Skrevet av Nicki Price, CEO
Hvis du kjøper en helt ny leilighet på Costa Almería i 2026, betaler du to kjøpsskatter: 10 % IVA (merverdiavgift) på prisen, pluss AJD dokumentavgift på 1,2 % i Andalucía. Et nybygg til 200 000 € fra en utbygger koster dermed 20 000 € i IVA og 2 400 € i AJD — rundt 22 400 € i skatt før gebyrer. Legger du til notar, eiendomsregister, advokat og gestoría, lander de realistiske ekstrakostnadene på et nybygg i Almería på omtrent 12–13 % oppå prisen. Nybygg betaler ikke ITP overføringsskatt; den gjelder kun ved videresalg.
Fordi spansk skatterett behandler de to veiene ulikt. Et førstegangssalg fra utbyggeren (den aller første overføringen av en nyoppført bolig) er en kommersiell leveranse, og bærer derfor IVA pluss AJD dokumentavgift. Et videresalg — enhver bolig som selges brukt — bærer i stedet ITP overføringsskatt, og ingen IVA. Du betaler aldri begge på samme kjøp.
På Costa Almería, som ligger i Andalucía, er videresalgssatsen (ITP) 7 %, blant de laveste av våre fire kyster. Men for nybygg er tallene du må huske den nasjonale 10 % IVA og den andalusiske 1,2 % AJD. Hvis du veier de to alternativene mot hverandre, er guiden vår om kostnader og risiko ved prosjektsalg kontra videresalg et nyttig følgedokument.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) er spansk merverdiavgift, som ilegges med 10 % på salg av en ny bolig hvor som helst i Spania — satsen fastsettes nasjonalt av Agencia Tributaria, ikke av regionen, så den er den samme i Almería som på Costa Blanca, Costa Cálida og Costa del Sol. Du betaler den til utbyggeren, som deretter overfører den til skattekontoret. Garasjer og boder kjøpt sammen med boligen i samme skjøte (opptil to parkeringsplasser) kvalifiserer også til 10 %-satsen; byggetomter og rene næringslokaler skattlegges i stedet med 21 % IVA.
IVA beregnes av den avtalte prisen som står i skjøtet. I motsetning til ITP, videresalgsoverføringsskatten, beregnes IVA ikke på nytt ut fra matrikkelverdien — selv om valor de referencia fortsatt har betydning for dokumentavgiftsdelen, som vi forklarer nedenfor.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) er dokumentavgift på det notarialbekreftede skjøtet. Det er en regional skatt, så satsen avhenger av den autonome regionen. På Costa Almería, i Andalucía, er AJD 1,2 % av skjøteverdien. Til sammenligning er den 1,4 % i Comunidad Valenciana (Costa Blanca), 1,5 % i Murcia (Costa Cálida) og 1,2 % i Andalucía (Costa del Sol og Costa Almería).
AJD gjelder fordi salget formaliseres i en notarial escritura (skjøte) som tinglyses. Du betaler også en separat AJD-avgift hvis du tar opp et boliglån — men siden 2018 er det långiveren, ikke kjøperen, som betaler dokumentavgiften på lånet, så den kostnaden er ikke lenger din.
Her er hovedregnestykket for en nybygd leilighet kjøpt fra en utbygger på Costa Almería i 2026: 10 % IVA + 1,2 % AJD = 11,2 % i kjøpsskatt, før honorarer til fagfolk.
| Skjøtepris | 10 % IVA | 1,2 % AJD | Skatt totalt |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 000 € | 1 800 € | 16 800 € |
| 200 000 € | 20 000 € | 2 400 € | 22 400 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 3 000 € | 28 000 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 4 200 € | 39 200 € |
IVA er identisk overalt på 10 %; bare AJD-satsen varierer. Costa Almería og Costa del Sol er rimeligst for nybygg fordi Andalucías AJD på 1,2 % er den laveste av våre regioner.
| Kyst | Region | IVA | AJD dokumentavgift | Samlet skatt |
|---|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalucía | 10 % | 1,2 % | 11,2 % |
| Costa del Sol | Andalucía | 10 % | 1,2 % | 11,2 % |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 10 % | 1,4 % | 11,4 % |
| Costa Cálida | Murcia | 10 % | 1,5 % | 11,5 % |
Vil du ha hele kystoversikten med livsstil og priser også, se vår sammenligning av de fire kystene i 2026.
Delvis. For videresalg er ITP-skattegrunnlaget det høyeste av prisen eller Catastros valor de referencia — et poeng de fleste konkurrentartikler overser. For et nybygg beregnes IVA strengt tatt på prisen som er avtalt med utbyggeren. AJD dokumentavgiftsdelen vurderes imidlertid ut fra skjøteverdien, og Agencia Tributaria kan vise til valor de referencia hvis en oppgitt verdi virker unormalt lav. I praksis er dette et ikke-tema for et vanlig utbyggersalg til markedspris, men det er verdt å vite at Catastros referanseverdi finnes og kan sjekkes før du signerer.
Du betaler IVA til utbyggeren som en del av kjøpet — vanligvis i avdrag ved prosjektsalg (et reservasjonsgebyr, deretter delbetalinger mot en bankgaranti etter Ley 38/1999, så restbeløpet ved overtakelse), eller i én betaling på en nøkkelferdig bolig. AJD dokumentavgift egenberegnes og innleveres etter at du har signert escritura, normalt innen 30 dager, via din gestoría eller advokat. Hvis du kjøper på prosjektstadiet, les guiden vår om beskyttelsen som gis av bankgarantien ved prosjektsalg, slik at dine IVA-delbetalinger er sikret.
Skatten er den største delen, men ikke den eneste. Budsjetter for disse tilleggskostnadene på et nybygg på Costa Almería:
Alt i alt lander et nybygg på Costa Almería vanligvis på 12–13 % oppå prisen når gebyrene legges til — litt lavere enn Costa Blanca fordi Andalucías AJD er lavere. Et videresalg her bærer derimot 7 % ITP pluss de samme gebyrene, altså omtrent 9–10 % alt i alt.
Noen praktiske forutsetninger: du trenger et NIE-nummer (se NIF kontra NIE forklart), vanligvis en spansk bankkonto for overtakelse, og — spesielt på et nybygg — utbyggerens brukstillatelse (licencia de primera ocupación) før du kan koble til strøm og vann og flytte inn. Ikke-residenter bør også lese vår oversikt over å kjøpe som ikke-resident.
På tvers av alle våre kyster har Mediter for øyeblikket 8 244 eiendommer til salgs, inkludert et stort utvalg på Costa de Almería, der nybygde leiligheter nær stranden utgjør en stor del av det kjøperne ser på. Fordi IVA-satsen er fastsatt nasjonalt til 10 % og Andalucías AJD kun er 1,2 %, er Costa Almería en av de mest skatteeffektive av våre regioner for et nybyggkjøp. Vil du ha tall for en bestemt leilighet, kan vi gi deg en nøyaktig kostnadsoversikt inkludert IVA, AJD og alle gebyrer for den eiendommen.
IVA. Et førstegangssalg direkte fra utbyggeren bærer 10 % IVA pluss 1,2 % AJD dokumentavgift. ITP (7 % i Andalucía) gjelder kun for videresalgsboliger, og du betaler aldri begge.
1,2 % av skjøteverdien, fastsatt av Junta de Andalucía. Samme sats gjelder på Costa del Sol; den er 1,4 % på Costa Blanca og 1,5 % på Costa Cálida.
Ja. IVA på nye boliger er en nasjonal sats fastsatt av Agencia Tributaria til 10 %, identisk på alle våre fire kyster. Bare den regionale AJD-satsen varierer.
Ikke hvis du kjøper den som privatperson for å bo i eller leie ut som bolig — den IVA-en er en endelig kostnad. Mva-tilbakeføring er vanligvis bare relevant for registrerte virksomheter i avgiftspliktig virksomhet, noe som er en egen sak å drøfte med en skatterådgiver.
IVA beregnes på den avtalte prisen, ikke valor de referencia. AJD vurderes ut fra skjøteverdien, og Catastros referanseverdi kan brukes som kontroll hvis en oppgitt verdi er unormalt lav, men ved en normal markedspris har den ingen effekt.
Rundt 12–13 %: 10 % IVA, 1,2 % AJD, pluss notar (0,2–0,5 %), eiendomsregister (0,1–0,25 %), advokat (~1 % + IVA) og gestoría (~300 €).
Mediter Real Estate selger nybygg og videresalgseiendom på tvers av Costa Almería, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa del Sol, og vi kan utarbeide en nøyaktig kostnadsoversikt — IVA, AJD og hvert eneste gebyr — for enhver bolig du vurderer. Kontakt teamet vårt på +34 744 719 499 eller på info@mediter.com, så veileder vi deg fra reservasjon til notar.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler