Een nieuwbouwappartement kopen aan de Costa Almería: btw (IVA) en AJD-zegelrecht uitgelegd voor 2026

Als u in 2026 een gloednieuw appartement koopt aan de Costa Almería, betaalt u twee aankoopbelastingen: 10% IVA (btw) over de prijs, plus AJD-zegelrecht van 1,2% in Andalucía. Een nieuwbouwwoning van €200.000 bij een ontwikkelaar kost dus €20.000 aan IVA en €2.400 aan AJD — ongeveer €22.400 aan belasting vóór kosten. Tel daar notaris, kadaster, advocaat en gestoría bij op en komen uw realistische totale bijkomende kosten voor een nieuwbouw in Almería uit op ongeveer 12–13% bovenop de prijs. Nieuwbouw betaalt geen ITP-overdrachtsbelasting; die geldt alleen voor bestaande woningen.

Waarom betaalt nieuwbouw IVA en AJD in plaats van ITP?

Omdat de Spaanse belastingwet de twee routes verschillend behandelt. Een eerste verkoop door de ontwikkelaar (de allereerste overdracht van een pas opgeleverde woning) is een commerciële levering en draagt daarom IVA plus AJD-zegelrecht. Een bestaande woning — elke tweedehands verkochte woning — draagt in plaats daarvan ITP-overdrachtsbelasting en geen IVA. U betaalt nooit beide bij dezelfde aankoop.

Aan de Costa Almería, die in Andalucía ligt, bedraagt het tarief voor bestaande woningen (ITP) 7%, een van de laagste van onze vier kusten. Maar voor nieuwbouw zijn de cijfers om te onthouden de nationale 10% IVA en de Andalusische 1,2% AJD. Als u de twee opties tegen elkaar afweegt, is onze gids over off-plan versus bestaande bouw: kosten en risico's een handige aanvulling.

Wat is de 10% IVA op een nieuwbouwappartement in Spanje?

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) is de Spaanse btw, geheven tegen 10% op de verkoop van een nieuwe woning overal in Spanje — het tarief wordt nationaal vastgesteld door de Agencia Tributaria, niet door de regio, dus het is hetzelfde in Almería als aan de Costa Blanca, Costa Cálida en Costa del Sol. U betaalt het aan de ontwikkelaar, die het vervolgens afdraagt aan de belastingdienst. Garages en bergingen die u samen met de woning in dezelfde akte koopt (tot twee parkeerplaatsen) vallen ook onder het 10%-tarief; percelen bouwgrond en zuiver commerciële panden worden daarentegen belast tegen 21% IVA.

IVA wordt berekend over de overeengekomen prijs die in de akte staat. In tegenstelling tot ITP, de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen, wordt IVA niet herberekend op basis van de kadastrale waarde — hoewel de valor de referencia wel van belang is voor het zegelrechtgedeelte, zoals we hieronder uitleggen.

Wat is AJD-zegelrecht en hoeveel bedraagt het aan de Costa Almería?

AJD (Actos Jurídicos Documentados) is het zegelrecht op de notariële akte. Het is een regionale belasting, dus het tarief hangt af van de autonome regio. Aan de Costa Almería, in Andalucía, bedraagt AJD 1,2% van de aktewaarde. Ter vergelijking: het is 1,4% in de Comunidad Valenciana (Costa Blanca), 1,5% in Murcia (Costa Cálida) en 1,2% in Andalucía (Costa del Sol en Costa Almería).

AJD is van toepassing omdat de verkoop wordt geformaliseerd in een notariële escritura (koopakte) die wordt ingeschreven. U betaalt ook een tweede, afzonderlijke AJD-heffing als u een hypotheek afsluit — maar sinds 2018 betaalt de kredietverstrekker, niet de koper, het zegelrecht op de hypotheek, dus die kosten zijn niet langer voor uw rekening.

Hoeveel belasting betaal ik eigenlijk? Rekenvoorbeelden

Dit is het belangrijkste rekensommetje voor een nieuwbouwappartement dat u in 2026 koopt bij een ontwikkelaar aan de Costa Almería: 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2% aan aankoopbelasting, vóór professionele kosten.

Aankoopbelasting nieuwbouw (IVA + AJD) aan de Costa Almería, 2026

Aktewaarde	10% IVA	1,2% AJD	Belasting totaal
€150.000	€15.000	€1.800	€16.800
€200.000	€20.000	€2.400	€22.400
€250.000	€25.000	€3.000	€28.000
€350.000	€35.000	€4.200	€39.200

Hoe verhouden de vier Mediter-kusten zich voor nieuwbouwbelasting?

IVA is overal gelijk op 10%; alleen het AJD-tarief verschilt. De Costa Almería en de Costa del Sol zijn het goedkoopst voor nieuwbouw, omdat de 1,2% AJD van Andalucía de laagste van onze regio's is.

Nieuwbouwbelastingen per kust (eerste verkoop ontwikkelaar), 2026

Kust	Regio	IVA	AJD-zegelrecht	Gecombineerde belasting
Costa Almería	Andalucía	10%	1,2%	11,2%
Costa del Sol	Andalucía	10%	1,2%	11,2%
Costa Blanca	C. Valenciana	10%	1,4%	11,4%
Costa Cálida	Murcia	10%	1,5%	11,5%

Wilt u ook het volledige kustoverschrijdende beeld van levensstijl en prijzen, bekijk dan onze vergelijking van de vier kusten in 2026.

Beïnvloedt de valor de referencia een nieuwbouw?

Deels. Voor bestaande woningen is de ITP-belastinggrondslag de hoogste van de prijs of de valor de referencia van het Catastro — een punt dat de meeste concurrerende artikelen missen. Voor een nieuwbouw wordt IVA strikt geheven over de met de ontwikkelaar overeengekomen prijs. Het AJD-zegelrechtgedeelte wordt echter berekend over de aktewaarde, en de Agencia Tributaria kan de valor de referencia als referentie gebruiken als een opgegeven waarde abnormaal laag lijkt. In de praktijk is dit bij een normale verkoop door een ontwikkelaar tegen marktprijs geen probleem, maar het is goed om te weten dat de kadastrale referentiewaarde bestaat en vóór ondertekening kan worden gecontroleerd.

Wanneer betaal ik de IVA en de AJD?

U betaalt de IVA aan de ontwikkelaar als onderdeel van de aankoop — meestal in termijnen bij off-plan (een reserveringsvergoeding, dan gefaseerde betalingen met een bankgarantie onder Ley 38/1999, en daarna het restant bij oplevering), of in één betaling bij een instapklare woning. Het AJD-zegelrecht wordt zelf aangegeven en ingediend nadat u de escritura hebt ondertekend, normaal gesproken binnen 30 dagen, via uw gestoría of advocaat. Koopt u off-plan, lees dan onze gids over de bescherming die de bankgarantie bij off-plan biedt, zodat uw gefaseerde IVA-betalingen zijn gewaarborgd.

Wat zijn de overige kosten bovenop IVA en AJD?

Belasting is het grootste deel, maar niet het enige. Reken op deze bijkomende kosten bij een nieuwbouw aan de Costa Almería:

• Notaris — ongeveer 0,2–0,5% van de prijs, voor het opstellen van de escritura (zie onze gids voor de dag van afronding).
• Kadaster (Registro de la Propiedad) — ongeveer 0,1–0,25% om u als eigenaar in te schrijven.
• Advocaat — ongeveer 1% + IVA voor onafhankelijke overdracht en due diligence.
• Gestoría — ongeveer €300 voor het regelen van de belastingaangiften en administratie.
• Hypotheekkosten als u leent — taxatie (tasación) en afsluitkosten; de bank betaalt de AJD op de hypotheek. Zie onze gids voor hypotheken voor niet-ingezetenen.

Al met al komt een nieuwbouw aan de Costa Almería doorgaans uit op 12–13% bovenop de prijs zodra de kosten erbij komen — iets lager dan de Costa Blanca omdat de AJD van Andalucía lager is. Een bestaande woning hier draagt daarentegen 7% ITP plus dezelfde kosten, dus ongeveer 9–10% totaal.

Wat heb ik nog meer nodig voordat ik kan kopen en afronden?

Een paar praktische vereisten: u hebt een NIE-nummer nodig (zie NIF versus NIE uitgelegd), meestal een Spaanse bankrekening voor de afronding, en — specifiek bij een nieuwbouw — de eerste bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación) van de ontwikkelaar voordat u nutsvoorzieningen kunt aansluiten en kunt intrekken. Niet-ingezetenen zouden ook ons overzicht van kopen als niet-ingezetene moeten lezen.

Wat we zien in ons eigen aanbod

Over al onze kusten heeft Mediter momenteel 8.244 woningen te koop, waaronder een grote voorraad aan de Costa de Almería, waar nieuwbouwappartementen vlak bij het strand een groot deel vormen van wat kopers bekijken. Omdat het IVA-tarief nationaal is vastgesteld op 10% en de AJD van Andalucía slechts 1,2% is, is de Costa Almería een van de meest fiscaal voordelige van onze regio's voor een nieuwbouwaankoop. Wilt u cijfers voor een specifiek appartement, dan kunnen we u een exacte kostenberekening geven, inclusief IVA, AJD en alle kosten voor die woning.

Veelgestelde vragen

Betaal ik IVA of ITP op een nieuwbouwappartement in Almería?

IVA. Een eerste verkoop rechtstreeks van de ontwikkelaar draagt 10% IVA plus 1,2% AJD-zegelrecht. ITP (7% in Andalucía) geldt alleen voor bestaande woningen, en u betaalt nooit beide.

Hoeveel bedraagt het AJD-zegelrecht aan de Costa Almería in 2026?

1,2% van de aktewaarde, vastgesteld door de Junta de Andalucía. Hetzelfde tarief geldt aan de Costa del Sol; het is 1,4% aan de Costa Blanca en 1,5% aan de Costa Cálida.

Is de 10% IVA overal in Spanje hetzelfde?

Ja. IVA op nieuwe woningen is een nationaal tarief, vastgesteld door de Agencia Tributaria op 10%, identiek aan alle vier onze kusten. Alleen het regionale AJD-tarief verschilt.

Kan ik de IVA op een nieuwbouwwoning terugvragen?

Niet als u deze als particulier koopt om er te wonen of residentieel te verhuren — die IVA is een definitieve kostenpost. Btw-teruggaaf is over het algemeen alleen relevant voor geregistreerde ondernemingen in belastbare activiteiten, wat een aparte kwestie is om met een belastingadviseur te bespreken.

Verhoogt de valor de referencia mijn belasting op een nieuwbouw?

IVA wordt geheven over de overeengekomen prijs, niet over de valor de referencia. De AJD wordt berekend over de aktewaarde, en de kadastrale referentiewaarde kan als controle worden gebruikt als een opgegeven waarde abnormaal laag is, maar bij een normale marktprijs heeft die geen effect.

Wat zijn de totale kosten bovenop de prijs voor een nieuwbouw in Almería?

Ongeveer 12–13%: 10% IVA, 1,2% AJD, plus notaris (0,2–0,5%), kadaster (0,1–0,25%), advocaat (~1% + IVA) en gestoría (~€300).

Overweegt u een nieuwbouwappartement aan de Costa Almería te kopen?

Mediter Real Estate verkoopt nieuwbouw- en bestaande woningen aan de Costa Almería, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa del Sol, en wij kunnen een nauwkeurige kostenberekening opstellen — IVA, AJD en elke kostenpost — voor elke woning die u overweegt. Neem contact op met ons team via +34 744 719 499 of info@mediter.com en wij begeleiden u van reservering tot de notaris.