Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Immobilie an der Costa Blanca 2026: Die 3%-Einbehaltung und wie Nichtansässige sie zurückfordern

Wenn ein Nichtansässiger 2026 eine Immobilie an der Costa Blanca verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und in Ihrem Namen an die Agencia Tributaria abzuführen (mittels Modelo 211) — dies ist eine Anzahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer, keine zusätzliche Abgabe. Ihr tatsächlicher Gewinn wird mit einem pauschalen Satz von 19 % für Verkäufer aus der EU/dem EWR und für die meisten Nichtansässigen besteuert. Anschließend reichen Sie innerhalb von vier Monaten nach dem Abschluss das Modelo 210 ein: Fällt Ihre tatsächliche Steuerschuld niedriger aus als die einbehaltenen 3 % (oder haben Sie mit Verlust verkauft), fordern Sie die Differenz zurück; ist sie höher, zahlen Sie den Restbetrag.

Dieser eine Mechanismus überrascht jedes Jahr Tausende von Verkäufern an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería. Im Folgenden erklären wir genau, wie die Einbehaltung funktioniert, wie die Steuer berechnet wird und Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Geld zurückbekommen.

Was ist die 3%-Einbehaltung beim Verkauf durch einen Nichtansässigen in Spanien?

Die 3%-Einbehaltung ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer, die der Käufer vom Preis abziehen und an die Agencia Tributaria abführen muss. Sie gilt immer dann, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, und ist im spanischen Einkommensteuergesetz für Nichtansässige (IRNR) geregelt.

Beim Notar am Tag des Abschlusses zahlt Ihnen der Käufer den Verkaufspreis abzüglich 3 %. Innerhalb eines Monats reicht der Käufer (in der Regel über seinen Anwalt oder seine gestoría) das Modelo 211 ein, zahlt diese 3 % an das Finanzamt und gibt Ihnen den abgestempelten Nachweis. Diesen Nachweis benötigen Sie, um später etwas zurückfordern zu können — bestehen Sie daher auf einer Kopie. Behält der Käufer den Betrag nicht ein, kann die Immobilie selbst für die nicht gezahlte Steuer haftbar gemacht werden — weshalb Käufer dies niemals auslassen.

Beispiel: Sie verkaufen eine Wohnung in Torrevieja für 200.000 €. Der Käufer behält 6.000 € (3 %) ein, und Sie erhalten beim Notar 194.000 €. Ihr tatsächlicher Gewinn wird anschließend gesondert berechnet — und die 6.000 € werden auf den sich daraus ergebenden Betrag angerechnet.

Wie viel Kapitalertragsteuer zahlen Nichtansässige 2026 beim Verkauf an der Costa Blanca?

Die Kapitalertragsteuer für Nichtansässige auf spanische Immobilien beträgt pauschal 19 % auf den Nettogewinn für Verkäufer, die in der EU, im EWR (Norwegen, Island, Liechtenstein) ansässig sind, sowie für die meisten Verkäufer mit einem Doppelbesteuerungsabkommen. Für Verkäufer von außerhalb dieser Gebiete beträgt der Satz 24 %. Besteuert wird der Gewinn — nicht der gesamte Verkaufspreis.

Der Gewinn ist im Wesentlichen der Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises, nachdem beide Seiten um die Kosten bereinigt wurden, die Sie nachweisen können. Zu Ihren ursprünglichen Anschaffungskosten rechnen Sie die beim Kauf gezahlte ITP oder IVA, Notar- und Grundbuchgebühren, Anwaltskosten und die Kosten für echte, mit Rechnung belegte Modernisierungen hinzu; von der Verkaufsseite ziehen Sie die Maklerprovision und das Verkaufshonorar des Anwalts ab. Bewahren Sie jede Rechnung auf — ohne Beleg lässt die Agencia Tributaria den Abzug nicht zu.

Kapitalertragsteuer für Nichtansässige bei Immobilienverkäufen nach Küste (2026)

Küste (Region)	CGT-Satz auf den Gewinn	Vom Käufer einbehalten	Einzureichende Erklärung
Costa Blanca (C. Valenciana)	19 % EU/EWR · 24 % andere	3 % des Preises (Modelo 211)	Modelo 210
Costa Cálida (Murcia)	19 % EU/EWR · 24 % andere	3 % des Preises (Modelo 211)	Modelo 210
Costa del Sol (Andalucía)	19 % EU/EWR · 24 % andere	3 % des Preises (Modelo 211)	Modelo 210
Costa Almería (Andalucía)	19 % EU/EWR · 24 % andere	3 % des Preises (Modelo 211)	Modelo 210

Der CGT-Satz und die 3%-Einbehaltung sind nationale Regelungen und daher an allen vier unserer Küsten identisch. Was sich tatsächlich je nach Region unterscheidet, ist die plusvalía municipal (eine gesonderte Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks), die lokal festgelegt wird — mehr dazu weiter unten.

Wie fordere ich die 3%-Einbehaltung zurück, wenn ich zu viel gezahlt habe?

Sie fordern sie zurück, indem Sie innerhalb von vier Monaten nach dem Abschlussdatum beim Notar das Modelo 210 einreichen, in dem Sie den tatsächlichen Gewinn angeben und die bereits einbehaltenen 3 % anrechnen. Sind die 3 % höher als Ihre tatsächliche Steuer, erstattet die Agencia Tributaria die Differenz auf ein Bankkonto.

Dies kommt weit häufiger vor, als Verkäufer erwarten — typischerweise, wenn Sie mit geringem oder gar keinem Gewinn verkauft, einen Verlust gemacht oder die Immobilie nur kurz besessen haben. In diesen Fällen können die einbehaltenen 3 % die tatsächliche Steuer weit übersteigen, und die Rückerstattung kann mehrere Tausend Euro betragen. Die Schritte:

1. Ihr Anwalt sammelt die Nachweise: das abgestempelte Modelo 211 des Käufers, Ihre ursprüngliche escritura (Kaufurkunde) und alle Belege über die Anschaffungskosten, Rechnungen über Modernisierungen sowie die neue Verkaufs-escritura.
2. Der tatsächliche Gewinn und die Steuer von 19 %/24 % werden berechnet.
3. Das Modelo 210 wird innerhalb von vier Monaten eingereicht, wobei die bereits gezahlten 3 % angerechnet werden.
4. Steht eine Rückerstattung an, zahlt das Finanzamt diese aus — in der Praxis dauern Erstattungen jedoch regelmäßig 6 bis 12 Monate, und die Agencia Tributaria kann zuvor eine Prüfung durchführen.
5. Ist Ihre Steuer dagegen höher als 3 %, zahlen Sie den Restbetrag mit demselben Modelo 210 — es entsteht keine Rückerstattung.

Ein praktischer Hinweis: Die Rückerstattung wird nicht freigegeben, wenn Sie aus früheren Jahren noch unbezahlte Einkommensteuer für Nichtansässige (ebenfalls Modelo 210) oder IBI auf die Immobilie schulden. Viele Verkäufer, die ihre jährliche Erklärung für das Ferienhaus nie eingereicht haben, stellen fest, dass das Finanzamt diese Rückstände zuerst verrechnet. Unser Leitfaden zu Ferienhaussteuern an der Costa Cálida (IBI & Modelo 210) erläutert die jährliche Pflicht, deren Erfüllung die Rückerstattung des Einbehalts voraussetzt.

Welche weiteren Steuern und Kosten zahlt ein nichtansässiger Verkäufer?

Neben der Kapitalertragsteuer kommen auf einen nichtansässigen Verkäufer an der Costa Blanca in der Regel die plusvalía municipal, die Maklerprovision, das eigene Anwaltshonorar sowie etwaige Kosten für die Löschung einer Hypothek zu. Diese fallen zusätzlich zur CGT selbst an.

• Plusvalía municipal — eine Gemeindesteuer auf den Anstieg des Grundstückswerts während Ihrer Besitzzeit, die jeder ayuntamiento festlegt, sodass sich die Sätze in Torrevieja, Orihuela oder Pilar de la Horadada unterscheiden können. Seit der Reform von 2021 können Sie die Berechnungsmethode wählen, und wenn keine tatsächliche Wertsteigerung des Grundstücks vorlag, können Sie befreit sein — Sie müssen dies jedoch nachweisen.
• Maklerprovision — in der Regel ein Prozentsatz des Preises zuzüglich IVA, im Voraus schriftlich vereinbart.
• Anwaltshonorar — etwa 1 % + IVA sind üblich für die Abwicklung des Verkaufs und des Modelo 210.
• Energieausweis — gesetzlich vorgeschrieben, um die Immobilie zu vermarkten; siehe unsere Energieausweis-Regeln für Spanien 2026.
• Hypothekenlöschung — ist noch ein Darlehen eingetragen, erheben Notar und Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) Gebühren für dessen Löschung, selbst wenn Sie es vor Jahren zurückgezahlt haben.

Für das vollständige Bild auf Verkäuferseite an allen vier Küsten führt Sie unser eigener Artikel zum Immobilienverkauf in Spanien 2026: Steuern, Kosten und Schritte durch den Ablauf vom Inserat bis zur Schlüsselübergabe.

Spielt es eine Rolle, ob ich für die CGT ansässig oder nichtansässig bin?

Ja — es ändert den gesamten Mechanismus. Sind Sie steuerlich in Spanien ansässig, werden keine 3 % einbehalten; Ihr Gewinn fließt in Ihre jährliche renta (IRPF) nach dem Steuertarif für Kapitaleinkünfte ein, und Ansässige über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können vollständig befreit sein, mit einer Reinvestitionsvergünstigung für diejenigen, die einen anderen Hauptwohnsitz kaufen. Nichtansässige erhalten keine dieser Vergünstigungen und unterliegen der 3%-Einbehaltung.

Ob Sie als ansässig gelten, hängt von der 183-Tage-Regel und dem Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen ab — erklärt in unserem Leitfaden zur Steuerresidenz in Spanien 2026 und der 183-Tage-Regel. Wenn Sie nicht sicher sind, auf welcher Seite der Grenze Sie stehen, holen Sie sich vor der Unterschrift Rat ein, denn der Unterschied kann sehr groß sein. Verkäufer mit ausländischen Konten sollten zudem unseren Leitfaden zur Meldung von Auslandsvermögen Modelo 720 im Hinterkopf behalten, da ein Immobilienverkauf ändern kann, was Sie erklären müssen.

Wie wirkt sich die Einbehaltung bei einem gemeinsamen Verkauf oder einem Verkauf über eine Gesellschaft aus?

Gehört eine Immobilie zwei nichtansässigen Ehepartnern, werden die 3 % auf den gesamten Preis einbehalten, und jeder Eigentümer reicht für seinen Anteil am Gewinn sein eigenes Modelo 210 ein. Ist nur ein Miteigentümer nichtansässig, gilt die Einbehaltung nur für den Anteil des Nichtansässigen.

Wird eine Immobilie über eine Gesellschaft gehalten, gelten wiederum andere Regeln, und fachkundige Beratung ist unerlässlich. Unser Überblick zum gemeinsamen Immobilienkauf oder Kauf über eine Gesellschaft in Spanien 2026 erläutert die Strukturen — und da die Art, wie Sie die Immobilie beim Kauf halten, bestimmt, wie sie beim Verkauf besteuert wird, lohnt es sich, diesen vor dem Kauf zu lesen, nicht erst vor dem Verkauf.

Was wir in unseren eigenen Angeboten sehen

Mediter hat derzeit 15.690 Immobilien zum Verkauf an der Costa del Sol, Costa Blanca Süd, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa Almería und auf Mallorca. Ein großer Teil unserer Verkäufer an der Costa Blanca Süd — in Orten wie Torrevieja, Orihuela Costa, Pilar de la Horadada und Guardamar del Segura — sind Nichtansässige, was bedeutet, dass die 3%-Einbehaltung und die Rückerstattung über das Modelo 210 für die meisten dieser Verkäufe gelten. Wenn Sie die Regel kennen, bevor Sie ein Angebot annehmen, können Sie Ihren Nettoerlös genau planen, statt beim Notar überrascht zu werden.

Häufig gestellte Fragen

Ist die 3%-Einbehaltung eine zusätzliche Steuer?

Nein. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer. Sie wird bei der Einreichung des Modelo 210 vollständig auf Ihre tatsächliche Steuerschuld angerechnet, und ein etwaiger Überschuss ist erstattungsfähig.

Wie lange dauert es, die 3 % zurückzuerhalten?

Sie reichen das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Abschluss ein. Nach der Einreichung dauert eine Rückerstattung durch die Agencia Tributaria üblicherweise 6–12 Monate, manchmal nach einer vorherigen Prüfung.

Was passiert, wenn ich meine Immobilie an der Costa Blanca mit Verlust verkaufe?

Auf einen Verlust fällt keine Kapitalertragsteuer an, sodass die gesamten einbehaltenen 3 % zurückforderbar sind — Sie müssen dennoch das Modelo 210 mit dem Nachweis von Kauf- und Verkaufspreis einreichen, um sie zurückzuerhalten. Eine automatische Rückerstattung erfolgt nicht.

Wer zahlt die 3 % tatsächlich an das Finanzamt?

Der Käufer, über das Modelo 211, innerhalb eines Monats nach dem Verkauf. Er muss Ihnen den abgestempelten Nachweis aushändigen, den Sie zur Begründung Ihres Erstattungsantrags benötigen.

Ist der Kapitalertragsteuersatz an der Costa del Sol oder Costa Almería anders?

Nein. Der CGT-Satz von 19 % (EU/EWR) oder 24 % (andere) sowie die 3%-Einbehaltung sind nationale Regelungen und an allen vier unserer Küsten identisch. Nur die lokale plusvalía municipal variiert je nach Gemeinde.

Benötige ich zum Verkauf eine spanische NIE?

Ja — jeder nichtansässige Verkäufer benötigt eine NIE, um in der escritura zu erscheinen und das Modelo 210 einzureichen. Siehe unseren Leitfaden zu NIF vs. NIE-Nummer in Spanien 2026.

Sie denken über einen Verkauf — oder Kauf — an den spanischen Küsten nach?

Ob Sie ein nichtansässiges Ferienhaus verkaufen und Ihren Nettoerlös schützen möchten oder Ihre nächste Immobilie an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería kaufen — Mediter Real Estate hilft Ihnen, die steuerliche Seite von Anfang an richtig zu handhaben. Kontaktieren Sie unser Team unter info@mediter.com oder +34 744 719 499 — wir bringen Sie mit dem passenden lokalen Anwalt und der richtigen gestoría in Kontakt und begleiten Sie durch jeden Schritt.