Если вы сдаёте жильё в долгосрочную аренду на Коста-Бланке, закон позволяет взять одну месячную арендную плату в качестве законного залога (fianza) при аренде жилья — а в Валенсийском сообществе вы по закону обязаны внести этот залог в региональный жилищный орган (через систему EVHA/IVIMA) в течение 30 дней с момента подписания договора. Вы также можете запросить дополнительную гарантию (например, ещё один месяц или банковскую гарантию), но она ограничена по размеру и регулируется отдельно. Ошибка здесь грозит штрафом, потерей права удержать средства за ущерб и даёт арендатору сильный козырь в любом споре.
Правила исходят из национального Закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), но порядок внесения и точный механизм работы с залогом различаются в зависимости от автономного сообщества — поэтому арендодатель на Коста-Бланке (Валенсийское сообщество), Коста-Калиде (Мурсия) или на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии (Андалусия) сталкивается с несколько разными обязанностями. В этом руководстве мы разбираем по регионам, сколько можно взять, куда вносить залог и как без проблем вернуть его по окончании аренды.
Испанское право различает два понятия, которые англоязычные люди объединяют словом «залог»:
Таким образом, при типичной долгосрочной аренде на Коста-Бланке законно взять один месяц fianza плюс до двух месяцев дополнительной гарантии — максимум три месячные платы заранее, помимо первого месяца. Всё, что сверх этого, не имеет исковой силы.
Многие начинающие арендодатели полагают, что залог лежит на их текущем счёте как подушка безопасности. Это не так. Fianza хранится в доверительном режиме для покрытия ущерба и неисполненных обязательств, и в Валенсийском сообществе сумма законного fianza должна быть физически внесена в региональный жилищный фонд. Вы получаете его обратно, когда вам возвращают ключи. Тратить его во время аренды незаконно и быстро приводит к претензии.
Приведённые ниже основные цифры исходят из LAU и применяются во всех четырёх регионах. Меняется орган внесения и процедура.
| Пункт | Жилая аренда (vivienda habitual) | Сезонная / нежилая аренда |
|---|---|---|
| Законный fianza (должен быть внесён) | 1 месячная арендная плата | 2 месячные арендные платы |
| Максимальная дополнительная гарантия | До 2 месячных арендных плат | Свободно согласуется |
| Практический максимум заранее | ~3 месяца (fianza + гарантия) + первый месяц | По договорённости |
| Срок внесения fianza | Зависит от региона (см. ниже) | Применяются те же правила |
Если вы взвешиваете, сдавать ли жильё вообще или лучше продать, полезным дополнительным материалом будет наше сравнение аренды и покупки для Коста-Бланки и Коста-дель-Соль, а более широкий обзор прав арендаторов и арендодателей раскрыт в нашем руководстве по арендному праву 2026 года.
Именно здесь четыре косты действительно расходятся. Обязанность вносить fianza в государственный орган существует потому, что региональные жилищные фонды используют объединённые залоги для финансирования социального жилья — и потому что это защищает арендаторов от арендодателей, которые «забывают» вернуть деньги.
| Регион (побережье) | Автономное сообщество | Орган внесения | Типичный срок |
|---|---|---|---|
| Коста-Бланка | Валенсийское сообщество | Жилищный фонд EVHA / IVIMA (через систему арендных залогов Женералитата) | В течение ~30 дней с момента подписания |
| Коста-Калида | Регион Мурсия | Региональный жилищный орган (Dirección General de Vivienda) | В течение ~30 дней с момента подписания |
| Коста-дель-Соль | Андалусия | AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía) | В течение ~30 дней с момента подписания |
| Коста-Альмерия | Андалусия | AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía) | В течение ~30 дней с момента подписания |
В Валенсийском сообществе действует обязательная система внесения залога. Примерно в течение месяца с момента подписания вы должны либо внести fianza в региональный фонд, либо, если вы часто сдаёте жильё, воспользоваться régimen concertado, который позволяет аккредитованным управляющим держать залоги коллективно. Вам понадобятся данные договора, кадастровый номер объекта и NIE/NIF обеих сторон. Это одна из причин, почему стоит заранее разобраться со своими налоговыми номерами — см. наш разбор различия между NIF и NIE.
Мурсия также требует внесения законного fianza в региональный жилищный орган с аналогичным одномесячным сроком. Если ваш объект на Коста-Калиде — это дом для отдыха, который вы изредка сдаёте, будьте внимательны, чтобы не путать правила долгосрочного fianza с обязательствами при туристической аренде — и учитывайте отдельные налоговые обязанности, изложенные в нашем руководстве по налогам на дома для отдыха на Коста-Калиде (IBI и Modelo 210).
Оба этих побережья находятся в Андалусии, поэтому орган внесения один и тот же: AVRA. Андалусия использует онлайн-портал для внесения и возврата залогов, а также предлагает régimen concertado для профессиональных управляющих. Срок снова составляет около месяца с момента подписания, а невнесение может повлечь штрафы и осложнить любое последующее удержание за ущерб.
Во всех четырёх регионах невнесение fianza является административным правонарушением, которое может привести к штрафу (часто это процент от невнесённой суммы, с минимумами, которые могут достигать нескольких сотен евро). Что ещё болезненнее для повседневной аренды:
Затраты и хлопоты на правильное внесение ничтожны по сравнению с минусами отказа от этого. Для владельцев-нерезидентов, живущих за границей, это как раз та задача, которую берёт на себя местный управляющий — наше руководство по управлению недвижимостью для владельцев-нерезидентов объясняет, как это работает.
Когда арендатор возвращает ключи, начинается отсчёт времени. По закону LAU, если арендодатель не возвращает залог в течение одного месяца с момента возврата ключей, на оставшуюся сумму начисляются законные проценты. Практическая последовательность такова:
Вы можете уержать за реальный ущерб сверх обычного износа, неуплаченную арендную плату, неоплаченные коммунальные услуги, за которые отвечал арендатор, и уборку, если объект оставлен в плохом состоянии. Вы не можете удержать за обычное старение — выцветшую краску, мелкие царапины, изношенный диван. Бремя доказывания удержания лежит на арендодателе, поэтому датированная опись и фотографии в начале и в конце аренды так важны.
Да — дополнительная гарантия (не законный fianza) может иметь форму aval bancario, банковской гарантии, которую оформляет арендатор, или страхового полиса от неуплаты аренды. Они распространены, когда у арендатора ограниченная кредитная история в Испании или когда арендная плата высока. Они не заменяют законный fianza, который по-прежнему должен быть наличной суммой, внесённой в орган власти. Для иностранных арендаторов и арендодателей перевод этих сумм через границу поднимает валютные вопросы, рассмотренные в нашем руководстве по переводу денег в Испанию.
Одну месячную арендную плату в качестве законного fianza для долгосрочной жилой аренды, плюс дополнительную гарантию до двух месячных арендных плат. Fianza необходимо внести в жилищный фонд Валенсийского сообщества примерно в течение 30 дней с момента подписания.
В систему арендных залогов Валенсийского сообщества (EVHA/IVIMA). Профессиональные арендодатели могут использовать régimen concertado для коллективного управления несколькими залогами.
Да. Оба находятся в Андалусии, поэтому сумма (один месяц для жилой аренды) и орган внесения (AVRA) идентичны и используется онлайн-портал Андалусии.
Аренда, отнесённая к категории «для использования, отличного от проживания» — включая многие сезонные договоры — предполагает законный fianza в размере двух месячных арендных плат, а не одной. Краткосрочная туристическая аренда регулируется отдельно и требует лицензии.
В течение одного месяца с момента возврата ключей. После этого на оставшийся остаток начисляются законные проценты, и арендатор может предъявить претензию.
Вы рискуете получить административный штраф, вас могут обязать внести его задним числом, и вы ослабляете свою возможность обосновать удержания. Вносите залог правильно с самого начала.
Нет. Вы можете удержать только те суммы, которые можете обосновать — реально причитающуюся неуплаченную арендную плату, задокументированный ущерб сверх износа или неоплаченные счета. Сам по себе досрочный отъезд не даёт вам права оставить fianza себе.
Правильная работа с fianza — лишь одна часть уверенного арендодательства на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии. Покупаете ли вы свою первую инвестиционную недвижимость для сдачи или расширяете портфель, команда Mediter Real Estate поможет найти подходящий объект и укажет на проверенных местных специалистов по договорам, внесению залога и управлению. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы обсудить возможности покупки под аренду на четырёх самых популярных побережьях Испании.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
