Geschreven door Nicki Price, CEO
Als u in 2026 uw woning aan de Costa del Sol verkoopt, zijn de twee grootste legale manieren om weinig of geen vermogenswinstbelasting (CGT) te betalen de herinvesteringsaftrek voor de hoofdwoning en de 65-plusvrijstelling. Als de woning uw vaste verblijfplaats is geweest en u fiscaal inwoner van Spanje bent, kunt u de winst uitstellen of helemaal wegstrepen door de opbrengst binnen twee jaar te herinvesteren in een andere hoofdwoning (exención por reinversión). Bent u 65 jaar of ouder, dan kunt u uw hoofdwoning volledig vrij van CGT verkopen volgens de regels van de Agencia Tributaria. Iedereen anders betaalt de spaarschaal van 19%–28% over de winst, dus de vraag of u in aanmerking komt voor een vrijstelling is echt geld waard.
Deze gids legt precies uit hoe deze aftrekposten werken voor verkopers aan de Costa del Sol (en dezelfde regels gelden in onze gebieden Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería, want vermogenswinstbelasting is een nationale belasting en geen regionale). We behandelen wie in aanmerking komt, de deadlines, de formulieren en hoe de 3%-inhouding voor niet-ingezetenen hierin past. Voor het bredere plaatje van kosten, timing en stappen combineert u dit met onze gids over een woning verkopen in Spanje in 2026.
Vermogenswinstbelasting is de belasting op de winst tussen wat u voor de woning betaald hebt (plus de toegestane aankoopkosten) en wat u ervoor verkoopt (minus de toegestane verkoopkosten). Het is een nationale belasting onder de Agencia Tributaria, dus de Junta de Andalucía stelt geen apart tarief vast — de verkoper aan de Costa del Sol betaalt dezelfde CGT als een verkoper aan de Costa Blanca of Costa Almería.
De winst wordt berekend als de verkoopprijs minus de aankoopwaarde. Uw aankoopwaarde kan de oorspronkelijke aankoopprijs omvatten, de ITP of IVA die u bij aankoop betaalde, notaris- en registratiekosten, het honorarium van uw advocaat en eventuele gedocumenteerde waardevermeerderende verbeteringen (geen routinereparaties). Verkoopkosten — makelaarscommissie, uw advocaat, het energiecertificaat — verlagen de winst eveneens. Bewaar elke factuur: zonder bewijsstukken staat de Agencia Tributaria u niet toe de kosten af te trekken.
Voor fiscaal inwoners van Spanje wordt de winst belast binnen de spaarschaal (base del ahorro), die met schijven werkt. Voor niet-ingezetenen wordt de winst belast tegen een vast tarief onder de Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Dit zijn de cijfers voor 2026:
| Wie u bent | Tarief over de winst |
|---|---|
| Inwoner — eerste €6.000 winst | 19% |
| Inwoner — €6.000 tot €50.000 | 21% |
| Inwoner — €50.000 tot €200.000 | 23% |
| Inwoner — €200.000 tot €300.000 | 27% |
| Inwoner — boven €300.000 | 28% |
| Niet-ingezetene (EU/EER en derde landen) | 19% vast |
Een inwoner met een winst van €120.000 betaalt dus een gemengd bedrag over de schijven, geen vlakke 23%. Een niet-ingezetene die dezelfde woning verkoopt betaalt een vast tarief van 19%, maar kan normaal gesproken geen gebruikmaken van de herinvesteringsaftrek of de 65-plusvrijstelling, die zijn voorbehouden aan inwoners die hun vaste verblijfplaats verkopen. Uitzoeken of u inwoner bent is hier van groot belang — zie onze uitleg over de 183-dagenregel voor fiscaal inwonerschap in Spanje.
De herinvesteringsaftrek (exención por reinversión en vivienda habitual) stelt een fiscaal inwoner van Spanje in staat CGT op de verkoop van zijn hoofdwoning te vermijden als hij de verkoopopbrengst herinvesteert in de aankoop of bouw van een andere hoofdwoning. Herinvesteert u het volledige bedrag, dan is de hele winst vrijgesteld; herinvesteert u slechts een deel, dan is de vrijstelling evenredig.
De voorwaarden die de Agencia Tributaria stelt zijn streng en de moeite waard om te kennen voordat u bij de notaris iets ondertekent:
U claimt de aftrek op uw jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte voor inwoners, Modelo 100, in het jaar van de verkoop, door uw voornemen tot herinvesteren te vermelden. Als u later niet binnen twee jaar herinvesteert, moet u een aanvullende aangifte indienen en de belasting met rente betalen, dus het voornemen moet oprecht zijn.
Stel dat u inwoner van Benalmádena bent, uw appartement kocht voor €220.000 (plus €20.000 kosten) en het verkoopt voor €340.000 met €15.000 aan verkoopkosten. De winst bedraagt ongeveer €340.000 − €15.000 − €240.000 = €85.000. Herinvesteer de volledige netto-opbrengst binnen twee jaar in een nieuwe hoofdwoning in bijvoorbeeld Estepona en de winst van €85.000 is volledig vrijgesteld — u betaalt niets. Herinvesteer slechts de helft en ongeveer de helft van de winst wordt belastbaar. Als u afweegt waarheen te verhuizen, zijn onze gebiedsgids over Estepona en onze gids over Benalmádena goede uitgangspunten.
Bent u 65 jaar of ouder en fiscaal inwoner van Spanje, dan is de verkoop van uw vaste verblijfplaats volledig vrijgesteld van vermogenswinstbelasting — zonder enige verplichting tot herinvesteren. Dit is veruit de krachtigste aftrek voor oudere verkopers aan de Costa del Sol, en anders dan bij de herinvesteringsaftrek mag u het geld besteden zoals u wilt: kleiner gaan wonen, gaan huren, of het wegschenken.
De belangrijkste voorwaarden van de Agencia Tributaria zijn:
Er is een tweede, minder bekende 65-plusaftrek: de winst op de verkoop van welk vermogensbestanddeel dan ook (niet alleen uw hoofdwoning) kan vrijgesteld zijn als u binnen zes maanden maximaal €240.000 van de opbrengst herinvesteert in een lijfrente (renta vitalicia). Dit kan 65-plussers helpen die een vakantiewoning of beleggingsappartement aan de Costa del Sol verkopen, niet alleen hun hoofdwoning.
Komt u voor beide in aanmerking, dan is de 65-plusvrijstelling meestal eenvoudiger omdat er geen herinvesteringsverplichting is en geen tweejaarstermijn. De herinvesteringsaftrek is de route voor onder-65-jarigen die verkopen om een andere hoofdwoning te kopen.
| Kenmerk | Herinvesteringsaftrek | 65-plusvrijstelling |
|---|---|---|
| Minimumleeftijd | Geen | 65 op datum van verkoop |
| Woning moet hoofdwoning zijn | Ja | Ja |
| Opbrengst moet herinvesteerd worden | Ja, in een nieuwe hoofdwoning binnen 2 jaar | Nee |
| Vrijgesteld bedrag | Evenredig aan het herinvesteerde bedrag | 100% van de winst op uw aandeel |
| Beschikbaar voor niet-ingezetenen | Nee | Nee |
| Aangegeven op | Modelo 100 | Modelo 100 |
Wanneer de verkoper een niet-ingezetene is, is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en aan de Agencia Tributaria af te dragen via Modelo 211, als voorschot op de CGT van de verkoper. De niet-ingezeten verkoper dient vervolgens binnen vier maanden na de verkoop Modelo 210 in om de werkelijke belasting af te rekenen: is de feitelijke CGT lager dan de ingehouden 3%, dan vordert u het verschil terug; is deze hoger, dan betaalt u het saldo.
Verkopers die fiscaal inwoner van Spanje zijn, zijn niet onderworpen aan de 3%-inhouding — maar u moet uw inwonerschap aan de koper aantonen met een fiscaal-inwonerschapscertificaat, anders houdt de koper alsnog in om zichzelf in te dekken. Dit is een veelvoorkomend struikelblok bij de afronding, dus regel uw certificaat op tijd. Bent u niet-ingezetene, begrijp dan ook uw doorlopende verplichtingen via onze gids over belastingen op vakantiewoningen en Modelo 210.
Los van de CGT krijgen verkopers ook te maken met de plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), een lokale belasting op de waardestijging van de grond, geheven door het gemeentehuis. Cruciaal: de 65-plusvrijstelling voor de hoofdwoning voor CGT stelt u niet vrij van de plusvalía — dit zijn twee verschillende belastingen van twee verschillende instanties. Sinds de hervorming van 2021 kunt u de berekeningsmethode kiezen die de laagste rekening oplevert, en als u met echt verlies op de grondwaarde verkoopt, kunt u de plusvalía met de juiste papieren helemaal vermijden. Elke gemeente aan de Costa del Sol (Marbella, Mijas, Fuengirola, Estepona) stelt binnen de nationale grenzen haar eigen tarief vast, dus informeer lokaal.
In de kustgebieden die wij bestrijken heeft Mediter Real Estate momenteel 15.664 woningen te koop aan de Costa del Sol, Costa Blanca Zuid, Costa Cálida, Costa Blanca Noord, Costa de Almería en Mallorca. Die spreiding is van belang voor de herinvesteringsaftrek: omdat de vervangende hoofdwoning in een andere regio of zelfs een ander EU-land mag liggen, maken veel van onze verkopers overwaarde vrij op een grotere villa aan de Costa del Sol en herinvesteren ze die in een passende hoofdwoning elders aan de kust — waarbij ze de winst belastingvrij doorrollen. Verhuist u tussen kusten, dan is onze vergelijking van de vier Spaanse costa's nuttige lectuur.
Inwoners geven de verkoop aan en claimen de vrijstelling op de jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte Modelo 100, ingediend in het voorjaar na het jaar van verkoop (een verkoop in 2026 wordt aangegeven in de campagne van 2027). Bewaar uw escritura van aan- en verkoop, alle kostenfacturen en, voor herinvestering, het bewijs van de nieuwe aankoop. Omdat de bedragen groot zijn en de administratie onverbiddelijk, is het verstandig een Spaanse advocaat of gestor in te schakelen — hun honorarium is op zich een aftrekbare kostenpost. Voor het bredere afrondingsproces, zie onze gids over de notaris en de dag van afronding.
Bent u fiscaal inwoner van Spanje en was de woning uw vaste verblijfplaats, dan kunt u CGT vermijden door de opbrengst binnen twee jaar te herinvesteren in een nieuwe hoofdwoning, of volledig als u 65 jaar of ouder bent. Anders wordt de winst belast op de spaarschaal van 19%–28%.
Niet rechtstreeks — de volledige vrijstelling geldt voor uw vaste verblijfplaats. 65-plussers kunnen echter de winst op andere vermogensbestanddelen, waaronder een vakantiewoning, afschermen door binnen zes maanden maximaal €240.000 te herinvesteren in een lijfrente.
Nee. Zowel de herinvesteringsaftrek als de 65-plusvrijstelling vereisen fiscaal inwonerschap van Spanje en dat de woning uw vaste verblijfplaats is. Niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 19% en zijn onderworpen aan de 3%-inhouding via Modelo 211, waarbij de uiteindelijke belasting op Modelo 210 wordt afgerekend.
Ja. De vervangende hoofdwoning mag overal in de EU/EER liggen, niet alleen in Spanje, mits deze binnen de regels daadwerkelijk uw vaste verblijfplaats wordt.
Nee. De plusvalía municipal is een aparte lokale belasting op de grondwaarde, geheven door uw gemeentehuis aan de Costa del Sol, en valt niet onder de nationale CGT-vrijstellingen. U kunt echter wel de laagste van de twee officiële berekeningsmethoden kiezen en deze volledig vermijden als u met verlies op de grondwaarde verkoopt.
Grofweg een woning die u minstens drie jaar onafgebroken als hoofdverblijf heeft bewoond. Kortere periodes kunnen in aanmerking komen als u verhuisde om gerechtvaardigde redenen zoals een baanverandering, huwelijk of gezondheid.
Of u nu een 65-plusser bent die kleiner gaat wonen aan de Costa del Sol, een inwoner die zijn winst doorrolt naar een nieuwe hoofdwoning, of een koper op zoek naar die vervangende woning, Mediter Real Estate kan u helpen de verkoop en de herinvestering zo te timen dat u fiscaal voordelig blijft. Neem contact op met ons team over woningen aan de Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería — mail naar info@mediter.com of bel +34 744 719 499. (Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk belastingadvies; bevestig uw situatie altijd met een Spaanse advocaat of gestor.)
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid