Neubauwohnung an der Costa Almería kaufen: IVA (Mehrwertsteuer) und AJD-Stempelsteuer für 2026 erklärt

Wenn Sie 2026 eine brandneue Wohnung an der Costa Almería kaufen, zahlen Sie zwei Kaufsteuern: 10 % IVA (Mehrwertsteuer) auf den Preis plus AJD-Stempelsteuer von 1,2 % in Andalusien. Ein Neubau für 200.000 € vom Bauträger kostet also 20.000 € IVA und 2.400 € AJD — rund 22.400 € an Steuern vor den Gebühren. Rechnet man Notar, Grundbuchamt, Anwalt und gestoría hinzu, landen die realistischen Gesamtnebenkosten bei einem Neubau in Almería bei etwa 12–13 % auf den Preis obendrauf. Neubauten zahlen keine ITP (Grunderwerbsteuer); diese fällt nur beim Wiederverkauf an.

Warum zahlt ein Neubau IVA und AJD statt ITP?

Weil das spanische Steuerrecht die beiden Wege unterschiedlich behandelt. Ein Erstverkauf vom Bauträger (die allererste Übertragung einer neu fertiggestellten Immobilie) ist eine gewerbliche Lieferung und trägt daher IVA plus AJD-Stempelsteuer. Ein Wiederverkauf — jede gebraucht verkaufte Immobilie — trägt stattdessen die ITP-Grunderwerbsteuer und keine IVA. Beide fallen nie beim selben Kauf an.

An der Costa Almería, die in Andalusien liegt, beträgt der Wiederverkaufssatz (ITP) 7 % — einer der niedrigsten unserer vier Küsten. Beim Neubau gelten jedoch die nationalen 10 % IVA und die andalusischen 1,2 % AJD. Wenn Sie die beiden Optionen abwägen, ist unser Leitfaden zu Off-Plan vs. Wiederverkauf — Kosten und Risiken eine nützliche Ergänzung.

Was ist die 10 % IVA bei einer Neubauwohnung in Spanien?

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ist die spanische Mehrwertsteuer und wird mit 10 % auf den Verkauf einer neuen Wohnimmobilie überall in Spanien erhoben — der Satz wird national von der Agencia Tributaria festgelegt, nicht von der Region, und ist daher in Almería genauso hoch wie an der Costa Blanca, Costa Cálida und Costa del Sol. Sie zahlen sie an den Bauträger, der sie wiederum an das Finanzamt abführt. Garagen und Abstellräume, die zusammen mit der Wohnung in derselben Urkunde gekauft werden (bis zu zwei Stellplätze), qualifizieren sich ebenfalls für den Satz von 10 %; Baugrundstücke und rein gewerbliche Flächen werden dagegen mit 21 % IVA besteuert.

Die IVA wird auf den in der Urkunde angegebenen vereinbarten Preis berechnet. Anders als bei der ITP, der Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf, wird die IVA nicht auf den Katasterwert neu bemessen — der valor de referencia ist allerdings weiterhin für den Stempelsteuer-Anteil relevant, wie wir unten erläutern.

Was ist die AJD-Stempelsteuer und wie hoch ist sie an der Costa Almería?

AJD (Actos Jurídicos Documentados) ist eine Stempelsteuer auf die notarielle Urkunde. Sie ist eine regionale Steuer, der Satz hängt also von der autonomen Gemeinschaft ab. An der Costa Almería, in Andalusien, beträgt die AJD 1,2 % des Urkundenwerts. Zum Vergleich: In der Comunidad Valenciana (Costa Blanca) sind es 1,4 %, in Murcia (Costa Cálida) 1,5 % und in Andalusien (Costa del Sol und Costa Almería) 1,2 %.

Die AJD fällt an, weil der Verkauf in einer notariellen escritura (Kaufurkunde) formalisiert wird, die registriert wird. Eine zweite, separate AJD zahlen Sie auch, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen — seit 2018 trägt jedoch der Kreditgeber, nicht der Käufer, die AJD auf die Hypothek, sodass diese Kosten nicht mehr bei Ihnen liegen.

Wie viel Steuer zahle ich tatsächlich? Rechenbeispiele

Hier die zentrale Rechnung für eine Neubauwohnung, die 2026 vom Bauträger an der Costa Almería gekauft wird: 10 % IVA + 1,2 % AJD = 11,2 % Kaufsteuer, vor den Honoraren.

Neubau-Kaufsteuer (IVA + AJD) an der Costa Almería, 2026

Urkundenpreis	10 % IVA	1,2 % AJD	Steuer gesamt
150.000 €	15.000 €	1.800 €	16.800 €
200.000 €	20.000 €	2.400 €	22.400 €
250.000 €	25.000 €	3.000 €	28.000 €
350.000 €	35.000 €	4.200 €	39.200 €

Wie schneiden die vier Mediter-Küsten bei der Neubausteuer ab?

Die IVA ist überall identisch bei 10 %; nur der AJD-Satz variiert. Die Costa Almería und die Costa del Sol sind beim Neubau am günstigsten, weil Andalusiens 1,2 % AJD der niedrigste unserer Regionen ist.

Neubausteuern nach Küste (Erstverkauf vom Bauträger), 2026

Küste	Region	IVA	AJD-Stempelsteuer	Gesamtsteuer
Costa Almería	Andalusien	10 %	1,2 %	11,2 %
Costa del Sol	Andalusien	10 %	1,2 %	11,2 %
Costa Blanca	C. Valenciana	10 %	1,4 %	11,4 %
Costa Cálida	Murcia	10 %	1,5 %	11,5 %

Wenn Sie auch das vollständige küstenübergreifende Bild zu Lebensstil und Preisen möchten, lesen Sie unseren Vergleich der vier Küsten im Jahr 2026.

Wirkt sich der valor de referencia auf einen Neubau aus?

Teilweise. Bei Wiederverkäufen ist die ITP-Bemessungsgrundlage der höhere Wert aus Preis oder dem valor de referencia des Katasters — ein Punkt, den die meisten Konkurrenzartikel übersehen. Bei einem Neubau wird die IVA strikt auf den mit dem Bauträger vereinbarten Preis erhoben. Der AJD-Stempelsteuer-Anteil wird jedoch auf den Urkundenwert bemessen, und die Agencia Tributaria kann den valor de referencia heranziehen, wenn ein deklarierter Wert ungewöhnlich niedrig erscheint. In der Praxis ist dies bei einem normalen Bauträgerverkauf zum Marktpreis kein Problem, aber es ist gut zu wissen, dass der Katasterreferenzwert existiert und vor der Unterzeichnung geprüft werden kann.

Wann zahle ich die IVA und die AJD?

Die IVA zahlen Sie an den Bauträger als Teil des Kaufs — bei Off-Plan meist in Raten (eine Reservierungsgebühr, dann gestaffelte Zahlungen gegen eine Bankgarantie gemäß Ley 38/1999, dann der Restbetrag bei Fertigstellung) oder in einer einzigen Zahlung bei einer schlüsselfertigen Immobilie. Die AJD-Stempelsteuer wird selbst veranlagt und nach Unterzeichnung der escritura eingereicht, normalerweise innerhalb von 30 Tagen, über Ihre gestoría oder Ihren Anwalt. Wenn Sie Off-Plan kaufen, lesen Sie unseren Leitfaden zum Schutz durch die Off-Plan-Bankgarantie, damit Ihre gestaffelten IVA-Zahlungen abgesichert sind.

Welche weiteren Kosten fallen neben IVA und AJD an?

Die Steuer ist der größte Posten, aber nicht der einzige. Kalkulieren Sie diese zusätzlichen Kosten für einen Neubau an der Costa Almería ein:

• Notar — rund 0,2–0,5 % des Preises für die Erstellung der escritura (siehe unseren Leitfaden zum Abschlusstag).
• Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) — rund 0,1–0,25 %, um Sie als Eigentümer einzutragen.
• Anwalt — etwa 1 % + IVA für unabhängige Abwicklung und Due Diligence.
• Gestoría — etwa 300 € für die Abwicklung der Steuererklärungen und Formalitäten.
• Hypothekenkosten, falls Sie finanzieren — Bewertung (tasación) und Bearbeitungsgebühren; die Bank zahlt die AJD auf die Hypothek. Siehe unseren Hypothekenleitfaden für Nichtansässige.

Insgesamt landet ein Neubau an der Costa Almería typischerweise bei 12–13 % auf den Preis obendrauf, sobald die Gebühren hinzukommen — etwas unter der Costa Blanca, weil Andalusiens AJD niedriger ist. Ein Wiederverkauf hier trägt dagegen 7 % ITP plus dieselben Gebühren, also rund 9–10 % insgesamt.

Was brauche ich sonst noch, bevor ich kaufen und abschließen kann?

Ein paar praktische Voraussetzungen: Sie benötigen eine NIE-Nummer (siehe NIF vs. NIE erklärt), in der Regel ein spanisches Bankkonto für den Abschluss und — speziell bei einem Neubau — die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) des Bauträgers, bevor Sie die Versorgungsanschlüsse herstellen und einziehen können. Nichtansässige sollten außerdem unseren Überblick zum Kauf als Nichtansässiger lesen.

Was wir in unseren eigenen Angeboten sehen

Über alle unsere Küsten hinweg hat Mediter derzeit 8.244 Immobilien zum Verkauf, darunter ein großer Bestand an der Costa de Almería, wo Neubauwohnungen nahe am Strand einen großen Teil dessen ausmachen, wonach Käufer suchen. Da der IVA-Satz national auf 10 % festgelegt ist und Andalusiens AJD nur 1,2 % beträgt, gehört die Costa Almería zu den steuerlich günstigsten unserer Regionen für einen Neubaukauf. Wenn Sie Zahlen für eine konkrete Wohnung möchten, können wir Ihnen für diese Immobilie eine genaue Kostenaufstellung einschließlich IVA, AJD und aller Gebühren geben.

Häufig gestellte Fragen

Zahle ich bei einer Neubauwohnung in Almería IVA oder ITP?

IVA. Ein Erstverkauf direkt vom Bauträger trägt 10 % IVA plus 1,2 % AJD-Stempelsteuer. ITP (7 % in Andalusien) fällt nur bei Wiederverkaufsimmobilien an, und beide zahlen Sie nie zugleich.

Wie hoch ist die AJD-Stempelsteuer an der Costa Almería 2026?

1,2 % des Urkundenwerts, festgelegt von der Junta de Andalucía. Derselbe Satz gilt an der Costa del Sol; an der Costa Blanca sind es 1,4 % und an der Costa Cálida 1,5 %.

Ist die 10 % IVA überall in Spanien gleich?

Ja. Die IVA auf neue Wohnimmobilien ist ein nationaler Satz, von der Agencia Tributaria auf 10 % festgelegt, identisch an allen vier unserer Küsten. Nur der regionale AJD-Satz unterscheidet sich.

Kann ich die IVA bei einem Neubau zurückfordern?

Nicht, wenn Sie ihn als Privatperson zum Wohnen oder zur Wohnvermietung kaufen — diese IVA ist eine endgültige Kostenposition. Eine Mehrwertsteuererstattung ist in der Regel nur für registrierte Unternehmen in steuerpflichtigen Tätigkeiten relevant, was eine separate Angelegenheit ist, die Sie mit einem Steuerberater besprechen sollten.

Erhöht der valor de referencia meine Steuer bei einem Neubau?

Die IVA wird auf den vereinbarten Preis erhoben, nicht auf den valor de referencia. Die AJD wird auf den Urkundenwert bemessen, und der Katasterreferenzwert kann als Kontrolle herangezogen werden, wenn ein deklarierter Wert ungewöhnlich niedrig ist — bei einem normalen Marktpreis hat er jedoch keine Auswirkung.

Wie hoch sind die Gesamtkosten zusätzlich zum Preis für einen Neubau in Almería?

Rund 12–13 %: 10 % IVA, 1,2 % AJD, plus Notar (0,2–0,5 %), Grundbuchamt (0,1–0,25 %), Anwalt (~1 % + IVA) und gestoría (~300 €).

Denken Sie über den Kauf einer Neubauwohnung an der Costa Almería nach?

Mediter Real Estate verkauft Neubau- und Wiederverkaufsimmobilien an der Costa Almería, Costa Blanca, Costa Cálida und Costa del Sol, und wir können für jede Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, eine genaue Kostenaufstellung erstellen — IVA, AJD und jede Gebühr. Kontaktieren Sie unser Team unter +34 744 719 499 oder per E-Mail an info@mediter.com, und wir begleiten Sie von der Reservierung bis zum Notar.