Si vous vendez un bien sur la Costa Cálida en 2026, la plusvalía municipal (impôt local sur la plus-value foncière) est une taxe que vous versez à la mairie (ayuntamiento) sur l'augmentation de valeur du terrain sur lequel repose votre bien, durant les années où vous en avez été propriétaire. Depuis une réforme de 2021, vous pouvez choisir entre deux modes de calcul — la méthode objective (une formule fondée sur la valeur cadastrale du terrain) et la méthode réelle (fondée sur votre gain effectif) — et la mairie doit appliquer celle qui produit la note la plus faible si vous en faites la demande. Point essentiel : si le terrain n'a pas pris de valeur entre l'achat et la vente, vous ne devez rien.
Concrètement : lors d'une revente typique sur la Costa Cálida dans une commune comme San Javier, Los Alcázares, Torre-Pacheco, Mazarrón ou Águilas, la plusvalía représente généralement un montant modeste, de quelques centaines à quelques milliers d'euros — bien inférieur à l'impôt national sur la plus-value pour la même vente. Mais elle incombe au vendeur (sauf si vous êtes non-résident, auquel cas elle passe à l'acheteur), et se tromper de méthode peut vous coûter cher. Ce guide explique précisément comment fonctionnent les deux méthodes à Murcie, avec un exemple chiffré, afin que vous vous présentiez à la signature en connaissant votre montant.
Son nom légal complet est Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — l'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains. Trois points sont importants pour les vendeurs de la Costa Cálida :
La plusvalía n'est qu'un poste parmi le coût global d'une vente. Pour une vision complète — impôt national sur la plus-value, retenue de 3 %, honoraires d'agence et certificat énergétique — consultez notre guide pour vendre un bien en Espagne en 2026.
La règle dépend de la résidence :
Quel que soit votre côté de la transaction, la plusvalía se règle lors du rendez-vous de signature chez le notaire ou juste après, elle doit donc être chiffrée avant que vous ne signiez.
Depuis la réforme introduite par le Décret-loi royal 26/2021, les contribuables peuvent choisir entre la méthode objective et la méthode réelle, et la mairie doit accepter le résultat le plus faible dès lors que le contribuable le prouve. Voici comment fonctionne chacune.
C'est la formule « par défaut ». Elle multiplie :
Base imposable = valor catastral del suelo × coefficient annuel
puis applique le taux d'imposition local :
Plusvalía due = base imposable × taux d'imposition municipal
Introduite pour refléter la réalité après l'annulation de l'ancienne formule par le Tribunal constitutionnel, cette méthode taxe votre gain foncier réel. Vous prenez la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, puis vous appliquez la proportion que le terrain représente dans la valeur cadastrale :
Gain foncier réel = (prix de vente − prix d'achat) × (% de la valeur cadastrale représenté par le terrain)
puis vous appliquez le même taux d'imposition municipal. Si la part foncière de la valeur cadastrale est, par exemple, de 40 %, seuls 40 % de votre gain total sont considérés comme un gain foncier pour cet impôt.
Imaginons que vous avez acheté un appartement de deux chambres près de la Mar Menor en 2014 pour 150 000 € et que vous le vendez en 2026 pour 200 000 € — un gain de 50 000 € sur 12 ans de détention. La valeur cadastrale est de 80 000 €, dont la part foncière représente 32 000 € (40 %). Nous utiliserons un coefficient et un taux illustratifs à titre de démonstration uniquement ; vos chiffres réels proviennent de l'ayuntamiento.
| Étape | Méthode objective | Méthode réelle |
|---|---|---|
| Chiffre de départ | Valeur cadastrale du terrain 32 000 € | Gain total 50 000 € |
| Ajustement | × coefficient pour 12 ans (illustratif 0,12) | × part foncière 40 % |
| Base imposable | 3 840 € | 20 000 € |
| Taux municipal (illustratif 25 %) | ×25 % | ×25 % |
| Plusvalía due | 960 € | 5 000 € |
Ici, la méthode objective l'emporte clairement (960 € contre 5 000 €) car la valeur cadastrale du terrain est modeste. Mais si votre valeur cadastrale foncière était très élevée par rapport à votre gain réel — cas fréquent lorsque le catastro a été réévalué à la hausse ou lorsque vous avez vendu avec peu de profit — la méthode réelle pourrait être bien moins coûteuse, voire aboutir à une note nulle. Calculez toujours les deux. Le coefficient et le taux illustratifs ci-dessus doivent être remplacés par les chiffres exacts que votre mairie publie pour 2026.
Une source fréquente de confusion : la méthode objective de la plusvalía n'utilise pas le prix de vente — elle utilise la valeur cadastrale du terrain. C'est un chiffre différent du valor de referencia, la valeur de référence que le fisc utilise comme base imposable minimale pour l'impôt de transfert de l'acheteur. Sur la Costa Cálida, l'acheteur paie l'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) de revente au taux de 7,75 % en 2026 (le taux de la Ley 3/2025 de Murcie — de nombreux sites citent encore l'ancien 8 %), et cet ITP est appliqué sur le plus élevé du prix ou du valor de referencia. La plusvalía que vous payez en tant que vendeur est un calcul distinct, bien plus modeste. Ne confondez pas les deux.
Parce qu'il s'agit d'un impôt local, soumis à des délais et variant d'une commune à l'autre, c'est exactement le type de sujet sur lequel un bon avocat spécialisé en transactions immobilières justifie ses honoraires — le coût juridique d'environ 1 % + IVA d'une transaction sur la Costa Cálida couvre généralement le calcul de la plusvalía selon les deux méthodes pour vous.
La plusvalía municipal existe dans les quatre régions Mediter — Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol et Costa Almería — dans le même cadre national, mais les coefficients et taux sont fixés localement par chaque ayuntamiento, de sorte que la note varie d'une commune à l'autre plutôt que par communauté autonome. Ce qui varie bel et bien selon la communauté, c'est l'impôt de transfert de l'acheteur sur une revente, à garder à l'esprit lorsque vous comparez les régions :
| Région | Communauté autonome | ITP revente 2026 |
|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcie | 7,75 % (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (à partir du 1er juin 2026 ; 11 % au-delà d'1 M€) |
| Costa del Sol | Andalousie | 7 % |
| Costa Almería | Andalousie | 7 % |
Si vous vous demandez où acheter ou vendre ensuite, notre comparaison des quatre côtes présente les différences de style de vie et de coûts, et notre guide spécifique sur les impôts sur les résidences secondaires de la Costa Cálida couvre les obligations annuelles d'IBI et de Modelo 210 que vous conservez tant que vous êtes propriétaire.
Non. Depuis la réforme de 2021, si vous pouvez prouver qu'il n'y a eu aucune augmentation de la valeur du terrain entre l'achat et la vente — à l'aide de vos escrituras d'origine et actuelle — la plusvalía n'est pas due. Vous devez présenter les preuves à la mairie pour en bénéficier.
Légalement, l'acheteur devient redevable lorsque le vendeur est non-résident, car le fisc ne peut pas facilement poursuivre un vendeur ayant quitté le pays. En pratique, l'acheteur retient généralement le montant estimé sur le prix au moment de la signature et le règle pour le compte du vendeur. Votre avocat doit préciser ce point dans le contrato de arras.
Pour une vente, le délai est généralement de 30 jours ouvrables à compter de la signature chez le notaire. Certaines mairies de Murcie émettent une liquidation à régler au lieu d'exiger une auto-liquidation — confirmez la procédure auprès de l'ayuntamiento concerné.
Pas selon la méthode objective — celle-ci utilise la valeur cadastrale du terrain et un coefficient annuel. Seule la méthode réelle considère votre gain effectif (prix de vente moins prix d'achat, ajusté de la part foncière). Vous avez droit à la méthode qui produit la note la plus faible.
Elle varie selon la valeur cadastrale du terrain, les années de détention et le taux local, mais sur un appartement de revente typique, elle représente généralement de quelques centaines à un montant à quatre chiffres bas — nettement moins que l'impôt national sur la plus-value pour la même vente.
Oui. La plusvalía municipal est un impôt local sur l'augmentation de valeur du terrain, versé à la mairie. L'impôt national sur la plus-value (IRPF pour les résidents, ou la procédure de retenue de 3 % et du Modelo 210 pour les non-résidents) est un impôt d'État distinct portant sur votre bénéfice global. Les deux peuvent s'appliquer à une même vente.
Faire calculer la plusvalía selon les deux méthodes, sur les chiffres corrects de 2026, peut faire toute la différence entre une note équitable et un trop-payé. Mediter Real Estate accompagne acheteurs et vendeurs sur toute la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Almería avec des conseils précis et adaptés à chaque région, ainsi que des avocats locaux de confiance. Lisez notre guide complet sur la vente ou contactez notre équipe dès aujourd'hui pour discuter de votre vente ou de votre achat.
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