Если вы с партнёром совместно владеете недвижимостью на Коста-дель-Соль и ваши отношения заканчиваются, хорошая новость в том, что испанское законодательство предлагает гораздо более дешёвый путь, чем обычная продажа, чтобы переоформить жильё на одного человека. Вместо того чтобы одна сторона «покупала» долю другой как при обычной сделке — что в Андалусии повлекло бы налог ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) в размере 7% на передаваемую половину — расторжение совместной собственности, известное как extinción de condominio (прекращение совместного владения), облагается лишь гораздо более низким гербовым сбором AJD в размере 1,2% в Андалусии. Для недвижимости стоимостью 300 000 € это разница между уплатой примерно 10 500 € и около 1 800 € за половину доли.
В этой статье простым языком объясняется, как именно владельцы на Коста-дель-Соль (а также на Коста-Альмерия, которая тоже входит в Андалусию) переоформляют совместно принадлежащее жильё после развода или расставания в 2026 году — правовой механизм, налоговая база, оформление у нотариуса, что происходит с непогашенной ипотекой и чем отличаются цифры, если ваша недвижимость находится на Коста-Бланка или Коста-Калида. Везде, где речь идёт о деньгах, мы приводим реальную региональную ставку, потому что правильная цифра здесь может сэкономить — или стоить — вам тысячи евро.
Когда двое (или более) человек владеют недвижимостью в неразделённых долях, испанское право называет их condóminos, то есть совладельцами. Extinción de condominio — буквально «прекращение совместного владения» — это юридический акт, посредством которого такое совместное владение прекращается и недвижимость полностью переходит к одной стороне, которая обычно компенсирует другой её долю. Гражданский кодекс прямо признаёт это разделом общего имущества, а не продажей.
В этом различии вся суть. Поскольку налоговые органы рассматривают это как реорганизацию уже существующих прав, а не как передачу имущества между посторонними людьми, операция избегает ITP и подпадает под гораздо более мягкий гербовый сбор Actos Jurídicos Documentados (AJD). Для владельцев на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия это означает 1,2%; эквивалент составляет 1,5% в Мурсии (Коста-Калида) и 1,4% в Валенсийском сообществе (Коста-Бланка).
AJD начисляется не на полную стоимость недвижимости, а только на долю, консолидируемую на одно имя. Если каждому из вас принадлежит 50%, базой является стоимость передаваемой половины доли. Важно: Испания оценивает эту долю по большей из величин — согласованной компенсации или кадастровой «valor de referencia» — референтной стоимости, которую налоговая присваивает недвижимости. Если вы договоритесь о сумме ниже valor de referencia, налоговая всё равно начислит AJD на референтную стоимость, поэтому всегда проверяйте её перед подписанием. Этот же принцип действует и при обычной покупке, и он подводит пары, полагающие, что можно просто указать в акте низкую цифру.
Рассмотрим наглядный пример: вилла на Коста-дель-Соль стоимостью 300 000 €, принадлежащая 50/50, где один супруг получает полное право собственности и выплачивает другому 150 000 € за его половину. В таблице ниже сравнивается налог, который вы заплатите, оформив всё правильно как extinción de condominio, с налогом при (ошибочном) оформлении как обычной продажи половины доли.
| Регион (побережье) | Как extinción de condominio (AJD на 150 000 €) | Как обычная продажа (ITP на 150 000 €) | Потенциальная экономия |
|---|---|---|---|
| Коста-дель-Соль (Андалусия) | 1,2% → 1 800 € | 7% → 10 500 € | 8 700 € |
| Коста-Альмерия (Андалусия) | 1,2% → 1 800 € | 7% → 10 500 € | 8 700 € |
| Коста-Калида (Мурсия) | 1,5% → 2 250 € | 7,75% → 11 625 € | 9 375 € |
| Коста-Бланка (Вал. сообщество) | 1,4% → 2 100 € | 9%* → 13 500 € | 11 400 € |
*На Коста-Бланка ITP при перепродаже снизился с 10% до 9% для актов, подписанных с 1 июня 2026 года, с диапазоном 11% для сумм свыше 1 млн €. На Коста-Калида правильная ставка 2026 года составляет 7,75%, а не 8%, как по-прежнему указано на многих сайтах.
Помимо AJD вам следует заложить обычные дополнительные расходы на завершение сделки, которые пропорционально меньше, чем при полной покупке, поскольку перемещается лишь половина стоимости:
Как правило, рассчитывайте на общие расходы по передаче в районе 2–4% от стоимости половины доли через extinción de condominio на Коста-дель-Соль — малая часть от 10–13%, которые пришлось бы заплатить при оформлении как покупки с перепродажи.
Ключевое требование состоит в том, что совместное владение должно действительно прекращаться — недвижимость должна полностью перейти в собственность одного человека (или, в некоторых структурах, быть разделена на физически независимые объекты). Нельзя использовать этот механизм просто для перехода от 50/50 к 70/30; это рассматривается как частичная продажа и облагается ITP на передаваемую часть.
Несколько моментов, специфичных для разводящихся или расстающихся пар:
Именно здесь многие сделки по передаче на Коста-дель-Соль застревают. Нотариус может изменить, кто владеет недвижимостью, но только банк может изменить, кто несёт ответственность по ипотеке. Если вы оба указаны в кредите, кредитор не обязан освобождать уходящую сторону просто потому, что документы изменились.
Обычно у вас есть три варианта:
Никогда не подписывайте extinción de condominio прежде, чем банк письменно подтвердит, как будет решён вопрос с ипотекой — иначе уходящий супруг может остаться юридически ответственным за кредит на недвижимость, которой он больше не владеет.
Частое опасение — налог на прирост капитала для стороны, отказывающейся от своей доли. К счастью, подлинная extinción de condominio обычно не влечёт за собой налог на прирост капитала для выходящего совладельца при условии, что компенсация отражает его первоначальную долю и прибыль не извлекается — закон рассматривает это как раздел того, чем вы уже владели, а не как отчуждение. Та же логика, как правило, избавляет вас от муниципального налога plusvalía (налога на увеличение стоимости земли) при таких разделах, хотя подход конкретной мэрии всегда следует уточнять.
Это благоприятное положение может измениться, если переплачены деньги, если одна сторона получает большую долю, чем вложила, или если раздел замаскирован под то, чем он не является. Именно поэтому важны квалифицированный юрист и чистая документация — выбранная вами структура определяет уплачиваемый налог.
Хотя это руководство написано для владельцев на Коста-дель-Соль, Mediter работает в четырёх регионах, и ставки различаются в зависимости от автономного сообщества. Если ваше совместно принадлежащее жильё находится в другом месте, применяйте правильную местную ставку AJD из таблицы выше: 1,2% в Андалусии (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия), 1,5% в Мурсии (Коста-Калида) и 1,4% в Валенсийском сообществе (Коста-Бланка). Правовой механизм — extinción de condominio — одинаков по всей стране; меняются лишь процент гербового сбора и сравнительный «предполагаемый» ITP. Для более широкого регионального сравнения см. наш обзор четырёх Кост.
Если после раздела уходящая сторона хочет вернуться на рынок, возможно, стоит взвесить решение «арендовать или покупать» на 2026 год, прежде чем снова брать на себя обязательства.
Да, значительно. На Коста-дель-Соль это облагается AJD в размере 1,2% на передаваемую половину против ITP 7% при оформлении как обычной продажи — экономия около 8 700 € на недвижимости стоимостью 300 000 €. Супружеские пары, делящие жильё в рамках утверждённого судом соглашения, могут даже быть освобождены от AJD.
Не добровольно — для оформления акта требуются обе стороны (или кто-то, действующий по их доверенности). Если один совладелец отказывается, другой может просить суд предписать раздел или продажу недвижимости, но это медленнее и дороже, чем согласованная extinción de condominio.
Большая из величин — согласованная компенсация или кадастровая valor de referencia передаваемой доли. Всегда проверяйте референтную стоимость перед согласованием суммы выкупа, так как налоговая начислит налог на неё, даже если вы укажете в акте более низкую цену.
Да, если только банк официально не освободит одного заёмщика. Изменение документов не меняет кредит. Организуйте новацию, новую ипотеку или продажу с кредитором письменно, прежде чем подписывать у нотариуса.
Да. Испанский юрист может действовать от вашего имени по доверенности, подписанной у нотариуса в вашей стране с апостилем, так что вам не нужно ехать в Испанию для завершения передачи.
Как правило, нет, при условии, что компенсация отражает вашу первоначальную долю и вы не извлекаете прибыль — подлинное расторжение совместного владения рассматривается как раздел того, чем вы уже владели. Уточните своё конкретное положение у юриста, так как переплата или неравный раздел могут изменить результат.
Раздел совместно принадлежащего жилья и так достаточно стрессовый, чтобы ещё гадать о налогах. Хотите ли вы переоформить виллу на Коста-дель-Соль на одно имя, оценить свою долю, продать и двигаться дальше или вернуться на рынок на Коста-Бланка, Коста-Калида или Коста-Альмерия — наша команда проведёт вас через все цифры и познакомит с проверенными независимыми юристами. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, чтобы получить ясный, учитывающий региональную специфику совет по недвижимости на всех четырёх Костах.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
