Rédigé par Nicki Price, CEO
Si vous achetez un appartement flambant neuf sur la Costa Almería en 2026, vous réglez deux taxes à l'achat : 10 % d'IVA (TVA) sur le prix, plus les droits de timbre AJD à 1,2 % en Andalousie. Ainsi, un logement neuf de 200 000 € acheté auprès d'un promoteur représente 20 000 € d'IVA et 2 400 € d'AJD — soit environ 22 400 € de taxes avant les honoraires. Ajoutez le notaire, le registre foncier, l'avocat et la gestoría, et vos frais annexes réalistes sur un logement neuf à Almería atteignent environ 12 à 13 % du prix. Les logements neufs ne paient pas l'ITP, le droit de mutation ; celui-ci ne s'applique qu'aux reventes.
Parce que la législation fiscale espagnole traite les deux filières différemment. Une première vente par le promoteur (le tout premier transfert d'un logement neuf achevé) est une livraison commerciale, elle supporte donc l'IVA plus les droits de timbre AJD. Une revente — tout logement vendu d'occasion — supporte en revanche l'ITP, droit de mutation, et aucune IVA. Vous ne payez jamais les deux sur un même achat.
Sur la Costa Almería, située en Andalousie, le taux de revente (ITP) est de 7 %, parmi les plus bas de nos quatre côtes. Mais pour le neuf, les chiffres à retenir sont les 10 % d'IVA au niveau national et les 1,2 % d'AJD en Andalousie. Si vous hésitez entre les deux options, notre guide sur les coûts et risques du neuf sur plan comparés à la revente est un bon complément.
L'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) est la TVA espagnole, prélevée à 10 % sur la vente d'un logement résidentiel neuf partout en Espagne — le taux est fixé au niveau national par l'Agencia Tributaria, et non par la région, il est donc identique à Almería comme sur la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa del Sol. Vous la réglez au promoteur, qui la reverse ensuite au fisc. Les garages et débarras achetés conjointement au logement dans le même acte (jusqu'à deux places de stationnement) bénéficient également du taux de 10 % ; les terrains à bâtir et les locaux purement commerciaux sont quant à eux taxés à 21 % d'IVA.
L'IVA est calculée sur le prix convenu indiqué dans l'acte. Contrairement à l'ITP, le droit de mutation sur la revente, l'IVA n'est pas recalculée sur la valeur cadastrale — même si le valor de referencia conserve son importance pour la part des droits de timbre, comme nous l'expliquons ci-dessous.
L'AJD (Actos Jurídicos Documentados) est le droit de timbre sur l'acte notarié. C'est une taxe régionale, son taux dépend donc de la communauté autonome. Sur la Costa Almería, en Andalousie, l'AJD est de 1,2 % de la valeur de l'acte. À titre de comparaison, il est de 1,4 % en Communauté valencienne (Costa Blanca), 1,5 % à Murcie (Costa Cálida) et 1,2 % en Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería).
L'AJD s'applique parce que la vente est formalisée dans un acte notarié (escritura) qui fait l'objet d'un enregistrement. Vous payez aussi un second AJD distinct si vous souscrivez un prêt hypothécaire — mais depuis 2018, c'est le prêteur, et non l'acheteur, qui règle les droits de timbre sur l'hypothèque, ce coût n'est donc plus à votre charge.
Voici le calcul essentiel pour un appartement neuf acheté auprès d'un promoteur sur la Costa Almería en 2026 : 10 % d'IVA + 1,2 % d'AJD = 11,2 % de taxes à l'achat, avant les honoraires professionnels.
| Prix de l'acte | IVA 10 % | AJD 1,2 % | Total des taxes |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 000 € | 1 800 € | 16 800 € |
| 200 000 € | 20 000 € | 2 400 € | 22 400 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 3 000 € | 28 000 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 4 200 € | 39 200 € |
L'IVA est identique partout, à 10 % ; seul le taux d'AJD varie. La Costa Almería et la Costa del Sol sont les moins chères pour le neuf, car l'AJD de 1,2 % en Andalousie est le plus bas de nos régions.
| Côte | Région | IVA | Droits de timbre AJD | Taxes cumulées |
|---|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalousie | 10 % | 1,2 % | 11,2 % |
| Costa del Sol | Andalousie | 10 % | 1,2 % | 11,2 % |
| Costa Blanca | C. Valencienne | 10 % | 1,4 % | 11,4 % |
| Costa Cálida | Murcie | 10 % | 1,5 % | 11,5 % |
Si vous souhaitez un panorama complet des côtes, côté art de vivre et prix également, consultez notre comparatif des quatre côtes en 2026.
En partie. Pour les reventes, l'assiette de l'ITP est la valeur la plus élevée entre le prix et le valor de referencia du Cadastre (Catastro) — un point que la plupart des articles concurrents omettent. Pour un logement neuf, l'IVA est strictement prélevée sur le prix convenu avec le promoteur. Toutefois, la part des droits de timbre AJD est évaluée sur la valeur de l'acte, et l'Agencia Tributaria peut se référer au valor de referencia si une valeur déclarée paraît anormalement basse. En pratique, pour une vente classique d'un promoteur à un prix de marché, cela ne pose aucun problème, mais il est utile de savoir que la valeur de référence du Cadastre existe et peut être vérifiée avant de signer.
Vous payez l'IVA au promoteur dans le cadre de l'achat — généralement par échéances pour un achat sur plan (frais de réservation, puis paiements échelonnés assortis d'une garantie bancaire au titre de la Ley 38/1999, puis le solde à la livraison), ou en un seul versement pour un logement clé en main. Les droits de timbre AJD sont auto-liquidés et déclarés après la signature de l'escritura, normalement dans un délai de 30 jours, via votre gestoría ou votre avocat. Si vous achetez sur plan, lisez notre guide sur la protection offerte par la garantie bancaire pour l'achat sur plan afin que vos paiements d'IVA échelonnés soient sécurisés.
La fiscalité constitue la part la plus importante, mais ce n'est pas la seule. Prévoyez ces coûts supplémentaires sur un logement neuf de la Costa Almería :
Au total, un logement neuf sur la Costa Almería représente généralement 12 à 13 % en plus du prix une fois les honoraires ajoutés — légèrement en dessous de la Costa Blanca car l'AJD andalou est plus bas. Une revente ici, en revanche, supporte 7 % d'ITP plus les mêmes honoraires, soit environ 9 à 10 % au total.
Quelques prérequis pratiques : il vous faudra un numéro NIE (voir NIF et NIE expliqués), généralement un compte bancaire espagnol pour la finalisation, et — pour un logement neuf spécifiquement — la licence de première occupation (licencia de primera ocupación) du promoteur avant de pouvoir raccorder les services publics et emménager. Les non-résidents devraient aussi lire notre présentation de l'achat en tant que non-résident.
Sur l'ensemble de nos côtes, Mediter propose actuellement 8 244 biens à la vente, dont un vaste stock sur la Costa de Almería, où les appartements neufs près de la plage occupent une place importante dans ce que recherchent les acheteurs. Comme le taux d'IVA est fixé au niveau national à 10 % et que l'AJD d'Andalousie n'est que de 1,2 %, la Costa Almería est l'une de nos régions les plus avantageuses fiscalement pour un achat dans le neuf. Si vous souhaitez des chiffres pour un appartement précis, nous pouvons vous fournir un décompte exact des coûts incluant l'IVA, l'AJD et tous les honoraires pour ce bien.
L'IVA. Une première vente directe du promoteur supporte 10 % d'IVA plus 1,2 % de droits de timbre AJD. L'ITP (7 % en Andalousie) ne s'applique qu'aux logements de revente, et vous ne payez jamais les deux.
1,2 % de la valeur de l'acte, fixé par la Junta de Andalucía. Le même taux s'applique sur la Costa del Sol ; il est de 1,4 % sur la Costa Blanca et de 1,5 % sur la Costa Cálida.
Oui. L'IVA sur les logements résidentiels neufs est un taux national fixé par l'Agencia Tributaria à 10 %, identique sur nos quatre côtes. Seul le taux régional d'AJD diffère.
Pas si vous l'achetez en tant que particulier pour y habiter ou le louer à usage résidentiel — cette IVA est un coût définitif. La récupération de la TVA n'est généralement pertinente que pour les entreprises enregistrées exerçant des activités imposables, ce qui est une question distincte à aborder avec un conseiller fiscal.
L'IVA est prélevée sur le prix convenu, et non sur le valor de referencia. L'AJD est évalué sur la valeur de l'acte, et la valeur de référence du Cadastre peut servir de contrôle si une valeur déclarée est anormalement basse, mais à un prix de marché normal elle n'a aucun effet.
Environ 12 à 13 % : 10 % d'IVA, 1,2 % d'AJD, plus le notaire (0,2 à 0,5 %), le registre foncier (0,1 à 0,25 %), l'avocat (~1 % + IVA) et la gestoría (~300 €).
Mediter Real Estate vend des biens neufs et de revente sur la Costa Almería, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa del Sol, et nous pouvons préparer un décompte précis des coûts — IVA, AJD et chaque honoraire — pour tout logement que vous envisagez. Contactez notre équipe au +34 744 719 499 ou à info@mediter.com et nous vous accompagnerons de la réservation jusqu'au notaire.
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