Escrito por Nicki Price, CEO
Si compras un apartamento de obra nueva en la Costa de Almería en 2026, pagas dos impuestos en la compra: el 10% de IVA sobre el precio, más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al 1,2% en Andalucía. Así, una obra nueva de 200.000 € comprada a un promotor supone 20.000 € de IVA y 2.400 € de AJD — unos 22.400 € en impuestos antes de honorarios. Si sumas notaría, registro de la propiedad, abogado y gestoría, los gastos adicionales realistas de una obra nueva en Almería se sitúan en torno al 12-13% sobre el precio. La obra nueva no paga el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales); este solo se aplica a las reventas.
Porque la legislación fiscal española trata ambas vías de forma distinta. Una primera venta del promotor (la primera transmisión de una vivienda recién terminada) es una entrega empresarial, de modo que lleva IVA más AJD. Una reventa — cualquier vivienda de segunda mano — lleva en cambio el ITP, y sin IVA. Nunca pagas ambos en la misma compra.
En la Costa de Almería, situada en Andalucía, el tipo de reventa (ITP) es del 7%, de los más bajos de nuestras cuatro costas. Pero para la obra nueva las cifras a recordar son el 10% de IVA nacional y el 1,2% de AJD andaluz. Si estás sopesando ambas opciones, nuestra guía sobre costes y riesgos de la obra sobre plano frente a la reventa es un buen complemento.
El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) se aplica al 10% en la venta de una vivienda nueva en cualquier parte de España — el tipo lo fija a nivel nacional la Agencia Tributaria, no la comunidad autónoma, así que es el mismo en Almería que en la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa del Sol. Se lo pagas al promotor, que luego lo ingresa en Hacienda. Los garajes y trasteros comprados junto con la vivienda en la misma escritura (hasta dos plazas de aparcamiento) también tributan al 10%; los solares edificables y los locales puramente comerciales tributan en cambio al 21% de IVA.
El IVA se calcula sobre el precio pactado que figura en la escritura. A diferencia del ITP, el impuesto de reventa, el IVA no se recalcula sobre el valor catastral — aunque el valor de referencia sí importa para el AJD, como explicamos más abajo.
El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es el impuesto que grava la escritura notarial. Es un impuesto autonómico, así que el tipo depende de la comunidad autónoma. En la Costa de Almería, en Andalucía, el AJD es del 1,2% del valor escriturado. En comparación, es del 1,4% en la Comunidad Valenciana (Costa Blanca), del 1,5% en Murcia (Costa Cálida) y del 1,2% en Andalucía (Costa del Sol y Costa de Almería).
El AJD se aplica porque la venta se formaliza en una escritura notarial que se inscribe en el registro. También pagas un segundo cargo de AJD distinto si contratas una hipoteca — pero desde 2018 lo paga el banco, no el comprador, así que ese coste ya no es tuyo.
Esta es la aritmética esencial para un apartamento de obra nueva comprado a un promotor en la Costa de Almería en 2026: 10% de IVA + 1,2% de AJD = 11,2% en impuestos de compra, antes de honorarios profesionales.
| Precio escriturado | 10% IVA | 1,2% AJD | Total impuestos |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 15.000 € | 1.800 € | 16.800 € |
| 200.000 € | 20.000 € | 2.400 € | 22.400 € |
| 250.000 € | 25.000 € | 3.000 € | 28.000 € |
| 350.000 € | 35.000 € | 4.200 € | 39.200 € |
El IVA es idéntico en todas partes, al 10%; solo varía el tipo de AJD. La Costa de Almería y la Costa del Sol son las más económicas para la obra nueva porque el 1,2% de AJD de Andalucía es el más bajo de nuestras regiones.
| Costa | Región | IVA | AJD | Impuesto combinado |
|---|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalucía | 10% | 1,2% | 11,2% |
| Costa del Sol | Andalucía | 10% | 1,2% | 11,2% |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 10% | 1,4% | 11,4% |
| Costa Cálida | Murcia | 10% | 1,5% | 11,5% |
Si quieres el panorama completo entre costas también en estilo de vida y precios, consulta nuestra comparativa de las cuatro costas en 2026.
En parte. En las reventas, la base imponible del ITP es el valor mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro — un punto que la mayoría de los artículos de la competencia pasa por alto. En una obra nueva, el IVA se aplica estrictamente sobre el precio pactado con el promotor. Sin embargo, el AJD se liquida sobre el valor escriturado, y la Agencia Tributaria puede recurrir al valor de referencia si un valor declarado parece anormalmente bajo. En la práctica, en una venta normal de promotor a precio de mercado esto no supone un problema, pero conviene saber que el valor de referencia del Catastro existe y puede consultarse antes de firmar.
El IVA se lo pagas al promotor como parte de la compra — normalmente en plazos si es sobre plano (una señal de reserva, luego pagos escalonados contra un aval bancario conforme a la Ley 38/1999, y el resto al entregar la vivienda), o en un único pago si es una vivienda llave en mano. El AJD se autoliquida y se presenta tras firmar la escritura, normalmente en un plazo de 30 días, a través de tu gestoría o abogado. Si compras sobre plano, lee nuestra guía sobre la protección que ofrece el aval bancario de la obra sobre plano para que tus pagos escalonados de IVA queden garantizados.
Los impuestos son la mayor partida, pero no la única. Presupuesta estos gastos adicionales en una obra nueva de la Costa de Almería:
En total, una obra nueva en la Costa de Almería suele situarse en un 12-13% sobre el precio una vez añadidos los honorarios — ligeramente por debajo de la Costa Blanca porque el AJD de Andalucía es más bajo. Una reventa aquí, en cambio, lleva un 7% de ITP más los mismos honorarios, así que en torno al 9-10% en total.
Unos cuantos requisitos prácticos: necesitarás un número NIE (consulta NIF vs NIE explicados), normalmente una cuenta bancaria española para la firma y — en una obra nueva en concreto — la licencia de primera ocupación del promotor antes de poder dar de alta los suministros y mudarte. Los no residentes también deberían leer nuestro resumen sobre comprar como no residente.
En todas nuestras costas, Mediter dispone actualmente de 8.244 propiedades en venta, incluido un amplio stock en la Costa de Almería, donde los apartamentos de obra nueva cerca de la playa son una gran parte de lo que buscan los compradores. Como el tipo de IVA está fijado a nivel nacional en el 10% y el AJD de Andalucía es de solo el 1,2%, la Costa de Almería es una de nuestras regiones más eficientes fiscalmente para una compra de obra nueva. Si quieres cifras para un apartamento concreto, podemos darte un desglose de costes exacto que incluya el IVA, el AJD y todos los honorarios de esa propiedad.
IVA. Una primera venta directa del promotor lleva un 10% de IVA más un 1,2% de AJD. El ITP (7% en Andalucía) se aplica solo a las viviendas de reventa, y nunca pagas ambos.
El 1,2% del valor escriturado, fijado por la Junta de Andalucía. El mismo tipo se aplica en la Costa del Sol; es del 1,4% en la Costa Blanca y del 1,5% en la Costa Cálida.
Sí. El IVA de las viviendas nuevas es un tipo nacional fijado por la Agencia Tributaria en el 10%, idéntico en nuestras cuatro costas. Solo varía el tipo autonómico de AJD.
No si la compras como particular para vivir o alquilar de forma residencial — ese IVA es un coste final. La recuperación del IVA solo suele ser relevante para empresas dadas de alta en actividades sujetas al impuesto, lo cual es un tema aparte que debes tratar con un asesor fiscal.
El IVA se aplica sobre el precio pactado, no sobre el valor de referencia. El AJD se liquida sobre el valor escriturado, y el valor de referencia del Catastro puede usarse como comprobación si un valor declarado es anormalmente bajo, pero a precio de mercado normal no tiene ningún efecto.
En torno al 12-13%: 10% de IVA, 1,2% de AJD, más notaría (0,2-0,5%), registro de la propiedad (0,1-0,25%), abogado (~1% + IVA) y gestoría (~300 €).
Mediter Real Estate vende propiedades de obra nueva y reventa en la Costa de Almería, la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa del Sol, y podemos preparar un desglose de costes preciso — IVA, AJD y cada honorario — para cualquier vivienda que estés considerando. Contacta con nuestro equipo en el +34 744 719 499 o en info@mediter.com y te guiaremos desde la reserva hasta la notaría.
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