Als u vastgoed verkoopt in Spanje aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol of Costa Almería, houd dan rekening met totale verkoopkosten van ongeveer 3–6% van de verkoopprijs als u fiscaal resident bent, of mogelijk meer als u niet-resident bent, omdat er bij de afronding een inhouding van 3% wordt achtergehouden ter dekking van uw vermogenswinstbelasting. De belangrijkste kosten voor de verkoper zijn de gemeentelijke plusvalía-belasting, de vermogenswinstbelasting over uw winst, de makelaarscommissie (doorgaans 3–5% plus IVA) en een aantal administratieve posten zoals het energieprestatiecertificaat en de advocaatkosten.
Deze gids legt precies uit wat een verkoper betaalt, hoe dit verschilt tussen de Comunitat Valenciana (Costa Blanca en de Alicante-zijde van de Costa Cálida) en Andalucía (Costa del Sol en Costa Almería), en het stap-voor-stap proces van het te koop zetten tot het overhandigen van de sleutels bij de notaris. Zoals altijd onderbouwen we elk cijfer aan de hand van de vier kustregio's waar Mediter daadwerkelijk actief is — nooit een vage claim over "heel Spanje".
Anders dan bij kopen — waar de ~11–14% aan bijkomende kosten volledig op de koper neerkomt — is verkopen relatief licht. Uw kosten vallen in vier categorieën: belastingen op uw winst, de lokale grondwaardebelasting, professionele honoraria en enkele documenten. De grootste variabele is uw vermogenswinstbelasting, die volledig afhangt van hoeveel winst u heeft gemaakt en van uw fiscale status.
| Kostenpost | Wie betaalt | Typisch bedrag |
|---|---|---|
| Makelaarscommissie | Verkoper | 3–5% + 21% IVA (onderhandelbaar) |
| Vermogenswinstbelasting (IRPF / IRNR) | Verkoper | 19–28% van de nettowinst (zie hieronder) |
| Plusvalía municipal | Verkoper (standaard) | Varieert per gemeente & jaren in bezit |
| Energieprestatiecertificaat (CEE) | Verkoper | ~€100–€300 |
| Advocaat- / gestorkosten | Verkoper | ~0,5–1% of een vast tarief |
| Hypotheekaflossing (indien van toepassing) | Verkoper | ~€300–€1.000 administratie |
| Notariële verkoopakte | Meestal de koper | Wettelijk betaalt de koper de akte; de originele kopie kan worden gedeeld |
De plusvalía municipal (officieel Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) is een lokale belasting op de stijging van de grondwaarde van uw woning gedurende de jaren dat u die in bezit had. Deze wordt geheven door het gemeentehuis — dus het tarief en de berekeningsmethode verschillen tussen bijvoorbeeld Torrevieja (Costa Blanca), Cartagena (Costa Cálida), Marbella (Costa del Sol) en Mojácar (Costa Almería).
Wettelijk en gebruikelijk betaalt de verkoper de plusvalía. Sinds de hervorming van 2021 kunt u de berekeningsmethode kiezen die de laagste rekening oplevert: de "objectieve" methode (kadastrale grondwaarde × een coëfficiënt op basis van de jaren in bezit) of de "reële winst"-methode (werkelijke stijging van de grondwaarde). Cruciaal is: als u met verlies verkoopt, bent u helemaal geen plusvalía verschuldigd — maar u moet de verkoop wel aangeven om die vrijstelling te claimen.
Omdat de plusvalía is gebaseerd op de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren in bezit, kan het bedrag variëren van een paar honderd euro voor een bescheiden appartement dat kort in bezit was, tot enkele duizenden euro's voor een langdurig aangehouden villa met een groot perceel aan de Costa del Sol.
Vermogenswinstbelasting wordt geheven over uw nettowinst — globaal de verkoopprijs minus de oorspronkelijke aankoopprijs, minus de aankoopkosten die u oorspronkelijk betaalde (ITP/IVA, notaris, register, advocaat) en minus gedocumenteerde verbeteringswerken en uw verkoopcommissie. Bewaar al die facturen: ze verminderen rechtstreeks uw belastbare winst.
Residenten betalen vermogenswinstbelasting via de spaarschijven van de inkomstenbelasting (IRPF), op een progressieve schaal:
| Winst | Tarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.000 – €50.000 | 21% |
| €50.000 – €200.000 | 23% |
| €200.000 – €300.000 | 27% |
| Boven €300.000 | 28% |
Handige vrijstellingen voor residenten zijn de herinvesteringsvrijstelling voor de hoofdwoning (herinvesteer de opbrengst van uw vaste woning in een andere hoofdwoning, in Spanje of de EU/EER, binnen twee jaar om de winst uit te stellen) en een volledige vrijstelling voor verkopers ouder dan 65 jaar die hun vaste woning verkopen.
Niet-residenten uit de EU/EER betalen een vast tarief van 19% over de nettowinst; niet-residenten van buiten de EU/EER betalen 24%. Dit wordt aangegeven onder het IRNR-regime (inkomstenbelasting voor niet-residenten) via formulier 210, doorgaans binnen vier maanden na de verkoop.
Dit is het onderdeel dat de meeste buitenlandse eigenaren verrast. Wanneer een niet-resident Spaans vastgoed verkoopt, is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de belastingdienst te betalen (via formulier 211) als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de verkoper. De verkoper ontvangt bij de afronding slechts 97% van de afgesproken prijs.
Die 3% is een betaling op rekening, niet de definitieve belasting:
Als u fiscaal resident bent, is de inhouding van 3% niet van toepassing — u geeft de winst in plaats daarvan aan in uw jaarlijkse IRPF-aangifte. Het is dus waardevol om uw residentschap te bewijzen aan de advocaat van de koper (een fiscaal-residentschapscertificaat van de Agencia Tributaria).
De vermogenswinsttarieven worden nationaal vastgesteld, dus ze zijn identiek in alle vier de costas. Wat varieert is de plusvalía (vastgesteld door elk gemeentehuis) en, indirect, de omvang van uw winst — omdat aankoopprijzen en prijsgroei verschillen tussen markten.
| Regio | Autonome gemeenschap | Vermogenswinst (niet-resident EU/EER) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | 19% vast | Vastgesteld door elk gemeentehuis in de provincie Alicante |
| Costa Cálida | Murcia (& Alicante-zijde) | 19% vast | Vastgesteld door elk gemeentehuis in Murcia/Alicante |
| Costa del Sol | Andalucía | 19% vast | Vastgesteld door elk gemeentehuis in de provincie Málaga |
| Costa Almería | Andalucía | 19% vast | Vastgesteld door elk gemeentehuis in de provincie Almería |
Merk op dat hoewel de aankoopzijde aanzienlijk verschilt tussen regio's (ITP-overdrachtsbelasting van ongeveer 10% aan de Costa Blanca en de Alicante-zijde van de Costa Cálida, tegenover ongeveer 8% in Andalucía aan de Costa del Sol en Costa Almería), de verkoopzijde veel uniformer is — de lokale plusvalía is de belangrijkste regionale variabele voor de verkoper.
Het op voorhand klaarleggen van uw papierwerk versnelt de verkoop enorm. U heeft doorgaans nodig:
Wettelijk en volgens de standaardpraktijk betaalt de verkoper de plusvalía municipal. Deze wordt berekend door het lokale gemeentehuis op basis van de stijging van de grondwaarde en de jaren dat u de woning in bezit had. Verkocht u met verlies, dan kunt u vrijgesteld zijn, maar u moet de verkoop wel aangeven.
De koper houdt 3% van de verkoopprijs in en betaalt dit aan de belastingdienst als voorschot op uw vermogenswinstbelasting. Als uw uiteindelijke belasting lager is dan de 3% — of u verlies heeft geleden — kunt u het verschil terugvorderen door formulier 210 in te dienen.
Niet-residenten uit de EU/EER betalen een vast tarief van 19% over de nettowinst; niet-residenten van buiten de EU/EER betalen 24%. Het tarief is gelijk aan de Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería, omdat de vermogenswinstbelasting nationaal wordt vastgesteld.
Ja. Het energieprestatiecertificaat (CEE) is wettelijk vereist om te adverteren en een verkoop af te ronden in alle vier de regio's. Het kost ongeveer €100–€300 en is tien jaar geldig.
Zodra u een bod accepteert, duurt de afronding doorgaans ongeveer 6–10 weken, afhankelijk van de financiering van de koper, de due diligence en de gereedheid van de documenten. Het op voorhand klaarleggen van het papierwerk is de grootste versneller.
Mogelijk, als u een Spaanse resident bent die de opbrengst van zijn hoofdwoning binnen twee jaar herinvesteert in een andere hoofdwoning, of als u ouder bent dan 65 jaar en uw vaste woning verkoopt. De meeste niet-residenten die een vakantiewoning verkopen, betalen het toepasselijke tarief over de nettowinst.
Mediter Real Estate begeleidt internationale eigenaren bij elke stap — nauwkeurige waardebepaling, het juiste papierwerk, het bereiken van gekwalificeerde buitenlandse kopers en de afstemming met uw advocaat over plusvalía, vermogenswinst en de inhouding van 3%. Neem vandaag nog contact op met Mediter Real Estate voor een gratis, vrijblijvende waardebepaling en een duidelijke schatting van uw netto-opbrengst.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
