вами дом является вашей vivienda habitual (основным жильём), а вырученные средства вы вкладываете в другое основное жильё, прибыль откладывается, а при полном реинвестировании фактически освобождается от налога согласно Ley 35/2006. Требования оставаться в той же провинции или автономном сообществе нет, поэтому продажа квартиры в Торревьехе (Costa Blanca) и покупка виллы в Эстепоне (Costa del Sol) подпадает под льготу точно так же, как и переезд в пределах одного города. Важен характер каждого объекта, а не почтовый индекс.
Одновременно должны выполняться три условия:
Освобождение пропорционально той части чистой выручки, которую вы вложили в новое основное жильё. Если реинвестируете всё, освобождается 100% прибыли. Если половину, то освобождается половина прибыли, а вторая половина облагается по ставкам для сбережений. «Чистая выручка» это цена продажи за вычетом ипотеки, которую вы погашали по проданному объекту.
Упрощённый пример: переезд с Costa del Sol на Costa Blanca:
В средства на покупку нового дома может входить ипотека, реинвестировать только наличные не обязательно, но налоговые инспекторы смотрят на общую сумму, вложенную в новое постоянное жильё, поэтому аккуратно храните документы о цене покупки, налогах и escrituras.
На реинвестирование у вас есть два года, и, что важно, срок действует в обе стороны. Вы можете купить новый дом в течение двух лет после продажи, а можете сначала купить новый дом и затем продать старый в течение следующих двух лет; это удобно при цепочке сделок, о чём мы пишем в материале о цепочках сделок и продаже ради покупки в Испании. Отсчёт идёт от даты escritura, то есть договора, подписанного у нотариуса.
О намерении реинвестировать вы заявляете в ежегодной декларации о доходах (Modelo 100) за год продажи, даже если реинвестирование ещё не произошло. Если позже вы не уложитесь в срок, придётся подать уточнённую декларацию и уплатить налог вместе с пеней, поэтому заявляйте освобождение, только если действительно намерены завершить переезд.
Нет. Удержание 3% от цены продажи по Modelo 211 применяется только тогда, когда продавец является нерезидентом: покупатель удерживает 3% и перечисляет их в Agencia Tributaria в счёт налога на прирост капитала нерезидента. Продавец-резидент получает полную цену и рассчитывается по налогу через ежегодную Modelo 100. Это одна из причин, по которым налоговое резидентство нужно подтвердить с юристом задолго до завершения сделки, как описано в нашем обзоре дня нотариальной сделки в Испании. Механика самой продажи, включая удержание 3%, изложена в нашем руководстве о продаже недвижимости в Испании: налоги, расходы и шаги.
Если вам 65 лет или больше и вы продаёте своё постоянное жильё, прибыль полностью освобождается от налога на прирост капитала по Ley 35/2006 независимо от реинвестирования, то есть покупать другой дом вообще не нужно. Это важно для многих пенсионеров, которые переезжают из большой виллы вдали от моря в небольшую квартиру у пляжа в Гуардамар-дель-Сегура или Бенальмадене. Освобождение действует только для основного жилья; дом для отпуска или сдаваемая в аренду вторая недвижимость под него не подпадает и облагается налогом в обычном порядке. Если вы выбираете, где поселиться, полезной отправной точкой станут наш обзор района Бенальмадена и сравнение стоимости жизни на побережье.
Освобождение при реинвестировании касается только налога на прирост капитала при продаже. Покупка нового жилья по-прежнему сопровождается собственным налогом на передачу имущества или НДС, и они сильно различаются по регионам, поэтому переезд между четырьмя побережьями требует отдельных расчётов. Вторичное жильё облагается налогом на передачу имущества (ITP); новостройки платят 10% IVA (НДС) плюс гербовый сбор (AJD).
| Побережье (регион) | ITP на вторичное жильё | Новостройка |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Валенсийское сообщество) | 9% (для escrituras, подписанных с 1 июня 2026 года, Ley 5/2025; 11% для части свыше €1 млн) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Costa Cálida (Мурсия) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Costa del Sol (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Costa Almería (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
На Costa Blanca новая ставка ITP 9% (вместо 10%) определяется датой подписания у нотариуса, а не датой contrato de arras или внесения депозита, поэтому escritura, подписанная с 1 июня 2026 года, облагается по сниженной ставке. Налоговой базой служит большая из двух сумм: уплаченная вами цена или «valor de referencia» (референтная стоимость) по Catastro. Большинство конкурирующих статей этот момент упускают: если референтная стоимость выше вашей цены, ITP начисляется на референтную стоимость. Помимо налога, закладывайте нотариуса (~0,2-0,5%), земельный реестр (~0,1-0,25%), юриста (~1% + IVA) и gestoría (~€300). В качестве ориентира добавляйте ~10-13% при покупке вторичного жилья и ~12-15% при покупке новостройки: нижняя граница относится к Андалусии, верхняя к Costa Blanca.
Отдельно от налога на прирост капитала продавец, как правило, платит plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, муниципальный налог на прирост стоимости городской земли) в мэрию. Это налог на рост стоимости земли с момента вашей покупки, рассчитываемый по методу, введённому Real Decreto-ley 26/2021. Освобождение при реинвестировании plusvalía не покрывает: это местный налог, который возникает при любой смене владельца городского участка, хотя вы можете выбрать способ расчёта, дающий меньшую сумму, а при отсутствии реального прироста платить ничего не нужно. Ставки и коэффициенты различаются по муниципалитетам, поэтому продажа в Orihuela, Cartagena или Marbella даст три разных результата.
Нет. И старый, и новый объект должны быть вашим постоянным местом жительства, то есть настоящим основным жильём, а не инвестицией или туристическим объектом. Если вы планируете сдавать новое жильё часть года, вы рискуете потерять освобождение, а кроме того вам понадобится соответствующая лицензия, как объясняется в нашем руководстве по лицензии на туристическую аренду. Тем, кто переходит на объект для сдачи в аренду, стоит прочитать наше руководство по доходности на Costa Cálida и в Альмерии: это совершенно другой налоговый путь.
На четырёх побережьях Mediter сейчас представляет 8 388 объектов на продажу на юге и севере Costa Blanca, на Costa Cálida, Costa del Sol и Costa Almería. Именно такой охват делает практичным реинвестирование с переездом на другое побережье: резидент, продающий таунхаус на юге Costa Blanca и покупающий квартиру с видом на море на Costa del Sol, может организовать оба конца сделки через одно агентство и уложить даты двух escrituras в двухлетний срок. Чтобы почувствовать разницу в ценах, которая подталкивает к смене жилья на более крупное или меньшее, сравните страницы наших районов в материале о четырёх побережьях бок о бок.
Нет. Exención por reinversión по Ley 35/2006 предназначено только для налоговых резидентов Испании, продающих своё постоянное жильё. Нерезиденты платят единый налог на прирост капитала 19%, а покупатель удерживает 3% цены через Modelo 211.
Как правило, три года подряд, хотя закон допускает и более короткие сроки, если вы переезжаете по уважительной причине: смена места работы, брак, развод или серьёзные проблемы со здоровьем. Прежде чем рассчитывать на освобождение, убедитесь у юриста, что ваша ситуация подходит.
Да. Двухлетний срок реинвестирования действует в обоих направлениях: можно сначала купить и продать в течение двух лет либо сначала продать и купить в течение двух лет. Даты берутся из нотариально заверенной escritura.
Нет, освобождение пропорциональное. Если вы реинвестируете, скажем, 70% чистой выручки, то 70% прибыли освобождается, а оставшиеся 30% облагаются по ставкам для сбережений 19%-28%.
Нет. Plusvalía municipal это отдельный налог мэрии на рост стоимости земли, который продавец платит при продаже независимо от реинвестирования. Налог на прирост капитала и plusvalía это два разных налога.
Нет. Продавцы в возрасте 65 лет и старше полностью освобождаются от налога на прирост капитала с прибыли от продажи постоянного жилья по Ley 35/2006, и покупать другой дом им не требуется.
Меняете ли вы квартиру на виллу, уменьшаете жильё в связи с выходом на пенсию или полностью переезжаете на другое побережье, Mediter Real Estate организует и продажу, и покупку и порекомендует испанского налогового юриста, чтобы ваше реинвестирование уложилось в двухлетний срок. Свяжитесь с нами по адресу info@mediter.com или по телефону +34 744 719 499, чтобы обсудить переезд по побережьям Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol и Costa Almería.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie