Покупка новостройки на Коста-Альмерия: НДС (IVA) и гербовый сбор AJD в 2026 году

Если вы покупаете новую квартиру на Коста-Альмерия в 2026 году, вы платите два налога на покупку: 10% IVA (НДС) со стоимости плюс гербовый сбор AJD в размере 1,2% в Андалусии. Таким образом, новостройка за 200 000 € у застройщика обойдётся в 20 000 € IVA и 2 400 € AJD — около 22 400 € налогов до учёта сборов. Добавьте нотариуса, регистрацию в Реестре собственности, юриста и gestoría — и реалистичные итоговые дополнительные расходы на новостройку в Альмерии составят примерно 12–13% сверх цены. Новостройки не облагаются налогом на передачу собственности ITP; он применяется только к вторичному жилью.

Почему новостройка облагается IVA и AJD, а не ITP?

Потому что испанское налоговое законодательство рассматривает эти два пути по-разному. Первая продажа от застройщика (самая первая передача только что построенного жилья) является коммерческой поставкой, поэтому она облагается IVA плюс гербовым сбором AJD. Вторичная перепродажа — любое жильё, продаваемое из вторых рук — облагается налогом на передачу собственности ITP, а не IVA. Вы никогда не платите оба налога при одной покупке.

На Коста-Альмерия, которая находится в Андалусии, ставка для вторичного жилья (ITP) составляет 7% — одна из самых низких среди наших четырёх побережий. Но для новостройки стоит запомнить национальную ставку IVA 10% и андалусскую AJD 1,2%. Если вы взвешиваете оба варианта, полезным дополнением будет наш гид по расходам и рискам покупки на этапе строительства против вторичного жилья.

Что такое 10% IVA на новую квартиру в Испании?

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — это испанский НДС, взимаемый по ставке 10% с продажи нового жилья в любой точке Испании. Ставка устанавливается на национальном уровне Agencia Tributaria (Налоговое агентство), а не регионом, поэтому она одинакова в Альмерии, на Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-дель-Соль. Вы платите её застройщику, который затем передаёт её в налоговую службу. Гаражи и кладовые, приобретённые вместе с жильём в одном и том же акте (до двух парковочных мест), также подпадают под ставку 10%; участки под застройку и чисто коммерческие помещения облагаются IVA по ставке 21%.

IVA рассчитывается от согласованной цены, указанной в акте (escritura). В отличие от ITP, налога на передачу вторичного жилья, IVA не пересчитывается от кадастровой стоимости — хотя valor de referencia (референтная стоимость) всё же имеет значение для элемента гербового сбора, как мы поясним ниже.

Что такое гербовый сбор AJD и сколько он составляет на Коста-Альмерия?

AJD (Actos Jurídicos Documentados) — это гербовый сбор на нотариально заверенный акт. Это региональный налог, поэтому ставка зависит от автономного сообщества. На Коста-Альмерия, в Андалусии, AJD составляет 1,2% от стоимости по акту. Для сравнения: он составляет 1,4% в Валенсийском сообществе (Коста-Бланка), 1,5% в Мурсии (Коста-Калида) и 1,2% в Андалусии (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия).

AJD применяется, потому что продажа оформляется в нотариальной escritura (акт купли-продажи), которая регистрируется. Вы также платите второй, отдельный сбор AJD, если оформляете ипотеку, — но с 2018 года гербовый сбор по ипотеке платит кредитор, а не покупатель, поэтому эти расходы больше не ложатся на вас.

Сколько налога я действительно заплачу? Примеры расчётов

Вот основная арифметика для новой квартиры, купленной у застройщика на Коста-Альмерия в 2026 году: 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2% налога на покупку, до учёта профессиональных сборов.

Налог на покупку новостройки (IVA + AJD) на Коста-Альмерия, 2026

Цена по акту	10% IVA	1,2% AJD	Итого налог
150 000 €	15 000 €	1 800 €	16 800 €
200 000 €	20 000 €	2 400 €	22 400 €
250 000 €	25 000 €	3 000 €	28 000 €
350 000 €	35 000 €	4 200 €	39 200 €

Как четыре побережья Mediter сравниваются по налогу на новостройки?

IVA везде одинаков — 10%; меняется только ставка AJD. Коста-Альмерия и Коста-дель-Соль — самые выгодные для новостроек, поскольку андалусская ставка AJD 1,2% является самой низкой среди наших регионов.

Налоги на новостройки по побережьям (первая продажа застройщика), 2026

Побережье	Регион	IVA	Гербовый сбор AJD	Общий налог
Коста-Альмерия	Андалусия	10%	1,2%	11,2%
Коста-дель-Соль	Андалусия	10%	1,2%	11,2%
Коста-Бланка	Валенсийское сообщество	10%	1,4%	11,4%
Коста-Калида	Мурсия	10%	1,5%	11,5%

Если вам нужна полная картина по побережьям, включая образ жизни и цены, ознакомьтесь с нашим сравнением четырёх побережий в 2026 году.

Влияет ли valor de referencia на новостройку?

Частично. Для вторичного жилья налоговая база ITP — это большее из двух значений: цены или valor de referencia Кадастра (Catastro), о чём большинство статей конкурентов умалчивает. Для новостройки IVA взимается строго с цены, согласованной с застройщиком. Однако элемент гербового сбора AJD рассчитывается от стоимости по акту, и Agencia Tributaria может обратиться к valor de referencia, если заявленная стоимость выглядит аномально низкой. На практике при обычной продаже застройщиком по рыночной цене это не проблема, но полезно знать, что референтная стоимость Кадастра существует и её можно проверить до подписания.

Когда я плачу IVA и AJD?

Вы платите IVA застройщику в рамках покупки — обычно частями при покупке на этапе строительства (резервационный взнос, затем поэтапные платежи под банковскую гарантию в соответствии с Ley 38/1999, затем остаток при завершении), либо единым платежом за готовое к заселению жильё. Гербовый сбор AJD рассчитывается самостоятельно и подаётся после подписания escritura, обычно в течение 30 дней, через вашу gestoría или юриста. Если вы покупаете на этапе строительства, прочитайте наш гид о защите, которую обеспечивает банковская гарантия при покупке на этапе строительства, чтобы ваши поэтапные платежи IVA были защищены.

Какие ещё расходы помимо IVA и AJD?

Налог — самая крупная часть, но не единственная. Заложите в бюджет эти дополнительные расходы на новостройку на Коста-Альмерия:

• Нотариус — примерно 0,2–0,5% от цены, за составление escritura (см. наш гид по дню завершения сделки).
• Реестр собственности (Registro de la Propiedad) — примерно 0,1–0,25% за регистрацию вас в качестве собственника.
• Юрист — около 1% + IVA за независимое юридическое сопровождение и проверку.
• Gestoría — около 300 € за оформление налоговых деклараций и документов.
• Расходы по ипотеке, если вы берёте кредит — оценка (tasación) и комиссии за оформление; AJD по ипотеке платит банк. См. наш гид по ипотеке для нерезидентов.

В итоге новостройка на Коста-Альмерия обычно обходится в 12–13% сверх цены после добавления сборов — чуть ниже, чем на Коста-Бланка, поскольку AJD в Андалусии ниже. Вторичное жильё здесь, напротив, облагается ITP 7% плюс те же сборы, то есть примерно 9–10% итого.

Что ещё мне нужно, прежде чем я смогу купить и завершить сделку?

Несколько практических предварительных условий: вам понадобится номер NIE (см. NIF и NIE: объяснение различий), обычно испанский банковский счёт для завершения сделки и — именно для новостройки — лицензия застройщика на первое заселение (licencia de primera ocupación), прежде чем вы сможете подключить коммунальные услуги и въехать. Нерезидентам также стоит прочитать наш обзор покупки в качестве нерезидента.

Что мы видим в наших собственных объявлениях

На всех наших побережьях у Mediter в настоящее время выставлено на продажу 8 244 объекта, включая большой фонд на Коста-де-Альмерия, где новые квартиры рядом с пляжем составляют значительную часть того, что рассматривают покупатели. Поскольку ставка IVA фиксирована на национальном уровне в 10%, а AJD в Андалусии составляет всего 1,2%, Коста-Альмерия — один из самых налогово-эффективных наших регионов для покупки новостройки. Если вам нужны цифры по конкретной квартире, мы можем предоставить точную разбивку расходов, включая IVA, AJD и все сборы по данному объекту.

Часто задаваемые вопросы

Что я плачу за новую квартиру в Альмерии — IVA или ITP?

IVA. Первая продажа напрямую от застройщика облагается IVA 10% плюс гербовым сбором AJD 1,2%. ITP (7% в Андалусии) применяется только к вторичному жилью, и вы никогда не платите оба налога.

Сколько составляет гербовый сбор AJD на Коста-Альмерия в 2026 году?

1,2% от стоимости по акту, установленный Junta de Andalucía. Та же ставка применяется на Коста-дель-Соль; на Коста-Бланка она составляет 1,4%, а на Коста-Калида — 1,5%.

Одинаков ли IVA 10% по всей Испании?

Да. IVA на новое жильё — это национальная ставка, зафиксированная Agencia Tributaria на уровне 10%, одинаковая на всех четырёх наших побережьях. Различается только региональная ставка AJD.

Могу ли я вернуть IVA с нового жилья?

Нет, если вы покупаете его как частное лицо для проживания или сдачи в аренду для жилья — этот IVA является окончательным расходом. Возврат НДС, как правило, актуален только для зарегистрированных предприятий, ведущих облагаемую налогом деятельность, что является отдельным вопросом для обсуждения с налоговым консультантом.

Увеличивает ли valor de referencia мой налог на новостройку?

IVA взимается с согласованной цены, а не с valor de referencia. AJD рассчитывается от стоимости по акту, и референтнастоимость Кадастра может использоваться для проверки, если заявленная стоимость аномально низка, но при нормальной рыночной цене она не оказывает влияния.

Какова общая стоимость сверх цены для новостройки в Альмерии?

Около 12–13%: 10% IVA, 1,2% AJD, плюс нотариус (0,2–0,5%), регистрация в Реестре собственности (0,1–0,25%), юрист (~1% + IVA) и gestoría (~300 €).

Думаете о покупке новой квартиры на Коста-Альмерия?

Mediter Real Estate продаёт новостройки и вторичное жильё на Коста-Альмерия, Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-дель-Соль, и мы можем подготовить точную разбивку расходов — IVA, AJD и все сборы — для любого объекта, который вы рассматриваете. Свяжитесь с нашей командой по телефону +34 744 719 499 или по адресу info@mediter.com, и мы проведём вас от резервации до нотариуса.