Si va a vender una propiedad en la Costa Cálida en 2026, la plusvalía municipal es un impuesto que se paga al ayuntamiento por el incremento de valor del suelo sobre el que se asienta su propiedad durante los años que la ha poseído. Desde la reforma de 2021, puede elegir entre dos formas de calcularla —el método objetivo (una fórmula basada en el valor catastral del suelo) y el método real (basado en su ganancia efectiva)— y el ayuntamiento debe aplicar el que arroje la factura más baja si usted así lo reclama. Y algo fundamental: si el suelo no ganó valor entre la compra y la venta, no debe pagar nada.
En términos prácticos: en una reventa típica de la Costa Cálida en un municipio como San Javier, Los Alcázares, Torre-Pacheco, Mazarrón o Águilas, la plusvalía suele ser una cifra modesta, de unos cientos a unos pocos miles de euros —mucho menor que el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial de la misma venta—. Pero es responsabilidad del vendedor (salvo que sea no residente, en cuyo caso se traslada al comprador), y equivocarse de método puede costarle dinero real. Esta guía explica exactamente cómo funcionan los dos métodos en Murcia, con un ejemplo resuelto, para que llegue a la firma conociendo su cifra.
Su nombre legal completo es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Tres cuestiones importan a los vendedores de la Costa Cálida:
La plusvalía es una línea más dentro del coste global de vender. Para el cuadro completo —impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, la retención del 3%, honorarios de agencia y certificado energético— consulte nuestra guía sobre vender una propiedad en España en 2026.
La regla depende de la residencia:
Sea cual sea su lado, la plusvalía se liquida en la cita de firma ante notario o justo después, de modo que hay que cuantificarla antes de firmar.
Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, los contribuyentes pueden elegir entre el método objetivo y el método real, y el ayuntamiento debe aceptar el resultado más bajo cuando el contribuyente lo acredite. Así funciona cada uno.
Es la fórmula «por defecto». Multiplica:
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente anual
y después aplica el tipo impositivo local:
Plusvalía a pagar = base imponible × tipo impositivo municipal
Introducido para reflejar la realidad después de que el Tribunal Constitucional anulara la antigua fórmula, este método grava su ganancia real del suelo. Se toma la diferencia entre lo que vendió y lo que pagó, y luego se aplica la proporción que el suelo representa dentro del valor catastral:
Ganancia real del suelo = (precio de venta − precio de compra) × (% del valor catastral que corresponde al suelo)
y después se aplica el mismo tipo impositivo municipal. Si la parte de suelo del valor catastral es, por ejemplo, del 40%, solo el 40% de su ganancia total se considera ganancia del suelo a efectos de este impuesto.
Imagine que compró un apartamento de dos dormitorios cerca del Mar Menor en 2014 por 150.000 € y lo vende en 2026 por 200.000 € —una ganancia de 50.000 € en 12 años de propiedad—. El valor catastral es de 80.000 €, de los cuales la parte del suelo es de 32.000 € (40%). Usaremos coeficientes y tipo ilustrativos solo a modo de demostración; sus cifras reales proceden del ayuntamiento.
| Paso | Método objetivo | Método real |
|---|---|---|
| Cifra de partida | Valor catastral del suelo 32.000 € | Ganancia total 50.000 € |
| Ajuste | × coeficiente para 12 años (ilustrativo 0,12) | × parte del suelo 40% |
| Base imponible | 3.840 € | 20.000 € |
| Tipo municipal (ilustrativo 25%) | ×25% | ×25% |
| Plusvalía a pagar | 960 € | 5.000 € |
Aquí el método objetivo gana con claridad (960 € frente a 5.000 €) porque el valor catastral del suelo es modesto. Pero si su valor catastral del suelo fuera muy alto en relación con su ganancia real —algo habitual cuando el catastro se ha revalorizado al alza o cuando vendió con poco beneficio— el método real podría ser mucho más barato, o dar una factura de cero. Calcule siempre ambos. El coeficiente y el tipo ilustrativos anteriores deben sustituirse por las cifras exactas que su ayuntamiento publique para 2026.
Una fuente frecuente de confusión: el método objetivo de la plusvalía no utiliza el precio de venta, sino el valor catastral del suelo. Esa es una cifra distinta del valor de referencia, el valor de referencia que la agencia tributaria usa como base imponible mínima para el impuesto de transmisiones del comprador. En la Costa Cálida el comprador paga el ITP de reventa al 7,75% en 2026 (el tipo de la Ley 3/2025 de Murcia; muchas webs siguen citando el desfasado 8%), y ese ITP se aplica sobre el mayor de los dos: el precio o el valor de referencia. La plusvalía que usted paga como vendedor es un cálculo aparte y mucho menor. No confunda ambos.
Como se trata de un impuesto local, sujeto a plazos y que varía de un municipio a otro, es precisamente el tipo de cosa por la que un buen abogado de compraventa se gana sus honorarios: el coste legal de aproximadamente el 1% + IVA de una transacción en la Costa Cálida suele cubrir el cálculo de la plusvalía por ambos métodos en su nombre.
La plusvalía municipal existe en las cuatro regiones de Mediter —Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol y Costa Almería— bajo el mismo marco nacional, pero los coeficientes y tipos los fija localmente cada ayuntamiento, de modo que la factura difiere de un municipio a otro y no tanto por comunidad autónoma. Lo que sí difiere por comunidad es el impuesto de transmisiones del comprador en una reventa, algo que conviene tener presente al comparar regiones:
| Región | Comunidad autónoma | ITP de reventa 2026 |
|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75% (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9% (desde el 1 de junio de 2026; 11% por encima de 1 M€) |
| Costa del Sol | Andalucía | 7% |
| Costa Almería | Andalucía | 7% |
Si está sopesando dónde comprar o vender a continuación, nuestra comparativa de las cuatro costas expone las diferencias de estilo de vida y de coste, y nuestra guía específica sobre los impuestos de segunda residencia en la Costa Cálida cubre el IBI anual y las obligaciones del Modelo 210 que mantiene mientras es propietario.
No. Desde la reforma de 2021, si puede demostrar que no hubo incremento de valor del suelo entre la compra y la venta —mediante sus escrituras originales y actuales— la plusvalía no es exigible. Debe presentar la prueba al ayuntamiento para beneficiarse de esto.
Legalmente el comprador pasa a ser el obligado cuando el vendedor es no residente, porque la agencia tributaria no puede perseguir con facilidad a un vendedor que se ha marchado. En la práctica el comprador suele retener el importe estimado del precio en la firma y lo abona en nombre del vendedor. Su abogado debería dejarlo establecido en el contrato de arras.
En una venta, el plazo es por lo general de 30 días hábiles desde la firma ante notario. Algunos ayuntamientos de Murcia emiten una liquidación para que usted pague en lugar de exigir una autoliquidación; confirme el procedimiento con el ayuntamiento concreto.
No según el método objetivo, que utiliza el valor catastral del suelo y un coeficiente anual. Solo el método real tiene en cuenta su ganancia real (precio de venta menos precio de compra, ajustado por la parte del suelo). Tiene derecho al método que produzca la factura más baja.
Varía según el valor catastral del suelo, los años de propiedad y el tipo local, pero en un apartamento de reventa típico suele ser de unos cientos a una cifra baja de cuatro dígitos —bastante menos que el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial de la misma venta—.
Sí. La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento de valor del suelo, que se paga al ayuntamiento. El impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial (IRPF para residentes, o el proceso de la retención del 3% y el Modelo 210 para no residentes) es un impuesto estatal aparte sobre su beneficio global. Ambos pueden aplicarse a la misma venta.
Calcular la plusvalía por ambos métodos, con las cifras correctas de 2026, puede marcar la diferencia entre una factura justa y un sobrepago. Mediter Real Estate ayuda a compradores y vendedores por toda la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería con asesoramiento preciso y específico de cada región, y abogados locales de confianza. Lea nuestra guía completa de venta o póngase en contacto con nuestro equipo hoy mismo para comentar su venta o compra.
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