Skrevet av Nicki Price, CEO
Hvis du selger boligen din på Costa del Sol i 2026, er de to største lovlige måtene å betale lite eller ingen gevinstskatt (CGT) på reinvesteringsfritak for hovedbolig og fritaket for personer over 65. Hvis eiendommen har vært din faste bolig og du er skattemessig bosatt i Spania, kan du utsette eller eliminere gevinsten ved å reinvestere salgsinntektene i en ny hovedbolig innen to år (exención por reinversión), og hvis du er 65 år eller eldre, kan du selge hovedboligen din helt fri for gevinstskatt etter reglene til Agencia Tributaria. Alle andre betaler spareskattsatsen på 19 %–28 % av gevinsten, så spørsmålet om du kvalifiserer til et fritak er verdt reelle penger.
Denne veiledningen forklarer nøyaktig hvordan disse fritakene fungerer for selgere på Costa del Sol (og de samme reglene gjelder i våre områder på Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería, fordi gevinstskatt er en nasjonal skatt, ikke en regional). Vi dekker hvem som kvalifiserer, fristene, skjemaene og hvordan 3 %-trekket for ikke-bosatte passer inn. For det større bildet av gebyrer, tidsplan og trinn, kombiner dette med vår veiledning om salg av eiendom i Spania i 2026.
Gevinstskatt er skatten på fortjenesten mellom det du betalte for eiendommen (pluss fradragsberettigede kjøpskostnader) og det du selger den for (minus fradragsberettigede salgskostnader). Det er en nasjonal skatt under Agencia Tributaria, så Junta de Andalucía fastsetter ikke en egen sats — en selger på Costa del Sol betaler samme gevinstskatt som en selger på Costa Blanca eller Costa Almería.
Gevinsten beregnes som salgsprisen minus anskaffelsesverdien. Anskaffelsesverdien din kan inkludere den opprinnelige kjøpsprisen, ITP eller IVA du betalte da du kjøpte, notar- og registreringsgebyrer, advokathonoraret ditt og eventuelle dokumenterte verdiøkende forbedringer (ikke rutinemessige reparasjoner). Salgskostnader — eiendomsmeglerprovisjon, advokaten din, energisertifikatet — reduserer også gevinsten. Ta vare på hver eneste faktura: uten dokumentasjon vil Agencia Tributaria ikke la deg trekke fra kostnaden.
For personer som er skattemessig bosatt i Spania beskattes gevinsten innenfor spareskattskalaen (base del ahorro), som fungerer i trinn. For ikke-bosatte beskattes gevinsten med en flat sats under Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Dette er tallene for 2026:
| Hvem du er | Sats på gevinsten |
|---|---|
| Bosatt — første €6 000 av gevinsten | 19 % |
| Bosatt — €6 000 til €50 000 | 21 % |
| Bosatt — €50 000 til €200 000 | 23 % |
| Bosatt — €200 000 til €300 000 | 27 % |
| Bosatt — over €300 000 | 28 % |
| Ikke-bosatt (EU/EØS og tredjeland) | 19 % flatt |
Så en bosatt med en gevinst på €120 000 betaler et blandet beløp på tvers av trinnene, ikke en flat sats på 23 %. En ikke-bosatt som selger samme eiendom betaler en flat sats på 19 %, men kan normalt ikke bruke reinvesteringsfritaket eller fritaket for over 65, som er forbeholdt bosatte som selger sin faste bolig. Å finne ut om du er bosatt betyr enormt mye her — se vår forklaring på Spanias 183-dagersregel for skattemessig bosted.
Reinvesteringsfritak (exención por reinversión en vivienda habitual) lar en person som er skattemessig bosatt i Spania unngå gevinstskatt ved salg av hovedboligen sin hvis salgsinntektene reinvesteres i å kjøpe eller bygge en ny hovedbolig. Reinvester hele beløpet, og hele gevinsten er fritatt; reinvester bare en del, og fritaket blir forholdsmessig.
Vilkårene fastsatt av Agencia Tributaria er strenge og verdt å kjenne til før du signerer noe hos notaren:
Du krever fritaket på din årlige selvangivelse for bosatte, Modelo 100, i salgsåret, ved å erklære din intensjon om å reinvestere. Hvis du senere ikke reinvesterer innen to år, må du levere en tilleggsselvangivelse og betale skatten med renter, så intensjonen må være reell.
Si at du er bosatt i Benalmádena, kjøpte leiligheten din for €220 000 (pluss €20 000 i kostnader) og selger den for €340 000 med €15 000 i salgskostnader. Gevinsten er omtrent €340 000 − €15 000 − €240 000 = €85 000. Reinvester hele nettoinntekten i en ny hovedbolig i, la oss si, Estepona innen to år, og gevinsten på €85 000 er fullt fritatt — du betaler ingenting. Reinvester bare halvparten, og omtrent halvparten av gevinsten blir skattepliktig. Hvis du vurderer hvor du skal flytte, er vår områdeguide for Estepona og vår Benalmádena-guide gode utgangspunkt.
Hvis du er 65 år eller eldre og skattemessig bosatt i Spania, er salget av din faste bolig fullstendig fritatt for gevinstskatt — uten noe krav om å reinvestere noe. Dette er det desidert kraftigste fritaket for eldre selgere på Costa del Sol, og i motsetning til reinvesteringsfritaket står du fritt til å bruke pengene akkurat som du vil: nedskalere, leie i stedet, eller gi bort.
De viktigste vilkårene fra Agencia Tributaria er:
Det finnes et annet, mindre kjent fritak for over 65: gevinsten ved salg av ethvert aktivum (ikke bare hovedboligen din) kan være fritatt hvis du reinvesterer inntil €240 000 av inntektene i en livrente (renta vitalicia) innen seks måneder. Dette kan hjelpe personer over 65 som selger en feriebolig eller investeringsleilighet på Costa del Sol, ikke bare hovedboligen sin.
Hvis du kvalifiserer til begge, er fritaket for over 65 vanligvis enklere fordi det ikke medfører noen reinvesteringsplikt og ingen toårsfrist. Reinvesteringsfritak er veien for personer under 65 som selger for å kjøpe en annen hovedbolig.
| Egenskap | Reinvesteringsfritak | Fritak for over 65 |
|---|---|---|
| Minimumsalder | Ingen | 65 på salgsdatoen |
| Eiendommen må være hovedbolig | Ja | Ja |
| Må reinvestere inntektene | Ja, i en ny hovedbolig innen 2 år | Nei |
| Fritatt beløp | Forholdsmessig til reinvestert beløp | 100 % av gevinsten på din andel |
| Tilgjengelig for ikke-bosatte | Nei | Nei |
| Deklareres på | Modelo 100 | Modelo 100 |
Når selgeren er ikke-bosatt, er kjøperen lovpålagt å holde tilbake 3 % av salgsprisen og betale det til Agencia Tributaria ved hjelp av Modelo 211, som en forskuddsbetaling på selgerens gevinstskatt. Den ikke-bosatte selgeren leverer deretter Modelo 210 innen fire måneder etter salget for å gjøre opp den reelle skatten: hvis den faktiske gevinstskatten er mindre enn de 3 % som ble trukket, krever du tilbake differansen; hvis den er mer, betaler du restbeløpet.
Selgere som er bosatt i Spania er ikke underlagt 3 %-trekket — men du må bevise bosted overfor kjøperen med et bostedsbevis for skatt, ellers vil kjøperen holde tilbake uansett for å beskytte seg selv. Dette er et vanlig knutepunkt ved gjennomføring, så ordne sertifikatet ditt tidlig. Hvis du er ikke-bosatt, bør du også forstå dine løpende forpliktelser via vår veiledning om skatt på feriebolig og Modelo 210.
Atskilt fra gevinstskatt, møter selgere også plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), en lokal skatt på økningen i tomteverdien, som kreves inn av kommunen. Avgjørende er det at fritaket fra gevinstskatt for hovedbolig for personer over 65 ikke fritar deg fra plusvalía — dette er to forskjellige skatter med to forskjellige myndigheter. Siden reformen i 2021 kan du velge beregningsmetoden som gir den laveste regningen, og hvis du selger med et reelt tap på tomteverdien, kan du unngå plusvalía helt med riktig papirarbeid. Hver kommune på Costa del Sol (Marbella, Mijas, Fuengirola, Estepona) fastsetter sin egen sats innenfor de nasjonale grensene, så sjekk lokalt.
På tvers av kyststrøkene vi dekker, har Mediter Real Estate for øyeblikket 15 664 eiendommer til salgs på Costa del Sol, Costa Blanca Sør, Costa Cálida, Costa Blanca Nord, Costa de Almería og Mallorca. Den spredningen betyr noe for reinvesteringsfritak: fordi erstatningsboligen kan ligge i en annen region eller til og med et annet EU-land, frigjør mange av våre selgere egenkapital på en større villa på Costa del Sol og reinvesterer i en riktig dimensjonert hovedbolig et annet sted på kysten — og ruller gevinsten over skattefritt i prosessen. Hvis du flytter mellom kyststrøk, er vår sammenligning av de fire spanske costaene nyttig lesning.
Bosatte deklarerer salget og krever fritaket på den årlige selvangivelsen Modelo 100, levert våren etter salgsåret (salget i 2026 deklareres i 2027-kampanjen). Ta vare på din escritura for kjøp og salg, alle kostnadsfakturaer og, for reinvestering, bevis på det nye kjøpet. Fordi beløpene er store og papirarbeidet uforsonlig, bør du bruke en spansk advokat eller gestor — honoraret deres er i seg selv en fradragsberettiget kostnad. For den bredere gjennomføringsprosessen, se vår veiledning om notar og gjennomføringsdag.
Hvis du er skattemessig bosatt i Spania og boligen var din faste bolig, kan du unngå gevinstskatt ved å reinvestere inntektene i en ny hovedbolig innen to år, eller fullstendig hvis du er 65 år eller eldre. Ellers beskattes gevinsten på spareskattskalaen 19 %–28 %.
Ikke direkte — det fulle fritaket gjelder din faste bolig. Imidlertid kan personer over 65 skjerme gevinsten på andre aktiva, inkludert en feriebolig, ved å reinvestere inntil €240 000 i en livrente innen seks måneder.
Nei. Både reinvesteringsfritaket og fritaket for over 65 krever skattemessig bosted i Spania og at eiendommen er din faste bolig. Ikke-bosatte betaler en flat sats på 19 % og er underlagt 3 %-trekket via Modelo 211, og gjør opp den endelige skatten på Modelo 210.
Ja. Erstatningsboligen kan ligge hvor som helst i EU/EØS, ikke bare i Spania, forutsatt at den reelt blir din faste bolig innenfor reglene.
Nei. Plusvalía municipal er en separat lokal tomteverdiskatt som kreves inn av kommunen din på Costa del Sol og dekkes ikke av de nasjonale gevinstskattfritakene. Du kan imidlertid velge den laveste av de to offisielle beregningsmetodene og unngå den helt hvis du selger med et tomteverditap.
I store trekk en bolig du har bodd sammenhengende i minst tre år som din hovedbolig. Kortere perioder kan kvalifisere hvis du flyttet av berettigede grunner som jobbytte, ekteskap eller helse.
Enten du er en over-65 som nedskalerer på Costa del Sol, en bosatt som ruller gevinsten din over i en ny hovedbolig, eller en kjøper som leter etter den erstatningseiendommen, kan Mediter Real Estate hjelpe deg med å tidsbestemme salget og reinvesteringen for å forbli skatteeffektiv. Kontakt teamet vårt om eiendom på tvers av Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería — send e-post til info@mediter.com eller ring +34 744 719 499. (Denne artikkelen er generell veiledning, ikke personlig skatterådgivning; bekreft alltid din situasjon med en spansk advokat eller gestor.)
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler