Как рассчитывается налог plusvalía municipal при продаже на Коста-Калиде в 2026 году: реальный и объективный метод

Если вы продаёте недвижимость на Коста-Калиде в 2026 году, plusvalía municipal — это налог, который вы уплачиваете местной мэрии (ayuntamiento) на прирост стоимости земельного участка, на котором расположена ваша недвижимость, за годы владения ею. После реформы 2021 года вы можете выбирать между двумя способами расчёта — объективным методом (по формуле на основе кадастровой стоимости земли) и реальным методом (на основе вашего фактического прироста), — и мэрия обязана применить тот из них, который даёт меньшую сумму к уплате, если вы этого потребуете. Что важно: если земля вообще не выросла в цене между покупкой и продажей, вы ничего не должны.

На практике: при типичной перепродаже на Коста-Калиде в таком городе, как Сан-Хавьер, Лос-Алькасарес, Торре-Пачеко, Масаррон или Агилас, plusvalía обычно составляет скромную сумму — от нескольких сотен до низких тысяч евро, гораздо меньше, чем государственный налог на прирост капитала при той же продаже. Но это ответственность продавца (если только вы не нерезидент — в этом случае она переходит к покупателю), и ошибка в выборе метода может обойтись вам в реальные деньги. В этом руководстве подробно объясняется, как работают оба метода в Мурсии, с разобранным примером, чтобы вы подошли к сделке, зная свою сумму.

Что именно представляет собой plusvalía municipal?

Полное юридическое название — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — налог на прирост стоимости городских земель. Для продавцов на Коста-Калиде важны три момента:

• Налогом облагается земля, а не здание. Формула учитывает только кадастровую стоимость земли (valor catastral del suelo), а не стены и кирпичи. Именно поэтому у квартиры и виллы схожей продажной цены может быть очень разная plusvalía.
• Это исключительно местный налог. Каждая мэрия в Мурсии устанавливает собственные коэффициенты и налоговую ставку в пределах национальных ограничений, поэтому сумма в Картахене отличается от суммы в Агиласе. Всегда уточняйте в конкретной мэрии.
• Он применяется только к городским землям. Действительно сельский участок, классифицированный как suelo rústico, под этот налог не подпадает — одна из многих причин, почему классификация rústico или urbano имеет значение при покупке и продаже.

Plusvalía — лишь одна строка в общих расходах на продажу. Полную картину — государственный налог на прирост капитала, 3%-ное удержание, комиссии агента и энергетический сертификат — смотрите в нашем руководстве по продаже недвижимости в Испании в 2026 году.

Кто платит plusvalía при продаже на Коста-Калиде?

Правило зависит от резидентства:

• Продавцы-резиденты: plusvalía платите вы (продавец). Вы декларируете и уплачиваете налог в течение 30 рабочих дней с момента подписания у нотариуса (некоторые мэрии Мурсии вместо этого выставляют начисление — уточняйте на месте).
• Продавцы-нерезиденты: по закону ответственность за plusvalía переходит к покупателю, поскольку налоговым органам сложно взыскать налог с продавца, покинувшего Испанию. На практике это оговаривается: покупатели обычно удерживают расчётную сумму plusvalía из цены при завершении сделки, чтобы оплатить её от имени продавца. Убедитесь, что ваш юрист чётко пропишет это в contrato de arras.

На какой бы стороне вы ни находились, plusvalía уплачивается при оформлении сделки у нотариуса или сразу после него, поэтому её нужно рассчитать до подписания.

Два метода расчёта — объяснение

С момента реформы, введённой Королевским декретом-законом 26/2021, налогоплательщики могут выбирать между объективным и реальным методом, и мэрия обязана принять меньший результат, если налогоплательщик его подтвердит. Вот как работает каждый из них.

Метод 1 — объективный метод (método objetivo)

Это формула «по умолчанию». Она умножает:

Налоговая база = valor catastral del suelo × годовой коэффициент

затем применяет местную налоговую ставку:

Сумма plusvalía = налоговая база × муниципальная ставка

• Valor catastral del suelo — земельная часть кадастровой стоимости, указанная в квитанции IBI или в кадастровой записи. Это не продажная цена, и обычно она значительно ниже рыночной стоимости.
• Годовой коэффициент — устанавливается на национальном уровне каждый год государственным бюджетом и зависит от количества лет владения недвижимостью (существует отдельный коэффициент для 1 года, 2 лет и до 20+ лет). Мэрии могут устанавливать собственные коэффициенты в пределах национальных потолков, и они обновляются ежегодно — поэтому используйте цифры, действующие для вашей сделки в 2026 году.
• Муниципальная ставка — устанавливается каждой мэрией в пределах национального максимума 30%. Мэрии Коста-Калиды обычно применяют ставку в районе от средних до высоких 20-х процентов, но это варьируется в зависимости от муниципалитета.

Метод 2 — реальный метод (método real / plusvalía real)

Введённый для отражения реальности после того, как Конституционный суд отменил старую формулу, этот метод облагает налогом ваш фактический прирост стоимости земли. Вы берёте разницу между тем, за что продали, и тем, за что купили, а затем применяете долю, которую земля составляет в кадастровой стоимости:

Реальный прирост земли = (продажная цена − цена покупки) × (% кадастровой стоимости, приходящийся на землю)

затем применяете ту же муниципальную ставку. Если доля земли в кадастровой стоимости составляет, скажем, 40%, то только 40% вашего общего прироста рассматривается как прирост стоимости земли для этого налога.

Два правила, защищающие продавца

1. Нет прироста — нет налога. Если вы можете доказать — с помощью ваших первоначальных и текущих купчих (escrituras), — что прироста стоимости не было или даже был убыток, plusvalía вообще не начисляется. Это оказалось решающим на Коста-Калиде для владельцев, купивших на пике 2006–2008 годов и продавших позже дешевле.
2. Вы платите меньшую из двух сумм. Мэрия обязана применить тот метод, который даёт меньшую сумму, но вам нужно потребовать реальный метод и подтвердить его документами. Не думайте, что они предложат его сами.

Разобранный пример: перепродажа в Лос-Алькасаресе

Представьте, что вы купили квартиру с двумя спальнями рядом с Мар-Менор в 2014 году за 150 000 € и продаёте её в 2026 году за 200 000 € — прирост в 50 000 € за 12 лет владения. Кадастровая стоимость составляет 80 000 €, из которых земельная часть — 32 000 € (40%). Мы используем иллюстративные коэффициенты и ставку только для наглядности; ваши реальные цифры вы получите в мэрии.

Иллюстративный расчёт plusvalía — объективный и реальный метод (перепродажа на Коста-Калиде, цифры только для примера)

Шаг	Объективный метод	Реальный метод
Исходная величина	Кадастровая стоимость земли 32 000 €	Общий прирост 50 000 €
Корректировка	× коэффициент за 12 лет (иллюстративно 0,12)	× доля земли 40%
Налоговая база	3 840 €	20 000 €
Муниципальная ставка (иллюстративно 25%)	×25%	×25%
Сумма plusvalía	960 €	5 000 €

Здесь объективный метод явно выигрывает (960 € против 5 000 €), потому что кадастровая стоимость земли скромная. Но если бы ваша кадастровая стоимость земли была очень высокой относительно вашего фактического прироста — что часто бывает, когда кадастр переоценивался в сторону повышения или когда вы продали с небольшой прибылью, — реальный метод мог бы оказаться намного дешевле или дать нулевую сумму. Всегда рассчитывайте оба варианта. Иллюстративные коэффициент и ставку выше необходимо заменить точными цифрами, которые ваша мэрия публикует на 2026 год.

Как plusvalía соотносится с продажной ценой и valor de referencia

Частый источник путаницы: объективный метод plusvalía не использует продажную цену — он использует кадастровую стоимость земли. Это отдельная величина от valor de referencia — референсной стоимости, которую налоговая служба использует как минимальную налоговую базу для налога на переход права (ITP) покупателя. На Коста-Калиде покупатель платит ITP при перепродаже по ставке 7,75% в 2026 году (ставка по Ley 3/2025 Мурсии — многие сайты по-прежнему указывают устаревшие 8%), и этот ITP взимается с большей из величин — цены или valor de referencia. Plusvalía, которую вы платите как продавец, — это отдельный, гораздо меньший расчёт. Не путайте их.

Как законно снизить или обнулить вашу plusvalía

• Сохраняйте обе escrituras. Ваша купчая и договор продажи — это доказательства, необходимые, чтобы подтвердить отсутствие прироста (или небольшой прирост) и потребовать реальный метод. Без них вы застреваете на объективной формуле.
• Требуйте меньший метод в письменном виде. Представьте в мэрию оба расчёта и официально запросите более выгодный.
• Проверьте наличие убытка. Если вы продали дешевле, чем купили — после корректировки на долю земли, — возможно, вы ничего не должны. Владельцам, купившим на докризисном пике, всегда стоит это проверять.
• Подтвердите классификацию. Действительно сельская земля полностью выведена из-под налога.
• Изучите освобождения. Определённые передачи — например, между супругами при особых обстоятельствах или некоторые наследства — могут иметь право на снижения; передачи, связанные с наследством, взаимодействуют с правилами наследственного налога в Испании, поэтому обращайтесь за консультацией.

Поскольку это местный налог с жёсткими сроками, различающийся от города к городу, именно на таких вещах хороший юрист по сделкам с недвижимостью отрабатывает свой гонорар — юридические расходы примерно в 1% + IVA от сделки на Коста-Калиде обычно покрывают расчёт plusvalía обоими способами.

Коста-Калида в контексте: как сравниваются четыре побережья

Plusvalía municipal существует во всех четырёх регионах Mediter — Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия — в рамках одной национальной системы, но коэффициенты и ставки устанавливаются локально каждой мэрией, поэтому сумма различается по городам, а не по автономным сообществам. Что действительно различается по сообществам — это налог на переход права для покупателя при перепродаже, о чём стоит помнить при сравнении регионов:

Налог на переход права (ITP) при перепродаже по регионам Mediter, 2026 — для контекста покупателя наряду с plusvalía продавца

Регион	Автономное сообщество	ITP при перепродаже 2026
Коста-Калида	Мурсия	7,75% (Ley 3/2025)
Коста-Бланка	C. Valenciana	9% (с 1 июня 2026 года; 11% свыше 1 млн €)
Коста-дель-Соль	Andalucía	7%
Коста-Альмерия	Andalucía	7%

Если вы взвешиваете, где купить или продать в следующий раз, наше сравнение четырёх побережий описывает различия в образе жизни и расходах, а наше специальное руководство по налогам на дом для отдыха на Коста-Калиде охватывает ежегодные обязательства по IBI и Modelo 210, которые сохраняются, пока вы владеете недвижимостью.

Часто задаваемые вопросы

Плачу ли я plusvalía, если потерял деньги на своей недвижимости на Коста-Калиде?

Нет. С момента реформы 2021 года, если вы можете доказать, что прироста стоимости земли между покупкой и продажей не было — используя ваши первоначальную и текущую escrituras, — plusvalía не начисляется. Чтобы воспользоваться этим, вы должны представить доказательства в мэрию.

Кто платит plusvalía, если продавец — нерезидент?

По закону ответственность переходит к покупателю, когда продавец является нерезидентом, поскольку налоговая служба не может легко взыскать налог с уехавшего продавца. На практике покупатель обычно удерживает расчётную сумму из цены при завершении сделки и уплачивает её от имени продавца. Ваш юрист должен прописать это в contrato de arras.

Сколько времени у меня есть на уплату plusvalía после продажи?

При продаже срок обычно составляет 30 рабочих дней с момента подписания у нотариуса. Некоторые мэрии Мурсии выставляют начисление для оплаты вместо требования самодекларации — уточните процедуру в конкретной мэрии.

Основывается ли plusvalía на моей продажной цене?

Не при объективном методе — он использует кадастровую стоимость земли и годовой коэффициент. Только реальный метод учитывает ваш фактический прирост (продажная цена минус цена покупки, скорректированная на долю земли). Вы имеете право на метод, дающий меньшую сумму.

Сколько составляет plusvalía на типичную квартиру на Коста-Калиде?

Она варьируется в зависимости от кадастровой стоимости земли, лет владения и местной ставки, но при типичной перепродаже квартиры это обычно сумма от нескольких сотен до низких четырёхзначных чисел — значительно меньше государственного налога на прирост капитала при той же продаже.

Отличается ли plusvalía от государственного налога на прирост капитала?

Да. Plusvalía municipal — это местный налог на прирост стоимости земли, уплачиваемый в мэрию. Государственный налог на прирост капитала (IRPF для резидентов или процесс 3%-ного удержания и Modelo 210 для нерезидентов) — это отдельный государственный налог на вашу общую прибыль. Оба могут применяться к одной и той же продаже.

Думаете о продаже — или покупке — на Коста-Калиде?

Расчёт plusvalía обоими способами по корректным цифрам 2026 года может стать разницей между справедливой суммой и переплатой. Mediter Real Estate помогает покупателям и продавцам по всей Коста-Калиде, Коста-Бланке, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии, предоставляя точные, региональные консультации и надёжных местных юристов. Прочитайте наше полное руководство по продаже или свяжитесь с нашей командой сегодня, чтобы обсудить вашу продажу или покупку.