Als u en uw partner gezamenlijk een woning aan de Costa del Sol bezitten en uw relatie ten einde loopt, is het goede nieuws dat het Spaanse recht u een veel goedkopere route biedt dan een gewone verkoop om de woning op naam van één persoon te zetten. In plaats van dat één partij het aandeel van de ander "koopt" als een standaard aankoop — wat in Andalusië 7% ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdrachtsbelasting) op de overgedragen helft zou opleveren — wordt een ontbinding van mede-eigendom, bekend als een extinción de condominio, in Andalusië slechts belast tegen de veel lagere 1,2% AJD-zegelrecht. Bij een woning van €300.000 is dat het verschil tussen ongeveer €10.500 en circa €1.800 op het halve aandeel.
Dit artikel legt in begrijpelijke taal uit hoe eigenaren aan de Costa del Sol (en Costa Almería, dat eveneens in Andalusië ligt) een gezamenlijk bezeten woning overdragen na een echtscheiding of scheiding in 2026 — het juridische mechanisme, de belastinggrondslag, het papierwerk bij de notaris, wat er gebeurt met een openstaande hypotheek en hoe de cijfers verschillen als uw woning juist aan de Costa Blanca of Costa Cálida ligt. Overal waar geld van eigenaar wisselt, geven we het werkelijke regionale tarief, want het juiste cijfer kan u hier duizenden euro's besparen — of kosten.
Wanneer twee personen (of meer) een woning in onverdeelde aandelen bezitten, noemt het Spaanse recht hen condóminos of mede-eigenaren. Een extinción de condominio — letterlijk "uitdoving van mede-eigendom" — is de juridische handeling waarmee dat gedeelde eigendom eindigt en de woning volledig overgaat naar één partij, die de ander normaal gesproken compenseert voor diens aandeel. Dit wordt in het Burgerlijk Wetboek uitdrukkelijk erkend als een verdeling van gemeenschappelijk bezit, niet als een verkoop.
Dat onderscheid is het hele punt. Omdat de belastingdienst het behandelt als een herschikking van bestaande rechten in plaats van een eigendomsoverdracht tussen vreemden, ontsnapt het aan de ITP en valt het onder het veel mildere Actos Jurídicos Documentados (AJD)-zegelrecht. Voor eigenaren aan de Costa del Sol en Costa Almería betekent dat 1,2%; het equivalent is 1,5% in Murcia (Costa Cálida) en 1,4% in de Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca).
AJD wordt niet geheven over de volledige waarde van de woning, maar alleen over het deel dat op één naam wordt geconsolideerd. Bezit u elk 50%, dan is de grondslag de waarde van de helft die overgaat. Cruciaal is dat Spanje dat aandeel waardeert tegen het hoogste van de overeengekomen compensatie of de kadastrale "valor de referencia" — de referentiewaarde die het belastingkantoor aan de woning toekent. Spreekt u een bedrag af onder de valor de referencia, dan zal het belastingkantoor de AJD toch op de referentiewaarde berekenen, dus controleer deze altijd voordat u tekent. Dit is hetzelfde principe dat geldt bij een normale aankoop, en het betrapt stellen die aannemen dat ze simpelweg een laag bedrag op de akte kunnen zetten.
Laten we een uitgewerkt voorbeeld nemen: een villa aan de Costa del Sol van €300.000 die voor 50/50 in bezit is, waarbij één echtgenoot volledig eigenaar wordt en de ander €150.000 voor diens helft betaalt. De onderstaande tabel vergelijkt de belasting die u zou betalen als u het correct doet als een extinción de condominio versus (onjuist) als een gewone verkoop van het halve aandeel.
| Regio (kust) | Als extinción de condominio (AJD over €150.000) | Als een normale verkoop (ITP over €150.000) | Mogelijke besparing |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalusië) | 1,2% → €1.800 | 7% → €10.500 | €8.700 |
| Costa Almería (Andalusië) | 1,2% → €1.800 | 7% → €10.500 | €8.700 |
| Costa Cálida (Murcia) | 1,5% → €2.250 | 7,75% → €11.625 | €9.375 |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 1,4% → €2.100 | 9%* → €13.500 | €11.400 |
*De ITP voor doorverkoop aan de Costa Blanca daalde van 10% naar 9% voor akten die vanaf 1 juni 2026 worden ondertekend, met een tarief van 11% boven €1 miljoen. Aan de Costa Cálida is het juiste tarief voor 2026 7,75%, niet de 8% die op veel sites nog wordt vermeld.
Bovenop de AJD moet u rekening houden met de gebruikelijke bijkomende afsluitkosten, die proportioneel lager zijn dan bij een volledige aankoop omdat slechts de helft van de waarde overgaat:
Als vuistregel kunt u rekenen op totale overdrachtskosten van ongeveer 2–4% van de waarde van het halve aandeel via een extinción de condominio aan de Costa del Sol — een fractie van de 10–13% waarmee u te maken zou krijgen als u het als een doorverkoop behandelt.
De belangrijkste eis is dat het mede-eigendom daadwerkelijk wordt beëindigd — de woning moet volledig op naam van één persoon komen te staan (of, bij bepaalde constructies, worden opgesplitst in fysiek zelfstandige eenheden). U kunt het niet gebruiken om simpelweg van 50/50 naar 70/30 te gaan; dat wordt behandeld als een gedeeltelijke verkoop en belast als ITP op het overgedragen deel.
Enkele punten die specifiek gelden voor scheidende of uit elkaar gaande stellen:
Dit is waar veel overdrachten aan de Costa del Sol vastlopen. De notaris kan wijzigen wie de woning bezit, maar alleen de bank kan wijzigen wie aansprakelijk is voor de hypotheek. Als u beiden op de lening staat, is de geldverstrekker niet verplicht de vertrekkende partij te ontslaan, enkel omdat de eigendomsakte is gewijzigd.
U heeft doorgaans drie opties:
Teken de extinción de condominio nooit voordat de bank schriftelijk heeft bevestigd hoe de hypotheek wordt afgehandeld — anders kan de vertrekkende echtgenoot juridisch aansprakelijk blijven voor een lening op een woning die hij of zij niet langer bezit.
Een veelvoorkomende zorg is de vermogenswinstbelasting voor de partij die diens aandeel afstaat. Gelukkig leidt een echte extinción de condominio normaal gesproken niet tot vermogenswinstbelasting voor de vertrekkende mede-eigenaar, mits de compensatie overeenkomt met diens oorspronkelijke inleg en er geen winst wordt gerealiseerd — de wet ziet het als het verdelen van wat u al bezat in plaats van een vervreemding. Dezelfde logica spaart u bij deze verdelingen doorgaans ook de gemeentelijke plusvalía (de belasting op de waardestijging van de grond), al dient de behandeling door het lokale gemeentehuis altijd te worden bevestigd.
Die gunstige positie kan veranderen als er te veel wordt betaald, als één partij een groter deel neemt dan hij of zij heeft ingebracht, of als de verdeling wordt voorgesteld als iets wat ze niet is. Precies daarom zijn een gekwalificeerde advocaat en een heldere papieren spoor van belang — de structuur die u kiest bepaalt de belasting die u betaalt.
Hoewel deze gids is geschreven voor eigenaren aan de Costa del Sol, is Mediter actief in vier regio's en lopen de tarieven per autonome gemeenschap uiteen. Ligt uw gezamenlijk bezeten woning elders, pas dan het juiste lokale AJD-tarief uit de bovenstaande tabel toe: 1,2% in Andalusië (Costa del Sol en Costa Almería), 1,5% in Murcia (Costa Cálida) en 1,4% in de Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca). Het juridische mechanisme — extinción de condominio — is in heel Spanje identiek; alleen het zegelrechtpercentage en de "zou-zijn" ITP-vergelijking veranderen. Voor een bredere regionale vergelijking, zie ons overzicht van de vier Costa's.
Als de vertrekkende partij na de verdeling opnieuw de markt op wil, kan het de moeite waard zijn om de afweging tussen huren en kopen voor 2026 te maken voordat u zich opnieuw vastlegt.
Ja, aanzienlijk. Aan de Costa del Sol wordt dit belast tegen 1,2% AJD op de overgedragen helft, tegenover 7% ITP als het als een normale verkoop wordt behandeld — een besparing van ongeveer €8.700 bij een woning van €300.000. Gehuwde stellen die de woning verdelen binnen een door de rechter goedgekeurd convenant kunnen zelfs vrijgesteld zijn van AJD.
Niet vrijwillig — de akte vereist beide partijen (of iemand die handelt op grond van hun volmacht). Als een mede-eigenaar weigert, kan de ander de rechter vragen de verdeling of verkoop van de woning te gelasten, maar dat is trager en kostbaarder dan een onderling afgesproken extinción de condominio.
Het hoogste van de overeengekomen compensatie of de kadastrale valor de referencia voor het overgedragen aandeel. Controleer altijd de referentiewaarde voordat u een uitkoopbedrag afspreekt, want het belastingkantoor berekent de belasting erop, ook als u een lagere prijs in de akte opneemt.
Ja, tenzij de bank formeel één kredietnemer ontslaat. Het wijzigen van de eigendomsakte wijzigt de lening niet. Regel een novatie, een nieuwe hypotheek of een verkoop schriftelijk met de geldverstrekker voordat u bij de notaris tekent.
Ja. Een Spaanse advocaat kan namens u optreden op grond van een volmacht, ondertekend bij een notaris in uw thuisland en voorzien van een apostille, zodat u niet naar Spanje hoeft te reizen om de overdracht af te ronden.
Doorgaans niet, mits de compensatie overeenkomt met uw oorspronkelijke aandeel en u geen winst realiseert — een echte ontbinding van mede-eigendom wordt behandeld als het verdelen van wat u al bezat. Bevestig uw specifieke situatie met een advocaat, aangezien overbetaling of een ongelijke verdeling de uitkomst kan veranderen.
Het verdelen van een gezamenlijk bezeten woning is al stressvol genoeg zonder te hoeven twijfelen over de belasting. Of u nu een villa aan de Costa del Sol op één naam wilt zetten, uw aandeel wilt laten taxeren, wilt verkopen en verder wilt, of opnieuw de markt op wilt aan de Costa Blanca, Costa Cálida of Costa Almería, ons team kan u door de cijfers loodsen en u in contact brengen met vertrouwde onafhankelijke advocaten. Neem vandaag nog contact op met Mediter Real Estate voor helder, regiospecifiek advies over vastgoed aan alle vier de Costa's.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
