Автор Nicki Price, CEO
Если вы продаёте своё жильё на Коста-дель-Соль в 2026 году, два главных законных способа заплатить мало или вовсе ничего по налогу на прирост капитала (CGT) — это льгота при реинвестировании в основное жильё и освобождение для лиц старше 65 лет. Если недвижимость была вашим постоянным местом жительства и вы являетесь налоговым резидентом Испании, вы можете отсрочить или полностью обнулить прирост, реинвестировав выручку в другое основное жильё в течение двух лет (exención por reinversión), а если вам 65 лет или больше, вы можете продать своё основное жильё полностью без уплаты CGT по правилам Agencia Tributaria. Все остальные платят по шкале налогообложения дохода от сбережений 19%–28% с прибыли, поэтому вопрос о том, имеете ли вы право на освобождение, стоит реальных денег.
Это руководство точно объясняет, как работают эти льготы для продавцов на Коста-дель-Соль (и те же правила действуют в наших регионах Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-Альмерия, поскольку налог на прирост капитала является общенациональным, а не региональным). Мы рассматриваем, кто имеет право, сроки, формы и как сюда вписывается удержание 3% для нерезидентов. Чтобы получить более полную картину расходов, сроков и этапов, дополните это нашим руководством по продаже недвижимости в Испании в 2026 году.
Налог на прирост капитала — это налог на прибыль между тем, что вы заплатили за недвижимость (плюс допустимые расходы на покупку), и тем, за сколько вы её продаёте (минус допустимые расходы на продажу). Это общенациональный налог под управлением Agencia Tributaria, поэтому Junta de Andalucía не устанавливает отдельную ставку — продавец на Коста-дель-Соль платит тот же CGT, что и продавец на Коста-Бланка или Коста-Альмерия.
Прирост рассчитывается как цена продажи за вычетом стоимости приобретения. Ваша стоимость приобретения может включать первоначальную цену покупки, ITP или IVA, уплаченные при покупке, нотариальные и регистрационные сборы, гонорар вашего адвоката и любые документально подтверждённые капитальные улучшения (но не текущий ремонт). Расходы на продажу — комиссия агентства недвижимости, услуги вашего адвоката, сертификат энергоэффективности — также уменьшают прирост. Сохраняйте каждый счёт: без документов Agencia Tributaria не позволит вам вычесть расходы.
Для налоговых резидентов Испании прирост облагается в рамках шкалы дохода от сбережений (base del ahorro), которая работает по ступеням. Для нерезидентов прирост облагается по единой ставке в рамках Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Вот показатели на 2026 год:
| Кто вы | Ставка на прирост |
|---|---|
| Резидент — первые €6 000 прироста | 19% |
| Резидент — от €6 000 до €50 000 | 21% |
| Резидент — от €50 000 до €200 000 | 23% |
| Резидент — от €200 000 до €300 000 | 27% |
| Резидент — свыше €300 000 | 28% |
| Нерезидент (ЕС/ЕЭЗ и третьи страны) | 19% единая |
Итак, резидент с приростом €120 000 платит смешанную сумму по разным ступеням, а не единые 23%. Нерезидент, продающий ту же недвижимость, платит единые 19%, но обычно не может использовать льготу при реинвестировании или освобождение для лиц старше 65 лет, которые зарезервированы для резидентов, продающих своё постоянное место жительства. Здесь очень важно определить, являетесь ли вы резидентом — см. наше разъяснение правила 183 дней налогового резидентства Испании.
Льгота при реинвестировании (exención por reinversión en vivienda habitual) позволяет налоговому резиденту Испании избежать CGT при продаже основного жилья, если он реинвестирует выручку от продажи в покупку или строительство другого основного жилья. Реинвестируете полную сумму — весь прирост освобождается; реинвестируете только часть — освобождение пропорционально.
Условия, установленные Agencia Tributaria, строгие, и их стоит знать, прежде чем что-либо подписывать у нотариуса:
Вы заявляете льготу в своей годовой декларации о доходах резидента, Modelo 100, в год продажи, заявляя о своём намерении реинвестировать. Если впоследствии вы не реинвестируете в течение двух лет, вы должны подать дополнительную декларацию и уплатить налог с процентами, поэтому намерение должно быть подлинным.
Предположим, вы резидент в Бенальмадене, купили квартиру за €220 000 (плюс €20 000 расходов) и продаёте её за €340 000 с расходами на продажу €15 000. Прирост составляет примерно €340 000 − €15 000 − €240 000 = €85 000. Реинвестируйте всю чистую выручку в новое основное жильё, например, в Эстепоне, в течение двух лет, и прирост €85 000 полностью освобождается — вы не платите ничего. Реинвестируйте только половину, и примерно половина прироста становится облагаемой. Если вы раздумываете, куда переехать, наше руководство по району Эстепоны и наше руководство по Бенальмадене — хорошая отправная точка.
Если вам 65 лет или больше и вы являетесь налоговым резидентом Испании, продажа вашего постоянного места жительства полностью освобождается от налога на прирост капитала — без требования что-либо реинвестировать. Это самая мощная льгота для пожилых продавцов на Коста-дель-Соль, и, в отличие от льготы при реинвестировании, вы вольны тратить деньги как угодно: приобрести жильё поменьше, арендовать вместо покупки или подарить их.
Ключевые условия от Agencia Tributaria:
Существует вторая, менее известная льгота для лиц старше 65 лет: прирост от продажи любого актива (не только вашего основного жилья) может быть освобождён, если вы реинвестируете до €240 000 выручки в пожизненную ренту (renta vitalicia) в течение шести месяцев. Это может помочь людям старше 65 лет, продающим дом для отдыха или инвестиционную квартиру на Коста-дель-Соль, а не только основное жильё.
Если вы имеете право на обе льготы, освобождение для лиц старше 65 лет обычно проще, поскольку оно не влечёт за собой обязательства по реинвестированию и не ограничено двухлетним сроком. Льгота при реинвестировании — это путь для лиц младше 65 лет, которые продают жильё, чтобы купить другое основное жильё.
| Характеристика | Льгота при реинвестировании | Освобождение для 65+ |
|---|---|---|
| Минимальный возраст | Нет | 65 лет на дату продажи |
| Недвижимость должна быть основным жильём | Да | Да |
| Нужно реинвестировать выручку | Да, в новое основное жильё в течение 2 лет | Нет |
| Освобождаемая сумма | Пропорционально реинвестированной сумме | 100% прироста по вашей доле |
| Доступно нерезидентам | Нет | Нет |
| Декларируется в | Modelo 100 | Modelo 100 |
Когда продавец является нерезидентом, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и уплатить их в Agencia Tributaria с помощью Modelo 211 в качестве авансового платежа по CGT продавца. Затем продавец-нерезидент подаёт Modelo 210 в течение четырёх месяцев после продажи для окончательного расчёта реального налога: если фактический CGT меньше удержанных 3%, вы возвращаете разницу; если больше — доплачиваете остаток.
Продавцы-резиденты Испании не подлежат удержанию 3% — но вы должны подтвердить покупателю своё резидентство сертификатом налогового резидентства, иначе покупатель всё равно произведёт удержание, чтобы защитить себя. Это распространённая проблема при завершении сделки, поэтому позаботьтесь о сертификате заранее. Если вы нерезидент, ознакомьтесь также со своими текущими обязательствами через наше руководство по налогам на дома для отдыха и Modelo 210.
Помимо CGT, продавцы также сталкиваются с plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — местным налогом на увеличение стоимости земли, взимаемым муниципалитетом. Важно отметить, что освобождение от CGT для основного жилья лиц старше 65 лет не освобождает вас от plusvalía — это два разных налога, взимаемых двумя разными органами. После реформы 2021 года вы можете выбрать метод расчёта, дающий меньшую сумму, а если вы продаёте с реальным убытком по стоимости земли, вы можете вовсе избежать plusvalía при наличии правильных документов. Каждый муниципалитет Коста-дель-Соль (Марбелья, Михас, Фуэнхирола, Эстепона) устанавливает свою ставку в рамках общенациональных ограничений, поэтому уточняйте на местах.
На побережьях, которые мы охватываем, Mediter Real Estate в настоящее время имеет 15 664 объекта недвижимости на продажу на Коста-дель-Соль, Коста-Бланка Юг, Коста-Калида, Коста-Бланка Север, Коста-де-Альмерия и Майорке. Этот разброс важен для льготы при реинвестировании: поскольку новое основное жильё может находиться в другом регионе или даже в другой стране ЕС, многие наши продавцы высвобождают капитал в более крупной вилле на Коста-дель-Соль и реинвестируют в основное жильё подходящего размера в другом месте на побережье — перенося прирост без уплаты налога. Если вы переезжаете между побережьями, наше сравнение четырёх испанских побережий будет полезным чтением.
Резиденты декларируют продажу и заявляют освобождение в годовой декларации о доходах Modelo 100, подаваемой весной года, следующего за годом продажи (продажа 2026 года декларируется в кампании 2027 года). Сохраняйте escritura о покупке и продаже, все счета по расходам и, для реинвестирования, подтверждение новой покупки. Поскольку суммы большие, а документация не прощает ошибок, воспользуйтесь услугами испанского адвоката или gestor — их гонорар сам по себе является вычитаемым расходом. О более широком процессе завершения сделки см. наше руководство по нотариусу и дню завершения сделки.
Если вы налоговый резидент Испании и жильё было вашим постоянным местом жительства, вы можете избежать CGT, реинвестировав выручку в новое основное жильё в течение двух лет, или полностью, если вам 65 лет или больше. В противном случае прирост облагается по шкале сбережений 19%–28%.
Не напрямую — полное освобождение действует для вашего постоянного места жительства. Однако лица старше 65 лет могут укрыть прирост от других активов, включая дом для отдыха, реинвестировав до €240 000 в пожизненную ренту в течение шести месяцев.
Нет. И льгота при реинвестировании, и освобождение для лиц старше 65 лет требуют налогового резидентства Испании и того, чтобы недвижимость была вашим постоянным местом жительства. Нерезиденты платят единые 19% и подлежат удержанию 3% через Modelo 211, рассчитываясь по окончательному налогу с помощью Modelo 210.
Да. Новое основное жильё может находиться в любой точке ЕС/ЕЭЗ, а не только в Испании, при условии, что оно действительно становится вашим постоянным местом жительства в рамках правил.
Нет. Plusvalía municipal — это отдельный местный налог на стоимость земли, взимаемый вашим муниципалитетом на Коста-дель-Соль, и он не покрывается общенациональными освобождениями от CGT. Однако вы можете выбрать меньший из двух официальных методов расчёта и вовсе избежать его, если продаёте с убытком по стоимости земли.
В целом это жильё, в котором вы непрерывно проживали не менее трёх лет в качестве основного места жительства. Более короткие периоды могут давать право, если вы переехали по обоснованным причинам, таким как смена работы, брак или здоровье.
Независимо от того, являетесь ли вы человеком старше 65 лет, переезжающим в жильё поменьше на Коста-дель-Соль, резидентом, переносящим свой прирост в новое основное жильё, или покупателем в поисках недвижимости на замену, Mediter Real Estate поможет вам спланировать продажу и реинвестирование так, чтобы оставаться налогово-эффективными. Свяжитесь с нашей командой по вопросам недвижимости на Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-Альмерия — напишите на info@mediter.com или позвоните по +34 744 719 499. (Эта статья является общим руководством, а не персональной налоговой консультацией; всегда уточняйте свою ситуацию у испанского адвоката или gestor.)
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie