Transmitir la propiedad tras un divorcio o separación: Guía 2026 para propietarios en la Costa del Sol

Si usted y su pareja son copropietarios de una vivienda en la Costa del Sol y su relación está llegando a su fin, la buena noticia es que la legislación española ofrece una vía mucho más económica que una venta ordinaria para poner la vivienda a nombre de una sola persona. En lugar de que una de las partes «compre» la mitad de la otra como una compraventa estándar —lo que en Andalucía activaría un 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sobre la mitad que se transmite—, una disolución de la copropiedad, conocida como extinción de condominio, tributa únicamente al tipo mucho más bajo del 1,2% de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en Andalucía. En una propiedad de 300.000 € eso supone la diferencia entre pagar unos 10.500 € y alrededor de 1.800 € sobre la mitad.

Este artículo explica, en lenguaje sencillo, exactamente cómo los propietarios de la Costa del Sol (y de la Costa Almería, que también está en Andalucía) transmiten una vivienda en copropiedad tras un divorcio o separación en 2026: el mecanismo legal, la base imponible, la documentación ante notario, qué ocurre con una hipoteca pendiente y cómo difieren las cifras si su propiedad se encuentra en la Costa Blanca o la Costa Cálida. Siempre que haya dinero de por medio, le indicamos el tipo regional real, porque el número correcto aquí puede ahorrarle —o costarle— miles de euros.

¿Qué es una «extinción de condominio» y por qué importa?

Cuando dos personas (o más) poseen una propiedad en cuotas indivisas, la legislación española las denomina condóminos o copropietarios. Una extinción de condominio —literalmente «extinción de la copropiedad»— es el acto jurídico por el que esa propiedad compartida finaliza y la vivienda pasa íntegramente a una de las partes, que normalmente compensa a la otra por su parte. El Código Civil la reconoce expresamente como una división de la cosa común, no como una venta.

Esa distinción es lo esencial. Como la Hacienda la trata como una reorganización de derechos ya existentes y no como una transmisión de propiedad entre terceros, escapa al ITP y queda bajo el impuesto mucho más suave de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Para los propietarios de la Costa del Sol y la Costa Almería eso significa 1,2%; el equivalente es el 1,5% en Murcia (Costa Cálida) y el 1,4% en la Comunidad Valenciana (Costa Blanca).

Cuál es la base imponible — y la trampa que la mayoría de los artículos pasan por alto

El AJD no se aplica sobre el valor total de la propiedad, sino únicamente sobre la parte que se consolida a un solo nombre. Si cada uno posee el 50%, la base es el valor de la mitad que se transmite. Fundamentalmente, España valora esa parte tomando el mayor entre la compensación acordada y el «valor de referencia» catastral, el valor de referencia que la oficina del catastro asigna a la propiedad. Si acuerda una cifra inferior al valor de referencia, Hacienda liquidará igualmente el AJD sobre el valor de referencia, así que compruébelo siempre antes de firmar. Este es el mismo principio que rige una compraventa normal, y sorprende a las parejas que dan por hecho que pueden simplemente poner un número bajo en la escritura.

¿Cuánto cuesta realmente transmitir la propiedad en la Costa del Sol?

Veámoslo con un ejemplo práctico: un chalet en la Costa del Sol de 300.000 € en copropiedad al 50/50, donde uno de los cónyuges asume la plena propiedad y paga al otro 150.000 € por su mitad. La tabla siguiente compara el impuesto que pagaría haciéndolo correctamente como extinción de condominio frente a hacerlo (incorrectamente) como una venta ordinaria de la mitad.

Impuesto por transmitir el 50% de una propiedad de 300.000 € tras un divorcio — por región, 2026

Región (costa)	Como extinción de condominio (AJD sobre 150.000 €)	Como venta ordinaria (ITP sobre 150.000 €)	Ahorro potencial
Costa del Sol (Andalucía)	1,2% → 1.800 €	7% → 10.500 €	8.700 €
Costa Almería (Andalucía)	1,2% → 1.800 €	7% → 10.500 €	8.700 €
Costa Cálida (Murcia)	1,5% → 2.250 €	7,75% → 11.625 €	9.375 €
Costa Blanca (C. Valenciana)	1,4% → 2.100 €	9%* → 13.500 €	11.400 €

*El ITP de segunda mano en la Costa Blanca bajó del 10% al 9% para las escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026, con un tramo del 11% por encima de 1 M€. En la Costa Cálida el tipo correcto para 2026 es el 7,75%, no el 8% que todavía figura en muchas webs.

Además del AJD conviene presupuestar los gastos habituales de formalización, que son proporcionalmente menores que en una compra completa porque solo se transmite la mitad del valor:

• Notaría — aproximadamente el 0,2–0,5% del valor de la escritura.
• Registro de la Propiedad — aproximadamente el 0,1–0,25%.
• Abogado — normalmente alrededor del 1% + IVA; imprescindible cuando las emociones y el dinero se entrelazan.
• Gestoría — unos 300 € para tramitar las liquidaciones de impuestos y la presentación en el registro.

Como regla general, prevea unos costes totales de transmisión del orden del 2–4% del valor de la mitad mediante extinción de condominio en la Costa del Sol, una fracción del 10–13% al que se enfrentaría si lo tratara como una compra de segunda mano.

¿Cuándo se puede usar la extinción de condominio en lugar de una venta?

El requisito clave es que la copropiedad finalice de forma genuina: la propiedad debe quedar íntegramente a nombre de una sola persona (o, en algunas estructuras, dividirse en unidades físicamente independientes). No puede usarla simplemente para pasar de un 50/50 a un 70/30; eso se trata como una venta parcial y tributa como ITP sobre la porción transmitida.

Algunos puntos específicos para parejas que se divorcian o separan:

• Los matrimonios que dividen bienes como parte de un divorcio suelen disfrutar de un tratamiento aún más favorable: las transmisiones de la vivienda conyugal realizadas dentro de un convenio regulador (acuerdo de separación) aprobado judicialmente o por resolución judicial pueden estar exentas de AJD por completo. Su abogado confirmará si su transmisión cumple los requisitos, ya que depende de cómo y cuándo se documente la división.
• Los copropietarios no casados (por ejemplo, una pareja de hecho que compró conjuntamente) suelen recurrir a una extinción de condominio estándar al tipo del 1,2% de AJD en la Costa del Sol, ya que no hay régimen matrimonial que dividir.
• Si la compensación en efectivo no está equilibrada —por ejemplo, si una de las partes se queda la propiedad pero paga menos de lo que realmente vale la parte de su pareja—, la diferencia puede tratarse como una donación y tributar por el impuesto de donaciones. Mantenga las cifras honestas y documentadas.

¿Y qué pasa con la hipoteca?

Aquí es donde se atascan muchas transmisiones en la Costa del Sol. El notario puede cambiar quién es el propietario, pero solo el banco puede cambiar quién es responsable de la hipoteca. Si ambos figuran en el préstamo, la entidad no tiene obligación alguna de liberar a la parte que se marcha solo porque hayan cambiado las escrituras.

Normalmente tiene tres opciones:

1. Novación — solicitar a la entidad que elimine a uno de los prestatarios y mantenga el préstamo a nombre del propietario que permanece. El banco volverá a evaluar la capacidad de pago y puede cobrar una comisión; la aprobación depende de que el propietario restante cumpla los requisitos por sí solo.
2. Nueva hipoteca — el propietario restante contrata un nuevo préstamo (a menudo necesario también para financiar el pago de la compra de la mitad). Si alguna de las partes es no residente, se aplicarán las normas de relación préstamo-valor y de documentación recogidas en nuestra guía de hipotecas para no residentes de 2026.
3. Vender la propiedad — si ninguna de las partes puede asumir el préstamo sola, vender y repartir el importe puede ser más limpio. Nuestra guía para vender una propiedad en España en 2026 explica los impuestos y los pasos.

Nunca firme la extinción de condominio antes de que el banco haya confirmado por escrito cómo se gestionará la hipoteca; de lo contrario, el cónyuge que se marcha puede seguir siendo legalmente responsable de un préstamo sobre una propiedad que ya no posee.

Paso a paso: transmitir una propiedad en la Costa del Sol tras un divorcio en 2026

1. Obtenga una nota simple actualizada. Este extracto del Registro de la Propiedad confirma las cuotas exactas de titularidad, cualquier hipoteca y cualquier embargo (cargas o gravámenes). Consulte nuestra explicación sobre cómo leer una nota simple.
2. Compruebe el valor de referencia. Obtenga el valor de referencia catastral para conocer la base imponible mínima antes de acordar una cifra de compra de la mitad.
3. Acuerde la compensación y las condiciones. Para los matrimonios, incorpore esto al convenio regulador; para los copropietarios no casados, bastará con un simple acuerdo por escrito.
4. Contrate a un abogado. Un abogado español independiente protege tanto la estructura (venta vs extinción de condominio vs división matrimonial) como sus finanzas. Si está en el extranjero, puede actuar mediante poder notarial.
5. Confirme que los números NIE/NIF son válidos. Ambas partes necesitan un número de identificación fiscal de extranjero vigente; véase NIE vs NIF para propietarios.
6. Resuelva la hipoteca con el banco por escrito.
7. Firme la nueva escritura ante notario. El notario documenta la disolución de la copropiedad y la compensación. Nuestra guía sobre el notario y el día de la firma explica qué esperar ese día.
8. Pague el AJD y registre. La gestoría presenta la autoliquidación del AJD (dentro de los 30 días hábiles tras la firma) e inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad para que la propiedad figure únicamente a nombre del propietario restante.
9. Actualice los suministros, el IBI y los registros de la comunidad. Cambie el titular de los suministros y del impuesto local. Nuestra guía de suministros de la Costa del Sol cubre la parte práctica.

Ganancias patrimoniales y la «plusvalía»: ¿quién paga qué?

Una preocupación frecuente es el impuesto sobre las ganancias patrimoniales de la parte que renuncia a su mitad. Afortunadamente, una extinción de condominio genuina no suele generar ganancia patrimonial sujeta a tributación para el copropietario saliente, siempre que la compensación refleje su participación original y no se obtenga beneficio alguno; la ley lo interpreta como una división de lo que ya poseía, no como una transmisión. La misma lógica le evita por lo general la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento del valor del suelo) en estas divisiones, aunque siempre conviene confirmar el tratamiento del ayuntamiento correspondiente.

Esa posición favorable puede cambiar si se paga de más, si una de las partes se queda con una porción mayor de la que aportó, o si la división se disfraza de algo que no es. Precisamente por eso importan un abogado cualificado y un rastro documental limpio: la estructura que elija determina los impuestos que paga.

Cómo difieren las cifras en las otras tres Costas

Aunque esta guía está escrita para propietarios de la Costa del Sol, Mediter trabaja en cuatro regiones y los tipos divergen según la comunidad autónoma. Si su vivienda en copropiedad está en otro lugar, aplique el tipo de AJD local correcto de la tabla anterior: 1,2% en Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería), 1,5% en Murcia (Costa Cálida) y 1,4% en la Comunidad Valenciana (Costa Blanca). El mecanismo legal —la extinción de condominio— es idéntico en todo el país; solo cambian el porcentaje del impuesto de actos jurídicos documentados y la comparación con el ITP «hipotético». Para una comparación regional más amplia, consulte nuestra visión general de las cuatro Costas.

Si, tras la separación, la parte que se marcha desea volver al mercado, puede merecer la pena sopesar la decisión de alquilar o comprar en 2026 antes de comprometerse de nuevo.

Preguntas frecuentes

¿Es más barata una extinción de condominio que venderle mi parte a mi ex?

Sí, considerablemente. En la Costa del Sol tributa al 1,2% de AJD sobre la mitad que se transmite, frente al 7% de ITP si se tratara como una venta ordinaria: un ahorro de alrededor de 8.700 € en una propiedad de 300.000 €. Los matrimonios que dividen la vivienda dentro de un convenio regulador aprobado judicialmente pueden incluso quedar exentos de AJD.

¿Puedo poner la propiedad a mi nombre sin la cooperación de mi expareja?

No de forma voluntaria: la escritura requiere a ambas partes (o a alguien que actúe mediante su poder notarial). Si un copropietario se niega, el otro puede solicitar a un tribunal que ordene la división o venta de la propiedad, pero eso es más lento y costoso que una extinción de condominio acordada.

¿Qué base imponible se utiliza para calcular el AJD?

El mayor entre la compensación acordada y el valor de referencia catastral de la parte que se transmite. Compruebe siempre el valor de referencia antes de acordar una cifra de compra de la mitad, ya que Hacienda liquidará el impuesto sobre él aunque usted escriture un precio inferior.

¿Seguimos debiendo la hipoteca conjuntamente tras transmitir las escrituras?

Sí, salvo que el banco libere formalmente a uno de los prestatarios. Cambiar las escrituras no cambia el préstamo. Gestione una novación, una nueva hipoteca o una venta con la entidad por escrito antes de firmar ante notario.

Soy no residente y vivo en el extranjero, ¿puedo hacer esto a distancia?

Sí. Un abogado español puede actuar en su nombre mediante un poder notarial, firmado ante notario en su país de origen con apostilla, de modo que no necesita viajar a España para completar la transmisión.

¿Pagaré el impuesto sobre ganancias patrimoniales por renunciar a mi mitad?

Por lo general no, siempre que la compensación refleje su participación original y no esté obteniendo beneficio: una disolución de la copropiedad genuina se trata como una división de lo que ya poseía. Confirme su situación concreta con un abogado, ya que un pago excesivo o una división desigual pueden cambiar el resultado.

Hable con Mediter Real Estate

Dividir una vivienda en copropiedad ya resulta bastante estresante como para andar dudando con los impuestos. Tanto si desea poner un chalet de la Costa del Sol a un solo nombre, valorar su parte, vender y pasar página, o volver al mercado en la Costa Blanca, la Costa Cálida o la Costa Almería, nuestro equipo puede guiarle a través de las cifras y ponerle en contacto con abogados independientes de confianza. Póngase en contacto con Mediter Real Estate hoy mismo para obtener asesoramiento claro y específico de cada región sobre propiedades en las cuatro Costas.