Автор Nicki Price, CEO
Пара без брака может купить дом на Costa Cálida так же, как и любые два физических лица: оба имени вносятся в правоустанавливающий документ (escritura) как имена совладельцев на условиях proindiviso (неделённая долевая собственность), у каждого указана своя процентная доля. Чаще всего это 50/50, но допустимо любое соотношение. Главное отличие от супругов состоит в том, что испанское законодательство не даёт партнёру без брака ни автоматического права наследования, ни автоматической доли, поэтому защищает вас только то, что вы пропишете в escritura и во взаимных завещаниях. При покупке вторичного жилья в Мурсии вы также платите региональный налог на переход права собственности (ITP) в 2026 году по ставке 7,75% согласно Ley 3/2025, а не прежние 8%, которые до сих пор указаны на многих сайтах.
В этом руководстве объясняем, как определяются доли, как защитить друг друга в случае смерти одного из вас или расставания, и какие документы понадобятся для совместной покупки в Масарроне, Агиласе, Ла-Манге, Лос-Алькасаресе и в остальных местах Costa Cálida.
Партнёры без брака владеют испанской недвижимостью на условиях proindiviso (встречается и написание pro indiviso): каждому принадлежит абстрактный процент от всего объекта, а не физическая половина дома. Нотариус вносит в escritura имя, NIE и долю каждого, Registro de la Propiedad (земельный реестр) регистрирует обоих владельцев, и с этого момента ни одного из вас нельзя принудить к продаже, но каждый может продать свою долю.
Это важно, потому что в Испании нет «гражданского брака», при котором имущество автоматически становится общим. В Región de Murcia существует pareja de hecho (зарегистрированное партнёрство без брака), однако регистрация не меняет порядок владения недвижимостью и не определяет, кто её унаследует: это делают только escritura и ваши завещания. Оба партнёра должны получить NIE до подписания; см. наши материалы о том, чем отличаются NIF и NIE, и о покупке недвижимости нерезидентом.
Доли в escritura должны отражать реальный вклад каждого из вас: в покупную цену, в задаток и (в идеале) в будущие расходы на содержание. Деление 50/50 проще всего и встречается часто, но если один из партнёров вносит основную часть средств, неравная доля, например 70/30, защищает этого человека и избавляет от вопросов со стороны Agencia Tributaria: сильно несбалансированная escritura в сочетании с неравными платежами может выглядеть как дарение (donación).
Определите проценты до визита к нотариусу: они фиксируются в escritura в день подписания, а любое последующее изменение потребует нового документа и дополнительных налогов.
| Деление долей | Когда подходит | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| 50 / 50 | Оба вносят примерно равные суммы | Если один фактически заплатил больше, разницу могут расценить как дарение |
| 70 / 30 (или похоже) | Один партнёр оплачивает большую часть цены или задатка | Сохраняйте банковские документы, подтверждающие вклад каждого |
| 100 / 0 (единственный собственник) | Покупает только один партнёр; у другого нет юридических прав | Нужно отдельное соглашение, иначе второй партнёр останется ни с чем |
Налоги и расходы одинаковы независимо от того, состоите вы в браке, нет или покупаете в одиночку: семейный статус на сумму не влияет. При покупке вторичного жилья на Costa Cálida вы платите ITP по ставке 7,75% (Ley 3/2025, Región de Murcia); при покупке новостройки платится 10% IVA (НДС) плюс AJD (гербовый сбор, stamp duty) в размере 1,5%. Налог рассчитывается от большей из двух сумм: согласованной цены или valor de referencia (референтной стоимости) по Catastro, поэтому всегда проверяйте референтную стоимость до подписания. Многие конкурирующие статьи об этом умалчивают и занижают налог.
| Статья | Ставка | Примерная сумма |
|---|---|---|
| Налог ITP (Мурсия) | 7,75% | €19 375 |
| Нотариус | ~0,2-0,5% | €500-1 250 |
| Земельный реестр | ~0,1-0,25% | €250-625 |
| Юрист | ~1% + IVA | ~€3 025 |
| Гестория (gestoría) | фиксированная | ~€300 |
| Итого сверх цены | ~10% | ~€23 500-24 500 |
Для новостройки общие дополнительные расходы приближаются к 12-13%. Подробнее о выборе между покупкой на двоих и покупкой через компанию читайте в нашем руководстве о совместной покупке или покупке через компанию, а о налогах, которые вы будете платить, когда станете владельцем, в материале о налогах на дом для отдыха на Costa Cálida.
Это самый серьёзный риск для пар без брака. По испанскому праву пережившему партнёру без брака автоматически не достаётся ничего: доля умершего переходит к его законным наследникам (детям, родителям, затем другим родственникам), если завещание не предусматривает иное. Без завещания в пользу партнёра переживший может оказаться совладельцем дома вместе с детьми или родственниками умершего.
Решение состоит в том, чтобы каждый из партнёров составил испанское завещание, подписанное у нотариуса и зарегистрированное в Registro General de Actos de Última Voluntad (Главном реестре завещаний), с передачей доли в испанской недвижимости другому. Учтите два ограничения. Во-первых, испанские нормы о обязательной доле наследников могут резервировать часть наследства для детей. Во-вторых, партнёры без брака платят более высокий налог на наследство, чем супруги: щедрые семейные льготы Мурсии распространяются главным образом на родственников групп Grupo I и II (супруги, дети, родители), а к партнёру без брака обычно относятся гораздо менее благоприятно. Прежде чем формулировать завещания, прочитайте наше руководство по налогу на наследство для владельцев.
Регистрация в качестве pareja de hecho в Región de Murcia может улучшить ваше положение в части некоторых региональных льгот, но она не отменяет общенациональные группы налога на наследство и обязательные доли наследников и не вносит вашего партнёра в escritura. Считайте её дополнением к грамотному завещанию и правильно составленной escritura, но никогда не заменой.
При proindiviso ни один совладелец не привязан к объекту навсегда. Согласно Código Civil (Гражданскому кодексу), любой совладелец вправе потребовать раздела общей вещи (acción de división de la cosa común); если вы не можете договориться о выкупе доли или частной продаже, суд может распорядиться продать недвижимость с публичных торгов, а вырученные средства разделить пропорционально долям. Это долго, дорого и редко позволяет получить лучшую цену, поэтому письменное соглашение между вами важнее, чем запасной вариант, предусмотренный законом.
Соглашение о совладении, по-испански pacto de proindiviso или pacto de convivencia, это частный договор между вами двоими, который устанавливает правила, не охваченные самой escritura. Для пар без брака это самый важный документ после escritura и завещаний, потому что он заранее решает, что будет, если жизнь изменится.
Хорошее соглашение 2026 года, как правило, охватывает:
Пусть ваш испанский юрист подготовит или проверит соглашение одновременно с покупкой: гонорар около 1%, который вы и так платите, обычно включает консультацию по этому вопросу. О самом дне подписания читайте в нашем руководстве о нотариусе и дне завершения сделки.
Если вы берёте кредит вместе, оба партнёра, как правило, несут солидарную ответственность за весь кредит: банк может требовать с любого из вас полный остаток долга независимо от вашей доли в escritura. Деление 70/30 в escritura не означает ипотеку 70/30: кредитору нужны оба имени и оба дохода. Условия кредитования нерезидентов тоже отличаются, поэтому прочитайте наше руководство по ипотеке для нерезидентов и спланируйте переводы средств с помощью нашего руководства по валютным переводам, особенно если вы британский покупатель, которого касается валютный риск.
На момент написания (ноябрь 2026 года) в Mediter представлено 8 425 объектов на продажу на Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida и Costa de Almería. На Costa Cálida это всё: от компактных апартаментов в Ла-Манге и Масарроне, идеальных для первой совместной покупки 50/50, до отдельно стоящих вилл, где из-за неравных вкладов стоит обсудить escritura 70/30. Поскольку предложение и цены меняются каждую неделю, запросите у нас актуальный перечень объектов на Costa Cálida под ваш общий бюджет, а не полагайтесь на цифру, которая быстро устаревает.
Да. Оба имени вносятся в escritura как имена совладельцев на условиях proindiviso, с указанием процентной доли каждого. Ни брак, ни зарегистрированное партнёрство не требуются, нужны только NIE у каждого и средства на покупку.
Нет. Налоги при покупке не зависят от семейного статуса: 7,75% ITP при покупке вторичного жилья в Мурсии (Ley 3/2025) или 10% IVA плюс 1,5% AJD при покупке новостройки, исходя из большей суммы: цены или valor de referencia.
Нет, и это ключевой момент. Без испанского завещания в пользу партнёра ваша доля перейдёт к вашим законным наследникам, а партнёр без брака к тому же платит в Мурсии более высокий налог на наследство, чем супруг. Составьте взаимные завещания у нотариуса.
Согласно Código Civil, любой совладелец может потребовать раздела proindiviso; если договориться не удаётся, суд может назначить продажу. Соглашение о совладении с преимущественным правом покупки и формулой выкупа позволяет этого избежать.
Приведите доли в escritura в соответствие с тем, сколько каждый из вас реально платит. Если один партнёр оплачивает большую часть цены, неравное деление, например 70/30, отражает реальность и позволяет избежать ситуации, когда несбалансированное 50/50 расценивается Agencia Tributaria как дарение. Сохраняйте банковские документы.
Лишь отчасти. Она может помочь в части некоторых региональных льгот, но не вносит вашего партнёра в escritura, не отменяет обязательные доли наследников и не даёт льготного режима налога на наследство, как для супругов. Вместо этого используйте escritura, завещания и соглашение о совладении.
Определить доли в escritura, составить завещания и соглашение о совладении гораздо проще до подписания, чем после. Mediter Real Estate помогает парам без брака покупать недвижимость на Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol и Costa de Almería и работает с независимыми испанскими юристами, которые защищают интересы обоих партнёров. Свяжитесь с нами по адресу info@mediter.com или по телефону +34 744 719 499, чтобы подобрать подходящий дом для двоих и купить его безопасно.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie