Rédigé par Nicki Price, CEO
Si vous vendez votre logement sur la Costa del Sol en 2026, les deux principaux moyens légaux de payer peu ou pas d'impôt sur les plus-values (IPV) sont l'exonération pour réinvestissement dans la résidence principale et l'exonération des plus de 65 ans. Si le bien a été votre résidence habituelle et que vous êtes résident fiscal espagnol, vous pouvez différer ou annuler la plus-value en réinvestissant le produit de la vente dans une autre résidence principale sous deux ans (exención por reinversión), et si vous avez 65 ans ou plus, vous pouvez vendre votre résidence principale totalement exonérée d'IPV selon les règles de l'Agencia Tributaria. Tous les autres paient le barème des revenus de l'épargne, soit 19 % à 28 % sur le bénéfice : la question de savoir si vous êtes éligible à une exonération vaut donc son pesant d'or.
Ce guide explique précisément comment fonctionnent ces exonérations pour les vendeurs de la Costa del Sol (et les mêmes règles s'appliquent dans nos régions de la Costa Blanca, de la Costa Cálida et de la Costa Almería, car l'impôt sur les plus-values est un impôt national et non régional). Nous abordons qui est éligible, les délais, les formulaires et la place de la retenue de 3 % applicable aux non-résidents. Pour une vue d'ensemble des frais, du calendrier et des étapes, complétez cette lecture avec notre guide sur la vente d'un bien immobilier en Espagne en 2026.
L'impôt sur les plus-values est l'impôt sur le bénéfice réalisé entre le prix d'achat du bien (plus les frais d'acquisition déductibles) et le prix de vente (moins les frais de vente déductibles). Il s'agit d'un impôt national relevant de l'Agencia Tributaria : la Junta de Andalucía ne fixe donc pas de taux distinct — le vendeur de la Costa del Sol paie le même IPV qu'un vendeur de la Costa Blanca ou de la Costa Almería.
La plus-value est calculée comme le prix de vente moins la valeur d'acquisition. Votre valeur d'acquisition peut inclure le prix d'achat initial, l'ITP ou l'IVA payés lors de l'achat, les frais de notaire et de registre, les honoraires de votre avocat et toutes les améliorations en capital justifiées (pas les réparations courantes). Les frais de vente — commission d'agence immobilière, honoraires de votre avocat, certificat énergétique — réduisent également la plus-value. Conservez chaque facture : sans justificatifs, l'Agencia Tributaria ne vous permettra pas de déduire le coût.
Pour les résidents fiscaux espagnols, la plus-value est imposée dans le barème des revenus de l'épargne (base del ahorro), qui fonctionne par tranches. Pour les non-résidents, la plus-value est imposée à un taux forfaitaire au titre de l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Voici les chiffres pour 2026 :
| Votre situation | Taux sur la plus-value |
|---|---|
| Résident — premiers 6 000 € de plus-value | 19 % |
| Résident — de 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| Résident — de 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| Résident — de 200 000 € à 300 000 € | 27 % |
| Résident — au-delà de 300 000 € | 28 % |
| Non-résident (UE/EEE et pays tiers) | 19 % forfaitaire |
Ainsi, un résident réalisant une plus-value de 120 000 € paie un montant combiné sur l'ensemble des tranches, et non un taux forfaitaire de 23 %. Un non-résident vendant le même bien paie un taux forfaitaire de 19 % mais ne peut normalement pas bénéficier de l'exonération pour réinvestissement ni de l'exonération des plus de 65 ans, réservées aux résidents vendant leur résidence habituelle. Déterminer si vous êtes résident est ici capital — consultez notre explication sur la règle des 183 jours de résidence fiscale en Espagne.
L'exonération pour réinvestissement (exención por reinversión en vivienda habitual) permet à un résident fiscal espagnol d'éviter l'IPV sur la vente de sa résidence principale s'il réinvestit le produit de la vente dans l'achat ou la construction d'une autre résidence principale. Réinvestissez la totalité et l'intégralité de la plus-value est exonérée ; réinvestissez seulement une partie et l'exonération est proportionnelle.
Les conditions fixées par l'Agencia Tributaria sont strictes et méritent d'être connues avant de signer quoi que ce soit chez le notaire :
Vous demandez l'exonération sur votre déclaration annuelle d'impôt sur le revenu des résidents, le Modelo 100, l'année de la vente, en déclarant votre intention de réinvestir. Si vous ne parvenez finalement pas à réinvestir sous deux ans, vous devez déposer une déclaration complémentaire et payer l'impôt majoré d'intérêts : l'intention doit donc être sincère.
Supposons que vous êtes résident à Benalmádena, que vous avez acheté votre appartement 220 000 € (plus 20 000 € de frais) et que vous le vendez 340 000 € avec 15 000 € de frais de vente. La plus-value est d'environ 340 000 € − 15 000 € − 240 000 € = 85 000 €. Réinvestissez l'intégralité du produit net dans une nouvelle résidence principale à, disons, Estepona sous deux ans, et la plus-value de 85 000 € est entièrement exonérée — vous ne payez rien. Réinvestissez seulement la moitié et environ la moitié de la plus-value devient imposable. Si vous réfléchissez à l'endroit où déménager, notre guide de la région d'Estepona et notre guide de Benalmádena sont de bons points de départ.
Si vous avez 65 ans ou plus et que vous êtes résident fiscal espagnol, la vente de votre résidence habituelle est totalement exonérée d'impôt sur les plus-values — sans aucune obligation de réinvestissement. C'est l'exonération la plus puissante pour les vendeurs âgés de la Costa del Sol et, contrairement à l'exonération pour réinvestissement, vous êtes libre de dépenser l'argent comme bon vous semble : réduire la taille de votre logement, louer à la place, ou le donner.
Les conditions clés de l'Agencia Tributaria sont les suivantes :
Il existe une deuxième exonération des plus de 65 ans, moins connue : la plus-value réalisée sur la vente de tout bien (pas seulement votre résidence principale) peut être exonérée si vous réinvestissez jusqu'à 240 000 € du produit dans une rente viagère (renta vitalicia) sous six mois. Cela peut aider les plus de 65 ans qui vendent une résidence secondaire ou un appartement d'investissement sur la Costa del Sol, et pas seulement leur résidence principale.
Si vous êtes éligible aux deux, l'exonération des plus de 65 ans est généralement plus simple car elle n'impose aucune obligation de réinvestissement ni délai de deux ans. L'exonération pour réinvestissement est la solution pour les moins de 65 ans qui vendent pour acheter une autre résidence principale.
| Caractéristique | Exonération pour réinvestissement | Exonération des plus de 65 ans |
|---|---|---|
| Âge minimum | Aucun | 65 ans à la date de la vente |
| Le bien doit être la résidence principale | Oui | Oui |
| Obligation de réinvestir le produit | Oui, dans une nouvelle résidence principale sous 2 ans | Non |
| Montant exonéré | Proportionnel au montant réinvesti | 100 % de la plus-value sur votre part |
| Accessible aux non-résidents | Non | Non |
| Déclaré sur | Modelo 100 | Modelo 100 |
Lorsque le vendeur est non-résident, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l'Agencia Tributaria au moyen du Modelo 211, à titre d'acompte sur l'IPV du vendeur. Le vendeur non-résident dépose ensuite le Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente pour régler l'impôt réel : si l'IPV effectif est inférieur aux 3 % retenus, vous récupérez la différence ; s'il est supérieur, vous payez le solde.
Les vendeurs résidents espagnols ne sont pas soumis à la retenue de 3 % — mais vous devez prouver votre résidence à l'acheteur au moyen d'un certificat de résidence fiscale, faute de quoi l'acheteur retiendra quand même la somme pour se protéger. C'est un point de blocage fréquent au moment de la signature : réglez donc votre certificat sans tarder. Si vous êtes non-résident, informez-vous également de vos obligations récurrentes grâce à notre guide sur les impôts des résidences secondaires et le Modelo 210.
Distincte de l'IPV, les vendeurs sont également redevables de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), un impôt local sur l'augmentation de la valeur du terrain, prélevé par la mairie. Point crucial : l'exonération d'IPV pour la résidence principale des plus de 65 ans ne vous exonère pas de la plusvalía — ce sont deux impôts différents relevant de deux autorités différentes. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir la méthode de calcul la plus avantageuse, et si vous vendez à perte réelle sur la valeur du terrain, vous pouvez éviter entièrement la plusvalía avec les justificatifs adéquats. Chaque municipalité de la Costa del Sol (Marbella, Mijas, Fuengirola, Estepona) fixe son propre taux dans les limites nationales : renseignez-vous donc localement.
Sur l'ensemble des côtes que nous couvrons, Mediter Real Estate propose actuellement 15 664 biens à vendre sur la Costa del Sol, la Costa Blanca Sud, la Costa Cálida, la Costa Blanca Nord, la Costa de Almería et Majorque. Cette diversité compte pour l'exonération pour réinvestissement : comme la résidence principale de remplacement peut se trouver dans une autre région ou même un autre pays de l'UE, nombre de nos vendeurs dégagent des fonds propres sur une grande villa de la Costa del Sol et réinvestissent dans une résidence principale mieux dimensionnée ailleurs sur la côte — reportant ainsi la plus-value en franchise d'impôt. Si vous passez d'une côte à une autre, notre comparaison des quatre costas espagnoles est une lecture utile.
Les résidents déclarent la vente et demandent l'exonération sur la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu Modelo 100, déposée au printemps suivant l'année de la vente (la vente de 2026 est déclarée lors de la campagne 2027). Conservez votre escritura d'achat et de vente, toutes les factures de frais et, pour le réinvestissement, la preuve du nouvel achat. Comme les montants sont élevés et la paperasse impitoyable, faites appel à un avocat ou un gestor espagnol — ses honoraires sont eux-mêmes un coût déductible. Pour l'ensemble du processus de signature, consultez notre guide sur le notaire et le jour de la signature.
Si vous êtes résident fiscal espagnol et que le logement était votre résidence habituelle, vous pouvez éviter l'IPV en réinvestissant le produit dans une nouvelle résidence principale sous deux ans, ou totalement si vous avez 65 ans ou plus. Sinon, la plus-value est imposée selon le barème de l'épargne de 19 % à 28 %.
Pas directement — l'exonération totale concerne votre résidence habituelle. Cependant, les plus de 65 ans peuvent mettre à l'abri la plus-value sur d'autres biens, y compris une résidence secondaire, en réinvestissant jusqu'à 240 000 € dans une rente viagère sous six mois.
Non. L'exonération pour réinvestissement comme l'exonération des plus de 65 ans exigent la résidence fiscale espagnole et que le bien soit votre résidence habituelle. Les non-résidents paient un taux forfaitaire de 19 % et sont soumis à la retenue de 3 % via le Modelo 211, puis règlent l'impôt définitif sur le Modelo 210.
Oui. La résidence principale de remplacement peut se situer n'importe où dans l'UE/EEE, et pas seulement en Espagne, à condition qu'elle devienne véritablement votre résidence habituelle dans le respect des règles.
Non. La plusvalía municipal est un impôt local distinct sur la valeur du terrain, prélevé par votre mairie de la Costa del Sol, et n'est pas couverte par les exonérations nationales d'IPV. Vous pouvez toutefois choisir la plus avantageuse des deux méthodes de calcul officielles et l'éviter entièrement si vous vendez à perte sur la valeur du terrain.
En gros, un logement que vous avez habité de façon continue pendant au moins trois ans comme résidence principale. Des durées plus courtes peuvent être admises en cas de déménagement pour motifs justifiés tels qu'un changement d'emploi, un mariage ou des raisons de santé.
Que vous soyez un vendeur de plus de 65 ans réduisant la taille de votre logement sur la Costa del Sol, un résident reportant sa plus-value sur une nouvelle résidence principale, ou un acheteur à la recherche de ce bien de remplacement, Mediter Real Estate peut vous aider à planifier la vente et le réinvestissement pour rester fiscalement avantageux. Contactez notre équipe au sujet de biens sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa Almería — par e-mail à info@mediter.com ou par téléphone au +34 744 719 499. (Cet article constitue une information générale et non un conseil fiscal personnalisé ; confirmez toujours votre situation auprès d'un avocat ou d'un gestor espagnol.)
Ce que vous nous dites ici sert uniquement à vous répondre. Confidentialité
Nous utilisons les cookies nécessaires au fonctionnement du site. Avec votre accord, nous utilisons aussi des cookies de Meta (Facebook) pour mesurer nos publicités et vous montrer des biens proches de ceux que vous avez consultés. Les cookies de Google Analytics, eux aussi seulement avec votre accord, comptent les visites et nous montrent quelles pages sont utiles.
Politique de cookies