Налог на покупку вторичного жилья по регионам: ставки ITP на Коста-Бланке, Калиде, дель-Соль и Альмерии в 2026 году

Если вы покупаете вторичное жильё на испанском побережье в 2026 году, основной налог, который вы платите, — это Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, налог на передачу имущества), и его ставка полностью зависит от того, в каком автономном сообществе находится недвижимость. На Коста-Бланке (Comunidad Valenciana) она составляет 9% для актов, подписанных с 1 июня 2026 года; на Коста-Калиде (Murcia) — 7,75%; а на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии (Andalucía) — 7%. Эти проценты могут изменить ваш налоговый счёт на тысячи евро в зависимости от побережья, поэтому стоит узнать точную цифру ещё до того, как вы сделаете предложение.

Ниже мы приводим все ставки на 2026 год, называем закон, стоящий за каждой из них, объясняем ловушку valor de referencia (эталонной стоимости), в которую попадает большинство покупателей, и показываем расчёты по каждому побережью. Эти ставки применяются только к вторичной (бывшей в употреблении) недвижимости. Новостройки облагаются налогом иначе — см. наш гид по новостройкам и вторичному жилью на Коста-Бланке.

Что такое ITP и кто его платит?

ITP — это налог на передачу имущества, который покупатель платит при приобретении вторичной недвижимости у частного продавца. Он заменяет IVA (НДС), который применяется только к совершенно новым домам, продаваемым застройщиком. Вы декларируете и уплачиваете его по форме Modelo 600 в региональную налоговую инспекцию в течение 30 рабочих дней после подписания escritura (нотариального акта) у нотариуса, обычно через вашего юриста или gestoría.

Поскольку ITP — это переданный на региональный уровень налог, каждое автономное сообщество устанавливает собственную ставку. Четыре побережья, которые охватывает Mediter, относятся к трём разным сообществам — именно поэтому сумма, которую вы должны, различается от одного пляжа к другому.

Каковы ставки ITP на 2026 год на каждом побережье?

Вот проверенные ставки на 2026 год по регионам с указанием закона, который устанавливает каждую из них. Обратите внимание на изменение для Коста-Бланки: Ley 5/2025 снизил валенсийскую ставку с 10% до 9% для актов, подписанных с 1 июня 2026 года, и именно дата подписания у нотариуса определяет, какая ставка применяется, — а не дата, когда вы подписали договор arras (задаток).

Ставки налога ITP на вторичное жильё в 2026 году по побережьям Mediter

Побережье	Автономное сообщество	Ставка ITP 2026	Правовая основа
Коста-Бланка (Север и Юг)	Comunidad Valenciana	9% (11% на часть свыше €1 000 000)	Ley 5/2025 — для актов, подписанных с 1 июня 2026
Коста-Калида	Región de Murcia	7,75%	Ley 3/2025
Коста-дель-Соль	Andalucía	7%	Junta de Andalucía
Коста-Альмерия	Andalucía	7%	Junta de Andalucía

Предупреждение: многие сайты конкурентов по-прежнему указывают старую ставку Мурсии 8% и старую валенсийскую 10%. Обе устарели для 2026 года. Если вы читаете статью с такими цифрами, значит, она не обновлялась после недавних реформ.

Что является налоговой базой — цена или valor de referencia?

ITP взимается не просто с цены, которую вы платите. С 2022 года налоговой базой является бо́льшая из двух величин: ваша цена покупки или valor de referencia недвижимости — эталонная стоимость, устанавливаемая Catastro (кадастром) практически для каждого объекта в Испании. Это та самая деталь, которую упускают большинство покупателей и большинство статей в блогах.

На практике:

• Если ваша цена выше valor de referencia, вы платите ITP с цены. Всё просто.
• Если ваша цена ниже valor de referencia — что часто бывает при согласовании крупной скидки или покупке банковской недвижимости, изъятой за долги, на Коста-Альмерии, — налоговая инспекция всё равно начисляет ITP на более высокую эталонную стоимость.

Вы можете проверить valor de referencia объекта в Catastro ещё до принятия обязательств, и ваш юрист должен сделать это в рамках проверки due diligence. Если вы считаете, что эталонная стоимость завышена, вы можете уплатить налог с неё, а затем подать апелляцию в Agencia Tributaria (налоговое агентство), но сначала необходимо заплатить. Всегда учитывайте это при переговорах о цене: выгодная цена не всегда означает выгодный налоговый счёт.

Сколько ITP я заплачу на самом деле? Примеры расчётов

Давайте проведём один и тот же дом за €250 000 по каждому побережью, чтобы вы увидели реальную разницу. Мы предполагаем, что цена покупки равна или выше valor de referencia, поэтому налоговой базой является цена.

ITP к уплате за вторичное жильё стоимостью €250 000 по побережьям (2026)

Побережье	Ставка	ITP с €250 000
Коста-Бланка	9%	€22 500
Коста-Калида	7,75%	€19 375
Коста-дель-Соль	7%	€17 500
Коста-Альмерия	7%	€17 500

На этом одном объекте разница между Коста-Бланкой и андалусскими побережьями составляет €5 000 только по налогу. Увеличьте масштаб до виллы за €600 000, и разница вырастет до €12 000. Это не повод менять побережье, в которое вы влюблены, — но это реальная цифра, которую нужно учитывать в бюджете.

А как насчёт домов дороже €1 млн на Коста-Бланке?

Согласно Ley 5/2025, Comunidad Valenciana применяет повышенную ставку 11% к части цены свыше €1 000 000. Так, при покупке вторичного жилья за €1,4 млн на севере Коста-Бланки уплачивается 9% с первого миллиона (€90 000) плюс 11% с оставшихся €400 000 (€44 000), итого €134 000. Мурсия и Андалусия применяют свои единые ставки независимо от цены.

Каковы общие расходы на покупку сверх ITP?

ITP — самая крупная единичная статья, но не единственная. Заложите в бюджет следующие дополнительные расходы при покупке вторичного жилья:

• Нотариус: примерно 0,2–0,5% от цены за escritura.
• Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad): примерно 0,1–0,25% для регистрации вас как собственника.
• Юрист: около 1% + IVA за сопровождение сделки и due diligence — настоятельно рекомендуется.
• Gestoría: около €300 за оформление налоговых деклараций и регистрационных документов.

Как правило, общие расходы на вторичное жильё сверх цены составляют около 10–13% — ближе к нижней границе в Андалусии (Коста-дель-Соль и Альмерия) благодаря ITP в 7% и ближе к верхней границе на Коста-Бланке при 9%. Новостройки обходятся дороже — около 12–15% — из-за 10% IVA плюс гербовый сбор AJD (1,4% в Comunidad Valenciana, 1,5% в Murcia, 1,2% в Andalucía). Чтобы увидеть полную картину при продаже, см. наш гид по продаже недвижимости в Испании в 2026 году.

Когда фиксируется ставка ITP — на этапе arras или при завершении сделки?

Это особенно важно на Коста-Бланке в 2026 году, потому что ставка изменилась в середине года. Ставка фиксируется датой подписания escritura у нотариуса, а не датой вашего бронирования или договора arras. Поэтому, если вы подписали arras в начале 2026 года, но завершили сделку после 1 июня 2026 года, вы получаете выгоду от новой ставки 9%, а не от старой 10%. Если вы не уверены в сроках, ваш юрист подтвердит, какая именно ставка применяется к дате завершения вашей сделки.

Платят ли нерезиденты другую ставку ITP?

Нет. ITP взимается с недвижимости, а не с вашего резидентского статуса, поэтому покупатель-нерезидент платит ту же региональную ставку, что и резидент Испании. Где резидентство действительно имеет значение — так это в текущих налогах, отчётности о зарубежных активах по Modelo 720 и в правиле 183 дней о налоговом резидентстве. Покупка в качестве нерезидента имеет свой процесс — наш гид для покупателей-нерезидентов проводит через получение NIE, открытие банковского счёта и завершение сделки.

Что мы видим в наших собственных объявлениях

В нашем текущем ассортименте из 8 280 объектов, выставленных на продажу, города юга Коста-Бланки вокруг нашего офиса в Orihuela Costa — Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar del Segura и Pilar de la Horadada — облагаются валенсийским ITP в 9%, тогда как наши объекты на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии подпадают под 7% Андалусии. Сравнивая два дома с похожей ценой на разных побережьях, помните: заявленная цена — лишь часть истории: региональная ставка заложена в вашу реальную стоимость. Наши страницы районов — например, жизнь в Торревьехе — показывают честные местные цены, которые вы можете прогнать через приведённые выше таблицы.

Часто задаваемые вопросы

Какая ставка ITP на Коста-Бланке в 2026 году?

9% для вторичного жилья по актам, подписанным с 1 июня 2026 года, согласно Ley 5/2025 (снижено с 10%). Ставка 11% применяется к части цены свыше €1 000 000. Ставку определяет дата подписания у нотариуса.

Какой налог на передачу в Мурсии (Коста-Калида)?

7,75% согласно Ley 3/2025. Остерегайтесь старых статей, по-прежнему указывающих прежнюю ставку 8%, — она больше не действует в 2026 году.

Какой налог на вторичное жильё в Андалусии?

Единая ставка ITP 7% по всей Андалусии, охватывающая как Коста-дель-Соль, так и Коста-Альмерию, установленная Junta de Andalucía и применяемая независимо от цены недвижимости.

ITP начисляется на уплачиваемую цену или на кадастровую стоимость?

На ту, что выше, — вашу цену покупки или valor de referencia объекта, установленную Catastro. Если вы договорились о цене ниже эталонной стоимости, налоговая инспекция всё равно начислит ITP на более высокую величину.

Платят ли новостройки ITP?

Нет. Новостройки от застройщика облагаются 10% IVA плюс гербовый сбор AJD (1,4% Comunidad Valenciana, 1,5% Murcia, 1,2% Andalucía). ITP применяется только к вторичной недвижимости.

Когда и как я плачу ITP?

Вы подаёте Modelo 600 в региональную налоговую инспекцию в течение 30 рабочих дней после подписания escritura, обычно это делает ваш юрист или gestoría при завершении сделки.

Думаете о покупке на испанском побережье?

Привлекает ли вас Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерия — правильная ставка ITP лишь одна часть уверенной покупки. Mediter Real Estate покажет вам реальную общую стоимость любого объекта в нашем ассортименте и свяжет вас с надёжным местным юристом. Свяжитесь с нашей командой — позвоните по +34 744 719 499 или напишите на info@mediter.com — и мы поможем вам купить с кристально ясными цифрами.