Verfasst von Nicki Price, CEO
Wenn Sie 2026 Ihre Immobilie an der Costa del Sol verkaufen, sind die zwei wirksamsten legalen Möglichkeiten, wenig oder gar keine Kapitalertragsteuer (KESt) zu zahlen, die Wiederanlagevergünstigung für die Hauptwohnung und die Über-65-Befreiung. War die Immobilie Ihr gewöhnlicher Wohnsitz und sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, können Sie den Gewinn aufschieben oder vollständig neutralisieren, indem Sie den Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren in eine andere Hauptwohnung reinvestieren (exención por reinversión). Und wenn Sie 65 Jahre oder älter sind, können Sie Ihre Hauptwohnung nach den Regeln der Agencia Tributaria völlig steuerfrei verkaufen. Alle anderen zahlen auf den Gewinn die Sparvermögens-Progression von 19 %–28 % – die Frage, ob Sie eine Befreiung in Anspruch nehmen können, ist also bares Geld wert.
Dieser Leitfaden erklärt genau, wie diese Vergünstigungen für Verkäufer an der Costa del Sol funktionieren (und dieselben Regeln gelten auch in unseren Gebieten Costa Blanca, Costa Cálida und Costa Almería, denn die Kapitalertragsteuer ist eine nationale, keine regionale Steuer). Wir behandeln, wer sie nutzen kann, die Fristen, die Formulare und wie die 3%-Einbehaltung für Nichtansässige hineinspielt. Für das größere Bild zu Gebühren, Zeitplanung und Schritten ergänzen Sie dies mit unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf in Spanien 2026.
Die Kapitalertragsteuer ist die Steuer auf den Gewinn zwischen dem, was Sie für die Immobilie bezahlt haben (zuzüglich der abzugsfähigen Erwerbskosten), und dem, wofür Sie sie verkaufen (abzüglich der abzugsfähigen Verkaufskosten). Es handelt sich um eine nationale Steuer unter der Agencia Tributaria, daher legt die Junta de Andalucía keinen eigenen Satz fest – ein Verkäufer an der Costa del Sol zahlt dieselbe KESt wie ein Verkäufer an der Costa Blanca oder Costa Almería.
Der Gewinn berechnet sich als Verkaufspreis abzüglich des Erwerbswerts. Ihr Erwerbswert kann den ursprünglichen Kaufpreis umfassen, die beim Kauf gezahlte ITP oder IVA, Notar- und Grundbuchgebühren, das Honorar Ihres Anwalts sowie alle dokumentierten wertsteigernden Verbesserungen (keine routinemäßigen Reparaturen). Auch Verkaufskosten – Maklerprovision, Ihr Anwalt, der Energieausweis – mindern den Gewinn. Bewahren Sie jede Rechnung auf: Ohne Belege lässt die Agencia Tributaria den Abzug der Kosten nicht zu.
Für in Spanien steuerlich Ansässige wird der Gewinn innerhalb der Sparvermögens-Skala (base del ahorro) besteuert, die in Stufen verläuft. Für Nichtansässige wird der Gewinn mit einem Pauschalsatz nach dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes besteuert. Dies sind die Zahlen für 2026:
| Wer Sie sind | Satz auf den Gewinn |
|---|---|
| Ansässig – erste 6.000 € des Gewinns | 19 % |
| Ansässig – 6.000 € bis 50.000 € | 21 % |
| Ansässig – 50.000 € bis 200.000 € | 23 % |
| Ansässig – 200.000 € bis 300.000 € | 27 % |
| Ansässig – über 300.000 € | 28 % |
| Nichtansässig (EU/EWR und Drittländer) | 19 % pauschal |
Ein Ansässiger mit einem Gewinn von 120.000 € zahlt also einen Mischbetrag über die Stufen hinweg, nicht pauschal 23 %. Ein Nichtansässiger, der dieselbe Immobilie verkauft, zahlt pauschal 19 %, kann aber normalerweise weder die Wiederanlagevergünstigung noch die Über-65-Befreiung nutzen, die Ansässigen beim Verkauf ihres gewöhnlichen Wohnsitzes vorbehalten sind. Herauszufinden, ob Sie ansässig sind, ist hier enorm wichtig – siehe unsere Erläuterung zur spanischen 183-Tage-Steuerregel.
Die Wiederanlagevergünstigung (exención por reinversión en vivienda habitual) ermöglicht es einem in Spanien steuerlich Ansässigen, die KESt auf den Verkauf seiner Hauptwohnung zu vermeiden, wenn er den Verkaufserlös in den Kauf oder Bau einer anderen Hauptwohnung reinvestiert. Reinvestieren Sie den vollen Betrag, ist der gesamte Gewinn steuerfrei; reinvestieren Sie nur einen Teil, ist die Befreiung anteilig.
Die von der Agencia Tributaria festgelegten Bedingungen sind streng und sollten Sie kennen, bevor Sie beim Notar etwas unterschreiben:
Sie machen die Vergünstigung in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung für Ansässige, Modelo 100, im Jahr des Verkaufs geltend und erklären dabei Ihre Absicht zur Wiederanlage. Wenn Sie später nicht innerhalb von zwei Jahren reinvestieren, müssen Sie eine ergänzende Erklärung einreichen und die Steuer mit Zinsen nachzahlen – die Absicht muss also echt sein.
Angenommen, Sie sind in Benalmádena ansässig, haben Ihre Wohnung für 220.000 € gekauft (plus 20.000 € Kosten) und verkaufen sie für 340.000 € mit 15.000 € Verkaufskosten. Der Gewinn beträgt etwa 340.000 € − 15.000 € − 240.000 € = 85.000 €. Reinvestieren Sie den vollen Nettoerlös innerhalb von zwei Jahren in eine neue Hauptwohnung, etwa in Estepona, ist der Gewinn von 85.000 € vollständig steuerfrei – Sie zahlen nichts. Reinvestieren Sie nur die Hälfte, wird etwa die Hälfte des Gewinns steuerpflichtig. Wenn Sie überlegen, wohin Sie umziehen sollen, sind unser Leitfaden zur Region Estepona und unser Leitfaden zu Benalmádena gute Ausgangspunkte.
Wenn Sie 65 Jahre oder älter und in Spanien steuerlich ansässig sind, ist der Verkauf Ihres gewöhnlichen Wohnsitzes vollständig von der Kapitalertragsteuer befreit – ohne jede Pflicht zur Reinvestition. Dies ist die mit Abstand wirkungsvollste Vergünstigung für ältere Verkäufer an der Costa del Sol, und anders als bei der Wiederanlagevergünstigung können Sie das Geld frei verwenden: verkleinern, stattdessen mieten oder verschenken.
Die wichtigsten Bedingungen der Agencia Tributaria lauten:
Es gibt eine zweite, weniger bekannte Über-65-Vergünstigung: Der Gewinn aus dem Verkauf jedes beliebigen Vermögenswerts (nicht nur Ihrer Hauptwohnung) kann befreit sein, wenn Sie innerhalb von sechs Monaten bis zu 240.000 € des Erlöses in eine lebenslange Leibrente (renta vitalicia) reinvestieren. Das kann über 65-Jährigen helfen, die eine Ferienwohnung oder Anlageimmobilie an der Costa del Sol verkaufen, nicht nur ihre Hauptwohnung.
Wenn Sie für beide in Frage kommen, ist die Über-65-Befreiung in der Regel einfacher, weil sie keine Wiederanlagepflicht und keine Zwei-Jahres-Frist mit sich bringt. Die Wiederanlagevergünstigung ist der Weg für unter 65-Jährige, die verkaufen, um eine andere Hauptwohnung zu erwerben.
| Merkmal | Wiederanlagevergünstigung | Über-65-Befreiung |
|---|---|---|
| Mindestalter | Keines | 65 zum Verkaufszeitpunkt |
| Immobilie muss Hauptwohnung sein | Ja | Ja |
| Erlös muss reinvestiert werden | Ja, in eine neue Hauptwohnung innerhalb von 2 Jahren | Nein |
| Befreiter Betrag | Anteilig zum reinvestierten Betrag | 100 % des Gewinns auf Ihren Anteil |
| Für Nichtansässige verfügbar | Nein | Nein |
| Erklärt über | Modelo 100 | Modelo 100 |
Wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und über das Modelo 211 an die Agencia Tributaria zu zahlen, als Vorauszahlung auf die KESt des Verkäufers. Der nichtansässige Verkäufer reicht dann innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf das Modelo 210 ein, um die tatsächliche Steuer zu begleichen: Ist die tatsächliche KESt niedriger als die einbehaltenen 3 %, fordern Sie die Differenz zurück; ist sie höher, zahlen Sie den Restbetrag.
In Spanien ansässige Verkäufer unterliegen nicht der 3%-Einbehaltung – aber Sie müssen dem Käufer Ihre Ansässigkeit mit einer steuerlichen Ansässigkeitsbescheinigung nachweisen, sonst behält der Käufer zur eigenen Absicherung trotzdem ein. Dies ist ein häufiger Stolperstein beim Abschluss, kümmern Sie sich also frühzeitig um Ihre Bescheinigung. Wenn Sie nicht ansässig sind, verstehen Sie auch Ihre laufenden Pflichten über unseren Leitfaden zu Ferienimmobiliensteuern und Modelo 210.
Getrennt von der KESt sind Verkäufer auch mit der plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) konfrontiert, einer kommunalen Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die vom Rathaus erhoben wird. Entscheidend: Die Über-65-Befreiung bei der Hauptwohnung von der KESt befreit Sie nicht von der plusvalía – dies sind zwei verschiedene Steuern von zwei verschiedenen Behörden. Seit der Reform von 2021 können Sie die Berechnungsmethode wählen, die die niedrigere Rechnung ergibt, und wenn Sie mit einem echten Verlust beim Grundstückswert verkaufen, können Sie die plusvalía mit den richtigen Unterlagen ganz vermeiden. Jede Gemeinde an der Costa del Sol (Marbella, Mijas, Fuengirola, Estepona) legt innerhalb der nationalen Grenzen ihren eigenen Satz fest – prüfen Sie dies also vor Ort.
Über die von uns betreuten Küsten hinweg hat Mediter Real Estate derzeit 15.664 Immobilien zum Verkauf an der Costa del Sol, Costa Blanca Süd, Costa Cálida, Costa Blanca Nord, Costa de Almería und auf Mallorca. Diese Streuung ist für die Wiederanlagevergünstigung relevant: Da die Ersatz-Hauptwohnung in einer anderen Region oder sogar einem anderen EU-Land liegen kann, lösen viele unserer Verkäufer Eigenkapital aus einer größeren Villa an der Costa del Sol und reinvestieren in eine passend dimensionierte Hauptwohnung anderswo an der Küste – und übertragen dabei den Gewinn steuerfrei. Wenn Sie zwischen Küsten wechseln, ist unser Vergleich der vier spanischen Costas eine nützliche Lektüre.
Ansässige erklären den Verkauf und beanspruchen die Befreiung in der jährlichen Einkommensteuererklärung Modelo 100, die im Frühjahr nach dem Verkaufsjahr eingereicht wird (der Verkauf von 2026 wird in der Kampagne 2027 erklärt). Bewahren Sie Ihre escritura (notarielle Kaufurkunde) von Kauf und Verkauf, alle Kostenrechnungen und, für die Wiederanlage, den Nachweis des neuen Kaufs auf. Da die Beträge groß und die Formalitäten unerbittlich sind, beauftragen Sie einen spanischen Anwalt oder gestor – dessen Honorar ist selbst eine abzugsfähige Kostenposition. Zum breiteren Abschlussprozess siehe unseren Leitfaden zum Notar und Abschlusstag.
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind und die Wohnung Ihr gewöhnlicher Wohnsitz war, können Sie die KESt vermeiden, indem Sie den Erlös innerhalb von zwei Jahren in eine neue Hauptwohnung reinvestieren, oder vollständig, wenn Sie 65 Jahre oder älter sind. Andernfalls wird der Gewinn mit der Sparvermögens-Skala von 19 %–28 % besteuert.
Nicht direkt – die vollständige Befreiung gilt für Ihren gewöhnlichen Wohnsitz. Über 65-Jährige können jedoch den Gewinn aus anderen Vermögenswerten, einschließlich einer Ferienwohnung, abschirmen, indem sie innerhalb von sechs Monaten bis zu 240.000 € in eine lebenslange Leibrente reinvestieren.
Nein. Sowohl die Wiederanlagevergünstigung als auch die Über-65-Befreiung setzen die steuerliche Ansässigkeit in Spanien voraus sowie dass die Immobilie Ihr gewöhnlicher Wohnsitz ist. Nichtansässige zahlen pauschal 19 % und unterliegen der 3%-Einbehaltung über das Modelo 211, wobei die endgültige Steuer über das Modelo 210 abgerechnet wird.
Ja. Die Ersatz-Hauptwohnung kann sich überall in der EU/im EWR befinden, nicht nur in Spanien, sofern sie innerhalb der Regeln tatsächlich zu Ihrem gewöhnlichen Wohnsitz wird.
Nein. Die plusvalía municipal ist eine separate kommunale Grundstückswertsteuer, die von Ihrem Rathaus an der Costa del Sol erhoben wird und nicht von den nationalen KESt-Befreiungen abgedeckt ist. Sie können jedoch die günstigere der beiden offiziellen Berechnungsmethoden wählen und sie ganz vermeiden, wenn Sie mit einem Grundstückswertverlust verkaufen.
Im Wesentlichen eine Wohnung, die Sie mindestens drei Jahre ununterbrochen als Ihren Hauptwohnsitz bewohnt haben. Kürzere Zeiträume können sich qualifizieren, wenn Sie aus gerechtfertigten Gründen wie einem Arbeitsplatzwechsel, Heirat oder Gesundheit umgezogen sind.
Ob Sie ein über 65-jähriger Verkleinerer an der Costa del Sol sind, ein Ansässiger, der seinen Gewinn in eine neue Hauptwohnung überträgt, oder ein Käufer auf der Suche nach dieser Ersatzimmobilie – Mediter Real Estate kann Ihnen helfen, Verkauf und Reinvestition steuerlich effizient zu terminieren. Kontaktieren Sie unser Team zu Immobilien an der Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida und Costa Almería – schreiben Sie an info@mediter.com oder rufen Sie +34 744 719 499 an. (Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung, keine persönliche Steuerberatung; bestätigen Sie Ihre Situation stets mit einem spanischen Anwalt oder gestor.)
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