Escrito por Nicki Price, CEO
Si va a vender su vivienda en la Costa del Sol en 2026, las dos mayores vías legales para pagar poco o ningún impuesto sobre las plusvalías (CGT, por sus siglas en inglés) son la exención por reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 años. Si la propiedad ha sido su residencia habitual y usted es residente fiscal en España, puede aplazar o eliminar la ganancia reinvirtiendo el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (exención por reinversión), y si tiene 65 años o más puede vender su vivienda habitual completamente libre de plusvalías según las normas de la Agencia Tributaria. Los demás pagan la escala de la renta del ahorro del 19%–28% sobre el beneficio, de modo que la cuestión de si cumple los requisitos para una exención tiene un valor económico real.
Esta guía explica exactamente cómo funcionan estas desgravaciones para los vendedores de la Costa del Sol (y las mismas normas se aplican en nuestras zonas de la Costa Blanca, Costa Cálida y Costa Almería, porque el impuesto sobre las plusvalías es un impuesto nacional, no regional). Cubrimos quién cumple los requisitos, los plazos, los formularios y cómo encaja la retención del 3% a no residentes. Para el panorama más amplio de gastos, plazos y pasos, combine esta guía con la de cómo vender una propiedad en España en 2026.
El impuesto sobre las plusvalías es el impuesto sobre el beneficio entre lo que pagó por la propiedad (más los gastos de compra deducibles) y el precio al que la vende (menos los gastos de venta deducibles). Es un impuesto nacional de la Agencia Tributaria, por lo que la Junta de Andalucía no fija un tipo propio: el vendedor de la Costa del Sol paga las mismas plusvalías que uno de la Costa Blanca o de la Costa Almería.
La ganancia se calcula como el precio de venta menos el valor de adquisición. Su valor de adquisición puede incluir el precio de compra original, el ITP o el IVA que pagó al comprar, los gastos de notaría y registro, los honorarios de su abogado y cualquier mejora de capital documentada (no las reparaciones de mantenimiento). Los gastos de venta —la comisión de la agencia inmobiliaria, su abogado, el certificado energético— también reducen la ganancia. Conserve todas las facturas: sin documentos, la Agencia Tributaria no le permitirá deducir el gasto.
Para los residentes fiscales en España, la ganancia tributa dentro de la escala de la renta del ahorro (base del ahorro), que funciona por tramos. Para los no residentes, la ganancia tributa a un tipo fijo según el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Estas son las cifras de 2026:
| Quién es usted | Tipo sobre la ganancia |
|---|---|
| Residente — primeros 6.000 € de ganancia | 19% |
| Residente — de 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| Residente — de 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| Residente — de 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Residente — más de 300.000 € | 28% |
| No residente (UE/EEE y terceros países) | 19% fijo |
Así, un residente con una ganancia de 120.000 € paga una cifra combinada entre los tramos, no un 23% fijo. Un no residente que venda la misma propiedad paga un 19% fijo, pero normalmente no puede usar la exención por reinversión ni la de mayores de 65 años, que están reservadas a los residentes que venden su residencia habitual. Determinar si usted es residente importa mucho aquí: consulte nuestra explicación sobre la regla de los 183 días de residencia fiscal en España.
La exención por reinversión (exención por reinversión en vivienda habitual) permite a un residente fiscal en España evitar las plusvalías por la venta de su vivienda habitual si reinvierte el importe de la venta en la compra o construcción de otra vivienda habitual. Si reinvierte el importe total, toda la ganancia queda exenta; si reinvierte solo una parte, la exención es proporcional.
Las condiciones que fija la Agencia Tributaria son estrictas y conviene conocerlas antes de firmar nada ante notario:
La exención se solicita en su declaración anual de la renta de residentes, el Modelo 100, en el año de la venta, declarando su intención de reinvertir. Si posteriormente no reinvierte en el plazo de dos años, deberá presentar una declaración complementaria y pagar el impuesto con intereses, por lo que la intención debe ser genuina.
Supongamos que usted es residente en Benalmádena, compró su piso por 220.000 € (más 20.000 € de gastos) y lo vende por 340.000 € con 15.000 € de gastos de venta. La ganancia es aproximadamente 340.000 € − 15.000 € − 240.000 € = 85.000 €. Si reinvierte la totalidad del importe neto en una nueva vivienda habitual, por ejemplo en Estepona, dentro de dos años, la ganancia de 85.000 € queda totalmente exenta: no paga nada. Si reinvierte solo la mitad, aproximadamente la mitad de la ganancia pasa a ser imponible. Si está sopesando a dónde trasladarse, nuestra guía de la zona de Estepona y nuestra guía de Benalmádena son buenos puntos de partida.
Si tiene 65 años o más y es residente fiscal en España, la venta de su residencia habitual está completamente exenta del impuesto sobre plusvalías, sin obligación de reinvertir nada. Esta es la desgravación más potente para los vendedores de mayor edad de la Costa del Sol y, a diferencia de la exención por reinversión, usted puede gastar el dinero como quiera: reducir el tamaño de su vivienda, pasar a alquilar o donarlo.
Las condiciones clave de la Agencia Tributaria son:
Existe una segunda desgravación para mayores de 65 años, menos conocida: la ganancia por la venta de cualquier activo (no solo su vivienda habitual) puede quedar exenta si reinvierte hasta 240.000 € del importe obtenido en una renta vitalicia (renta vitalicia) en un plazo de seis meses. Esto puede ayudar a los mayores de 65 años que venden una segunda residencia o un piso de inversión en la Costa del Sol, no solo su vivienda habitual.
Si cumple los requisitos para ambas, la exención para mayores de 65 años suele ser más sencilla porque no conlleva obligación de reinvertir ni plazo de dos años. La exención por reinversión es la vía para los menores de 65 años que venden para comprar otra vivienda habitual.
| Característica | Exención por reinversión | Exención para mayores de 65 |
|---|---|---|
| Edad mínima | Ninguna | 65 años en la fecha de venta |
| La propiedad debe ser vivienda habitual | Sí | Sí |
| Debe reinvertir el importe | Sí, en una nueva vivienda habitual en 2 años | No |
| Importe exento | Proporcional al importe reinvertido | 100% de la ganancia sobre su parte |
| Disponible para no residentes | No | No |
| Se declara en | Modelo 100 | Modelo 100 |
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211, como pago a cuenta de las plusvalías del vendedor. El vendedor no residente presenta entonces el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses desde la venta para liquidar el impuesto real: si las plusvalías efectivas son inferiores al 3% retenido, se reclama la diferencia; si son superiores, se paga el resto.
Los vendedores residentes en España no están sujetos a la retención del 3%, pero debe acreditar su residencia ante el comprador con un certificado de residencia fiscal, o el comprador retendrá igualmente para protegerse. Este es un punto de fricción habitual en la firma, así que gestione su certificado con tiempo. Si es no residente, conozca también sus obligaciones continuadas mediante nuestra guía sobre los impuestos de la segunda residencia y el Modelo 210.
Al margen de las plusvalías estatales, los vendedores también se enfrentan a la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo que cobra el ayuntamiento. Es fundamental saber que la exención de plusvalías estatales para la vivienda habitual de los mayores de 65 años no le exime de la plusvalía municipal: son dos impuestos diferentes de dos administraciones diferentes. Desde la reforma de 2021 puede elegir el método de cálculo que dé la cuota más baja y, si vende con una pérdida real del valor del suelo, puede evitar la plusvalía por completo con la documentación adecuada. Cada municipio de la Costa del Sol (Marbella, Mijas, Fuengirola, Estepona) fija su propio tipo dentro de los límites nacionales, así que compruébelo localmente.
En todas las costas que cubrimos, Mediter Real Estate cuenta actualmente con 15.664 propiedades en venta en la Costa del Sol, la Costa Blanca Sur, la Costa Cálida, la Costa Blanca Norte, la Costa de Almería y Mallorca. Esa diversidad importa para la exención por reinversión: como la vivienda habitual de reemplazo puede estar en otra región o incluso en otro país de la UE, muchos de nuestros vendedores liberan capital de una villa más grande en la Costa del Sol y lo reinvierten en una vivienda habitual del tamaño adecuado en otro punto de la costa, trasladando la ganancia libre de impuestos en el proceso. Si se traslada entre costas, nuestra comparación de las cuatro costas españolas es una lectura útil.
Los residentes declaran la venta y solicitan la exención en la declaración anual de la renta, el Modelo 100, presentada en la primavera siguiente al año de la venta (la venta de 2026 se declara en la campaña de 2027). Conserve su escritura de compra y de venta, todas las facturas de gastos y, para la reinversión, la prueba de la nueva compra. Como las cifras son elevadas y la documentación no admite errores, recurra a un abogado o gestor español: sus honorarios son en sí mismos un gasto deducible. Para el proceso de firma en general, consulte nuestra guía sobre el notario y el día de la firma.
Si es residente fiscal en España y la vivienda era su residencia habitual, puede evitar las plusvalías reinvirtiendo el importe en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, o por completo si tiene 65 años o más. De lo contrario, la ganancia tributa en la escala del ahorro del 19%–28%.
No de forma directa: la exención total es para su residencia habitual. Sin embargo, los mayores de 65 años pueden proteger la ganancia de otros activos, incluida una segunda residencia, reinvirtiendo hasta 240.000 € en una renta vitalicia en un plazo de seis meses.
No. Tanto la exención por reinversión como la de mayores de 65 años requieren residencia fiscal en España y que la propiedad sea su residencia habitual. Los no residentes pagan un 19% fijo y están sujetos a la retención del 3% mediante el Modelo 211, liquidando el impuesto final en el Modelo 210.
Sí. La vivienda habitual de reemplazo puede estar en cualquier lugar de la UE/EEE, no solo en España, siempre que se convierta realmente en su residencia habitual dentro de las normas.
No. La plusvalía municipal es un impuesto local independiente sobre el valor del suelo que cobra el ayuntamiento de su municipio de la Costa del Sol y no está cubierto por las exenciones estatales de plusvalías. No obstante, puede elegir el más bajo de los dos métodos oficiales de cálculo y evitarla por completo si vende con una pérdida del valor del suelo.
En términos generales, una vivienda en la que haya vivido de forma continuada durante al menos tres años como residencia principal. Periodos más cortos pueden cumplir los requisitos si se mudó por razones justificadas como un cambio de trabajo, matrimonio o salud.
Tanto si es un mayor de 65 años que reduce el tamaño de su vivienda en la Costa del Sol, como un residente que traslada su ganancia a una nueva vivienda habitual o un comprador en busca de esa propiedad de reemplazo, Mediter Real Estate puede ayudarle a coordinar la venta y la reinversión para mantener la eficiencia fiscal. Póngase en contacto con nuestro equipo sobre propiedades en la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería: escriba a info@mediter.com o llame al +34 744 719 499. (Este artículo es una orientación general, no asesoramiento fiscal personalizado; confirme siempre su situación con un abogado o gestor español.)
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