Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Коста-Бланке в 2026 году: удержание 3% и как нерезиденту вернуть его

Когда нерезидент продаёт недвижимость на Коста-Бланке в 2026 году, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в Agencia Tributaria (налоговую службу) от вашего имени (с помощью Modelo 211) — это аванс в счёт вашего налога на прирост капитала, а не дополнительный сбор. Ваш фактический прирост облагается по единой ставке 19% для продавцов из ЕС/ЕЭЗ и большинства нерезидентов. Затем вы подаёте Modelo 210 в течение четырёх месяцев после завершения сделки: если ваш реальный налог меньше удержанных 3% (или вы продали с убытком), вы возвращаете разницу; если больше — доплачиваете остаток.

Именно этот механизм ежегодно застаёт врасплох тысячи продавцов на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии. Ниже мы подробно объясняем, как работает удержание, как рассчитывается налог и каков пошаговый порядок возврата ваших денег.

Что такое удержание 3% при продаже нерезидентом в Испании?

Удержание 3% — это авансовый платёж по вашему налогу на прирост капитала, который покупатель обязан вычесть из цены и перечислить в Agencia Tributaria. Оно применяется всякий раз, когда продавец является нерезидентом Испании, независимо от гражданства, и закреплено в испанском законодательстве о подоходном налоге для нерезидентов (IRNR).

У нотариуса в день завершения сделки покупатель выплачивает вам цену продажи за вычетом 3%. В течение одного месяца покупатель (обычно через своего юриста или gestoría) подаёт Modelo 211 и перечисляет эти 3% в налоговую, после чего передаёт вам заверенное подтверждение. Это подтверждение понадобится вам, чтобы позже вернуть переплату, поэтому обязательно требуйте копию. Если покупатель не произведёт удержание, сам объект недвижимости может быть обременён в счёт неуплаченного налога — вот почему покупатели никогда этого не пропускают.

Пример: вы продаёте квартиру в Торревьехе за 200 000 €. Покупатель удерживает 6 000 € (3%), и у нотариуса вы получаете 194 000 €. Ваш реальный прирост рассчитывается отдельно — и 6 000 € засчитываются в счёт итоговой суммы.

Сколько налога на прирост капитала платят нерезиденты при продаже на Коста-Бланке в 2026 году?

Налог на прирост капитала для нерезидентов при продаже испанской недвижимости составляет единые 19% от чистого прироста для продавцов-резидентов ЕС, ЕЭЗ (Норвегия, Исландия, Лихтенштейн) и большинства лиц из стран, с которыми заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Для продавцов из других территорий ставка составляет 24%. Налогом облагается прирост, а не вся цена продажи.

Прирост — это в общих чертах цена продажи минус первоначальная цена покупки после корректировки обеих сумм на расходы, которые вы можете подтвердить. К первоначальной стоимости покупки вы прибавляете ITP или IVA, уплаченные при покупке, нотариальные и регистрационные сборы, гонорары юриста и стоимость подлинных, подтверждённых счетами улучшений; со стороны продажи вы вычитаете комиссию агентства недвижимости и гонорар юриста за продажу. Сохраняйте каждый счёт — без документального подтверждения Agencia Tributaria не признает вычет.

Прирост капитала нерезидентов при продаже недвижимости, по побережьям (2026)

Побережье (регион)	Ставка налога на прирост	Удержание покупателем	Декларация к подаче
Коста-Бланка (Валенсийское сообщество)	19% ЕС/ЕЭЗ · 24% прочие	3% от цены (Modelo 211)	Modelo 210
Коста-Калида (Мурсия)	19% ЕС/ЕЭЗ · 24% прочие	3% от цены (Modelo 211)	Modelo 210
Коста-дель-Соль (Андалусия)	19% ЕС/ЕЭЗ · 24% прочие	3% от цены (Modelo 211)	Modelo 210
Коста-Альмерия (Андалусия)	19% ЕС/ЕЭЗ · 24% прочие	3% от цены (Modelo 211)	Modelo 210

Ставка налога на прирост капитала и удержание 3% являются общенациональными нормами, поэтому они одинаковы на всех четырёх наших побережьях. Что действительно меняется по регионам, так это plusvalía municipal (отдельный муниципальный налог на увеличение стоимости земли), который устанавливается на местном уровне — подробнее об этом ниже.

Как вернуть удержанные 3%, если я переплатил?

Вы возвращаете их, подав Modelo 210 в течение четырёх месяцев с даты завершения сделки у нотариуса, указав реальный прирост и зачтя уже удержанные 3%. Если 3% превышают ваш фактический налог, Agencia Tributaria возвращает разницу на банковский счёт.

Это случается гораздо чаще, чем ожидают продавцы — как правило, когда вы продаи с небольшой прибылью или вовсе без неё, понесли убыток или владели недвижимостью лишь короткое время. В таких случаях удержанные 3% могут значительно превышать реальный налог, и возврат может составить несколько тысяч евро. Порядок действий:

1. Ваш юрист собирает подтверждения: заверенный Modelo 211 покупателя, вашу первоначальную escritura о покупке и все счета по расходам на покупку, счета за улучшения и новую escritura о продаже.
2. Рассчитываются реальный прирост и налог по ставке 19%/24%.
3. Modelo 210 подаётся в течение четырёх месяцев с зачётом уже уплаченных 3%.
4. Если полагается возврат, налоговая его выплачивает — хотя на практике возвраты регулярно занимают от 6 до 12 месяцев, и Agencia Tributaria может сначала провести проверку.
5. Если же ваш налог превышает 3%, вы доплачиваете остаток той же Modelo 210 — возврат при этом не возникает.

Практическое предупреждение: возврат не будет выдан, если за вами числится неуплаченный подоходный налог нерезидента (также Modelo 210) или IBI по этой недвижимости за прошлые годы. Многие продавцы, которые ни разу не подавали ежегодную декларацию по дому для отдыха, обнаруживают, что налоговая сначала удерживает эти задолженности. Наше руководство по налогам на дома для отдыха на Коста-Калиде (IBI и Modelo 210) объясняет ежегодную обязанность, выполнение которой подразумевает возврат удержания.

Какие ещё налоги и расходы несёт продавец-нерезидент?

Помимо налога на прирост капитала, продавец-нерезидент на Коста-Бланке обычно сталкивается с plusvalía municipal, комиссией агентства недвижимости, собственным гонораром юриста и любыми расходами на погашение ипотеки. Всё это добавляется сверх самого налога на прирост.

• Plusvalía municipal — муниципальный налог на рост стоимости земли за период вашего владения, устанавливаемый каждым ayuntamiento, поэтому ставка в Торревьехе, Орихуэле или Пилар-де-ла-Орадада может отличаться. После реформы 2021 года вы можете выбрать метод расчёта, а если реального прироста стоимости земли не было, вы можете быть освобождены — но это нужно доказать.
• Комиссия агентства недвижимости — обычно процент от цены плюс IVA, согласованный письменно заранее.
• Гонорар юриста — обычно около 1% + IVA за ведение сделки и подачу Modelo 210.
• Сертификат энергоэффективности — обязателен по закону для выставления объекта на продажу; см. наши правила по сертификатам энергоэффективности в Испании 2026.
• Погашение ипотеки — если кредит всё ещё зарегистрирован, нотариус и Registro de la Propiedad (Реестр собственности) взимают плату за его снятие, даже если вы погасили его много лет назад.

Полную картину со стороны продавца на всех четырёх побережьях даёт наша специальная статья о продаже недвижимости в Испании в 2026 году: налоги, расходы и этапы, где описана вся последовательность от выставления объекта до передачи ключей.

Имеет ли значение, резидент я или нерезидент, для налога на прирост?

Да — это меняет весь механизм. Если вы являетесь налоговым резидентом Испании, 3% не удерживаются; ваш прирост включается в годовую декларацию renta (IRPF) по шкале доходов от сбережений, а резиденты старше 65 лет, продающие своё основное жильё, могут быть полностью освобождены, при этом предусмотрена льгота по реинвестированию для тех, кто покупает другое основное жильё. Нерезиденты не получают ни одной из этих льгот и подпадают под удержание 3%.

То, считаетесь ли вы резидентом, определяется правилом 183 дней и центром ваших экономических интересов — это объясняется в нашем руководстве по налоговому резидентству в Испании 2026 и правилу 183 дней. Если вы не уверены, по какую сторону границы находитесь, получите консультацию до подписания, потому что разница может быть очень значительной. Продавцам с иностранными счетами также стоит иметь в виду наше руководство по декларированию зарубежных активов Modelo 720, поскольку продажа недвижимости может изменить то, что вы обязаны декларировать.

Как удержание взаимодействует с совместной продажей или продажей через компанию?

Когда недвижимость принадлежит двум супругам-нерезидентам, 3% удерживаются со всей цены, и каждый владелец подаёт собственную Modelo 210 на свою долю прироста. Если нерезидентом является только один из совладельцев, удержание применяется только к доле нерезидента.

Если недвижимость принадлежит через компанию, правила снова различаются, и необходима консультация специалиста. Наш обзор покупки недвижимости в совместную собственность или через компанию в Испании 2026 объясняет возможные структуры — и поскольку то, как вы владеете недвижимостью при покупке, определяет, как она облагается налогом при продаже, это стоит прочитать до покупки, а не только перед продажей.

Что мы видим в собственных объявлениях

У Mediter в настоящее время 15 690 объектов на продажу на Коста-дель-Соль, Коста-Бланка-Юг, Коста-Бланка-Север, Коста-Калиде, Коста-Альмерии и Майорке. Значительная часть наших продавцов на Коста-Бланка-Юг — в таких городах, как Торревьеха, Орихуэла-Коста, Пилар-де-ла-Орадада и Гуардамар-дель-Сегура — являются нерезидентами, а значит, удержание 3% и возврат по Modelo 210 применяются к большинству этих сделок. Знание правила до того, как вы примете предложение, позволяет вам точно спланировать чистую выручку, а не быть застигнутым врасплох у нотариуса.

Часто задаваемые вопросы

Является ли удержание 3% дополнительным налогом?

Нет. Это авансовый платёж в счёт вашего налога на прирост капитала. Он полностью засчитывается в счёт вашего реального налога при подаче Modelo 210, а любой излишек подлежит возврату.

Сколько времени занимает возврат 3%?

Вы подаёте Modelo 210 в течение четырёх месяцев после завершения сделки. После подачи возврат от Agencia Tributaria обычно занимает 6–12 месяцев, иногда после проверки.

Что если я продам свою недвижимость на Коста-Бланке с убытком?

При убытке налог на прирост капитала не взимается, поэтому все удержанные 3% подлежат возврату — но вы всё равно должны подать Modelo 210 с подтверждением цен покупки и продажи, чтобы их вернуть. Автоматически возврат не производится.

Кто фактически платит 3% в налоговую?

Покупатель, через Modelo 211, в течение одного месяца после продажи. Он обязан передать вам заверенное подтверждение, которое понадобится для обоснования вашего требования о возврате.

Отличается ли ставка налога на прирост на Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии?

Нет. Ставка налога на прирост 19% (ЕС/ЕЭЗ) или 24% (прочие) и удержание 3% являются общенациональными нормами, одинаковыми на всех четырёх наших побережьях. Различается только местная plusvalía municipal в зависимости от муниципалитета.

Нужен ли мне испанский NIE для продажи?

Да — каждому продавцу-нерезиденту нужен NIE, чтобы фигурировать в escritura и подать Modelo 210. См. наше руководство по различию между NIF и NIE в Испании 2026.

Думаете о продаже или покупке на испанских побережьях?

Планируете ли вы продать дом для отдыха как нерезидент и хотите защитить свою чистую выручку, или покупаете следующее жильё на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии, Mediter Real Estate поможет вам правильно выстроить налоговую сторону с самого начала. Свяжитесь с нашей командой по адресу info@mediter.com или по телефону +34 744 719 499 — мы сведём вас с подходящим местным юристом и gestoría и проведём через каждый этап.