Si vous et votre partenaire êtes copropriétaires d'un bien sur la Costa del Sol et que votre relation prend fin, la bonne nouvelle est que le droit espagnol vous offre une voie bien moins coûteuse qu'une vente classique pour transférer le logement au nom d'une seule personne. Plutôt que l'une des parties « achète » la part de l'autre comme lors d'un achat ordinaire — ce qui, en Andalousie, déclencherait l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, droit de mutation) de 7 % sur la moitié transférée —, une dissolution de copropriété, appelée extinción de condominio, n'est taxée qu'au taux bien plus faible du droit de timbre AJD de 1,2 % en Andalousie. Sur un bien de 300 000 €, cela représente la différence entre payer environ 10 500 € et environ 1 800 € sur la moitié de part.
Cet article explique, en termes clairs, comment les propriétaires de la Costa del Sol (et de la Costa Almería, également en Andalousie) transfèrent un logement détenu conjointement après un divorce ou une séparation en 2026 — le mécanisme juridique, l'assiette fiscale, les démarches chez le notaire, ce qui se passe en cas de crédit immobilier en cours, et comment les chiffres diffèrent si votre bien se situe plutôt sur la Costa Blanca ou la Costa Cálida. Chaque fois que de l'argent change de mains, nous indiquons le taux régional réel, car le bon chiffre ici peut vous faire économiser — ou vous coûter — des milliers d'euros.
Lorsque deux personnes (ou plus) possèdent un bien en parts indivises, le droit espagnol les appelle condóminos ou copropriétaires. Une extinción de condominio — littéralement « extinction de la copropriété » — est l'acte juridique par lequel cette propriété partagée prend fin et le bien passe entièrement à une partie, qui indemnise normalement l'autre pour sa part. Le Code civil la reconnaît explicitement comme un partage de bien commun, et non comme une vente.
Cette distinction est essentielle. Comme l'administration fiscale la considère comme une réorganisation de droits existants plutôt que comme un transfert de propriété entre tiers, elle échappe à l'ITP et relève du droit de timbre bien plus doux des Actos Jurídicos Documentados (AJD). Pour les propriétaires de la Costa del Sol et de la Costa Almería, cela signifie 1,2 % ; l'équivalent est de 1,5 % en Murcie (Costa Cálida) et de 1,4 % en Communauté valencienne (Costa Blanca).
L'AJD ne s'applique pas à la valeur totale du bien, mais seulement à la part consolidée au nom d'une seule personne. Si vous possédez chacun 50 %, l'assiette correspond à la valeur de la moitié de part qui est transférée. Point crucial : l'Espagne évalue cette part sur la base du montant le plus élevé entre l'indemnisation convenue et le « valor de referencia » cadastral — la valeur de référence attribuée au bien par le fisc. Si vous convenez d'un chiffre inférieur au valor de referencia, l'administration calculera tout de même l'AJD sur la valeur de référence ; vérifiez-la donc toujours avant de signer. C'est le même principe qui régit un achat ordinaire, et il surprend les couples qui pensent pouvoir simplement inscrire un chiffre bas sur l'acte.
Prenons un exemple chiffré : une villa de 300 000 € sur la Costa del Sol détenue à 50/50, où l'un des conjoints devient pleinement propriétaire et verse 150 000 € à l'autre pour sa moitié. Le tableau ci-dessous compare l'impôt à payer en procédant correctement par extinción de condominio par rapport à (à tort) une vente ordinaire de la moitié de part.
| Région (littoral) | En extinción de condominio (AJD sur 150 000 €) | En vente ordinaire (ITP sur 150 000 €) | Économie potentielle |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalousie) | 1,2 % → 1 800 € | 7 % → 10 500 € | 8 700 € |
| Costa Almería (Andalousie) | 1,2 % → 1 800 € | 7 % → 10 500 € | 8 700 € |
| Costa Cálida (Murcie) | 1,5 % → 2 250 € | 7,75 % → 11 625 € | 9 375 € |
| Costa Blanca (C. valencienne) | 1,4 % → 2 100 € | 9 %* → 13 500 € | 11 400 € |
*Sur la Costa Blanca, l'ITP de revente est passé de 10 % à 9 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026, avec une tranche de 11 % au-delà de 1 M€. Sur la Costa Cálida, le taux correct pour 2026 est de 7,75 %, et non les 8 % encore affichés sur de nombreux sites.
Outre l'AJD, vous devez prévoir les frais de finalisation habituels, proportionnellement plus faibles que lors d'un achat complet puisque seule la moitié de la valeur est transférée :
En règle générale, prévoyez un coût total de transfert de l'ordre de 2 à 4 % de la valeur de la moitié de part via une extinción de condominio sur la Costa del Sol — une fraction des 10 à 13 % que vous auriez à payer en traitant l'opération comme un achat de revente.
La condition essentielle est que la copropriété prenne véritablement fin — le bien doit se retrouver entièrement au nom d'une seule personne (ou, dans certaines configurations, être divisé en unités physiquement indépendantes). Vous ne pouvez pas l'utiliser simplement pour passer de 50/50 à 70/30 ; cela est traité comme une vente partielle et taxé à l'ITP sur la tranche transférée.
Quelques points propres aux couples en instance de divorce ou de séparation :
C'est là que de nombreux transferts sur la Costa del Sol se bloquent. Le notaire peut modifier qui est propriétaire du bien, mais seule la banque peut modifier qui est redevable du crédit. Si vous êtes tous les deux nommés sur le prêt, le prêteur n'a aucune obligation de libérer la partie qui s'en va simplement parce que les actes ont changé.
Vous avez généralement trois options :
Ne signez jamais l'extinción de condominio avant que la banque ait confirmé par écrit la manière dont le crédit sera traité — sinon le conjoint qui s'en va peut rester juridiquement responsable d'un prêt sur un bien qu'il ne possède plus.
Une inquiétude fréquente concerne l'impôt sur les plus-values pour la partie qui cède sa part. Heureusement, une véritable extinción de condominio ne génère normalement pas d'impôt sur les plus-values pour le copropriétaire sortant, à condition que l'indemnisation reflète sa mise initiale et qu'aucun bénéfice ne soit réalisé — la loi y voit un partage de ce que vous possédiez déjà plutôt qu'une cession. La même logique vous épargne généralement la plusvalía municipale (l'impôt sur l'augmentation de la valeur du terrain) sur ces partages, même si le traitement de la mairie locale doit toujours être confirmé.
Cette situation favorable peut changer si un montant est surpayé, si une partie prend une tranche plus importante que sa contribution, ou si le partage est présenté comme autre chose que ce qu'il est. C'est précisément pourquoi un avocat qualifié et une traçabilité documentaire propre sont essentiels — la structure que vous choisissez détermine l'impôt que vous payez.
Bien que ce guide s'adresse aux propriétaires de la Costa del Sol, Mediter intervient dans quatre régions et les taux divergent selon la communauté autonome. Si votre logement détenu conjointement se trouve ailleurs, appliquez le taux d'AJD local correct du tableau ci-dessus : 1,2 % en Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería), 1,5 % en Murcie (Costa Cálida) et 1,4 % en Communauté valencienne (Costa Blanca). Le mécanisme juridique — l'extinción de condominio — est identique dans tout le pays ; seuls le pourcentage de droit de timbre et la comparaison avec l'ITP « hypothétique » changent. Pour une comparaison régionale plus large, consultez notre aperçu des quatre Costas.
Si, après le partage, la partie qui s'en va souhaite revenir sur le marché, il peut être utile de peser le choix entre louer ou acheter en 2026 avant de s'engager à nouveau.
Oui, nettement. Sur la Costa del Sol, elle est taxée à 1,2 % d'AJD sur la moitié transférée, contre 7 % d'ITP si elle est traitée comme une vente ordinaire — une économie d'environ 8 700 € sur un bien de 300 000 €. Les couples mariés qui partagent le logement dans le cadre d'un règlement homologué par un tribunal peuvent même être exonérés d'AJD.
Pas de manière volontaire — l'acte requiert les deux parties (ou une personne agissant en vertu de leur procuration). Si un copropriétaire refuse, l'autre peut demander à un tribunal d'ordonner le partage ou la vente du bien, mais c'est plus lent et plus coûteux qu'une extinción de condominio convenue.
Le montant le plus élevé entre l'indemnisation convenue et le valor de referencia cadastral de la part transférée. Vérifiez toujours la valeur de référence avant de convenir d'un montant de rachat, car le fisc calculera l'impôt sur celle-ci même si vous actez un prix inférieur.
Oui, à moins que la banque ne libère formellement un emprunteur. Modifier les actes ne modifie pas le prêt. Organisez une novation, un nouveau crédit ou une vente avec le prêteur par écrit avant de signer chez le notaire.
Oui. Un avocat espagnol peut agir pour vous en vertu d'une procuration, signée chez un notaire dans votre pays d'origine avec une apostille, de sorte que vous n'avez pas besoin de vous rendre en Espagne pour finaliser le transfert.
Généralement non, à condition que l'indemnisation reflète votre part initiale et que vous ne réalisiez pas de bénéfice — une véritable dissolution de copropriété est considérée comme le partage de ce que vous possédiez déjà. Confirmez votre situation spécifique avec un avocat, car un surpaiement ou un partage inégal peut changer le résultat.
Partager un logement détenu conjointement est déjà assez stressant sans avoir à douter de la fiscalité. Que vous souhaitiez transférer une villa de la Costa del Sol à un seul nom, estimer votre part, vendre et tourner la page, ou revenir sur le marché sur la Costa Blanca, la Costa Cálida ou la Costa Almería, notre équipe peut vous guider à travers les chiffres et vous mettre en relation avec des avocats indépendants de confiance. Contactez Mediter Real Estate dès aujourd'hui pour des conseils clairs et adaptés à chaque région sur l'immobilier des quatre Costas.
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