Mietkautionen und Fianza-Regeln für Vermieter an der Costa Blanca 2026: Wie viel und wo zu hinterlegen

Wenn Sie an der Costa Blanca eine Wohnung langfristig vermieten, erlaubt das Gesetz, eine Monatsmiete als gesetzliche Kaution (fianza) für Wohnraummietverträge zu verlangen – und in der Valencianischen Gemeinschaft sind Sie gesetzlich verpflichtet, diese fianza innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung bei der regionalen Wohnungsbehörde (über das EVHA/IVIMA-System) zu hinterlegen. Sie dürfen zudem eine zusätzliche Sicherheit (etwa eine weitere Monatsmiete oder eine Bankbürgschaft) verlangen, die jedoch begrenzt ist und gesondert geregelt wird. Machen Sie hier etwas falsch, drohen Ihnen ein Bußgeld, der Verlust des Rechts auf Abzug für Schäden und ein starkes Druckmittel in der Hand des Mieters bei jeder Streitigkeit.

Die Regeln stammen aus dem nationalen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), doch die Hinterlegung und die genaue Kautionsmechanik variieren je nach autonomer Gemeinschaft – ein Vermieter an der Costa Blanca (Valencianische Gemeinschaft), Costa Cálida (Murcia) oder an der Costa del Sol und Costa Almería (Andalusien) steht also jeweils vor leicht unterschiedlichen Pflichten. Dieser Leitfaden erläutert Region für Region, wie viel Sie verlangen dürfen, wo Sie die Kaution hinterlegen und wie Sie sie am Ende des Mietverhältnisses sauber zurückerhalten.

Was genau ist die „fianza" und wie unterscheidet sie sich von einer Kaution?

Das spanische Recht unterscheidet zwei Dinge, die im Deutschen oft pauschal als „Kaution" zusammengefasst werden:

• Fianza legal – die gesetzliche Kaution. Für eine langfristige Wohnraummiete (vivienda habitual, Hauptwohnsitz) ist sie auf eine Monatsmiete festgesetzt. Für eine Vermietung, die als „für einen anderen Zweck als Wohnen" eingestuft wird (Saisonmieten, Gewerberäume), beträgt sie zwei Monate. Dieser Betrag muss bei der regionalen Behörde hinterlegt werden.
• Garantía adicional – eine zusätzliche, freiwillige Sicherheit, die der Vermieter zur Absicherung gegen Zahlungsausfall oder Schäden aushandeln kann. Nach dem LAU ist diese zusätzliche Sicherheit bei Verträgen bis zu fünf Jahren (bzw. sechs Jahren, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) auf zwei Monatsmieten begrenzt. Sie wird nicht bei der Behörde hinterlegt – es kann eine Barsumme sein, die Sie halten, eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder ein Kautionsversicherungsprodukt.

Eine typische Langzeitvermietung an der Costa Blanca kann also rechtmäßig eine Monatsmiete als fianza plus bis zu zwei Monatsmieten als zusätzliche Sicherheit umfassen – maximal drei Monatsmieten im Voraus, zusätzlich zur ersten Monatsmiete. Alles darüber hinaus ist nicht durchsetzbar.

Warum die fianza nicht „Ihr" Geld zum Ausgeben ist

Viele Erstvermieter nehmen an, die Kaution liege als Puffer auf ihrem Girokonto. Das ist nicht der Fall. Die fianza wird treuhänderisch gegen Schäden und unbezahlte Verpflichtungen gehalten, und in der Valencianischen Gemeinschaft muss das Kapital der gesetzlichen fianza physisch beim regionalen Wohnungsfonds hinterlegt werden. Sie erhalten es zurück, wenn Sie die Schlüssel zurückbekommen. Es während des Mietverhältnisses auszugeben ist sowohl rechtswidrig als auch der schnellste Weg zu einer Klage.

Wie viel Kaution darf ein Vermieter an jeder Costa 2026 verlangen?

Die nachfolgenden Kennzahlen stammen aus dem LAU und gelten in allen vier Regionen. Was sich ändert, ist die Hinterlegungsstelle und das Verfahren.

Gesetzliche fianza und Grenzen für zusätzliche Sicherheiten bei langfristigen Wohnraummieten, 2026

Posten	Wohnraummiete (vivienda habitual)	Saison-/Nicht-Wohnmiete
Gesetzliche fianza (muss hinterlegt werden)	1 Monatsmiete	2 Monatsmieten
Maximale zusätzliche Sicherheit	Bis zu 2 Monatsmieten	Frei verhandelbar
Praktisches Maximum im Voraus	~3 Monate (fianza + Sicherheit) + erster Monat	Verhandelbar
Frist zur Hinterlegung der fianza	Je nach Region unterschiedlich (siehe unten)	Gleiche Regeln gelten

Wenn Sie abwägen, ob Sie überhaupt vermieten statt verkaufen sollten, ist unser Vergleich Mieten vs. Kaufen für die Costa Blanca und Costa del Sol eine nützliche Ergänzung, und der weitere Rahmen der Mieter- und Vermieterrechte wird in unserem Mietrechtsleitfaden 2026 behandelt.

Wo hinterlege ich die fianza – Region für Region?

Hier gehen die vier Costas tatsächlich auseinander. Die Pflicht, die fianza bei einer öffentlichen Stelle zu hinterlegen, besteht, weil die regionalen Wohnungsfonds gebündelte Kautionen zur Finanzierung von Sozialwohnungen nutzen – und weil sie Mieter vor Vermietern schützt, die das Geld „vergessen" zurückzuzahlen.

Wo die Mietkaution je nach Region zu hinterlegen ist, 2026

Region (Küste)	Autonome Gemeinschaft	Hinterlegungsstelle	Typische Frist
Costa Blanca	Valencianische Gemeinschaft	Wohnungsfonds EVHA / IVIMA (über das Mietkautionssystem der Generalitat)	Innerhalb von ~30 Tagen nach Unterzeichnung
Costa Cálida	Región de Murcia	Regionale Wohnungsbehörde (Dirección General de Vivienda)	Innerhalb von ~30 Tagen nach Unterzeichnung
Costa del Sol	Andalucía	AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía)	Innerhalb von ~30 Tagen nach Unterzeichnung
Costa Almería	Andalucía	AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía)	Innerhalb von ~30 Tagen nach Unterzeichnung

Costa Blanca (Valencianische Gemeinschaft)

Die Valencianische Gemeinschaft betreibt ein verpflichtendes Hinterlegungssystem. Innerhalb von etwa einem Monat nach Unterzeichnung müssen Sie die fianza entweder in den regionalen Fonds einzahlen oder, wenn Sie häufig vermieten, das régimen concertado nutzen, das zugelassenen Verwaltern erlaubt, Kautionen gesammelt zu halten. Sie benötigen die Vertragsdaten, die Katasterreferenz der Immobilie sowie die NIE/NIF beider Parteien. Dies ist einer der Gründe, warum es sich lohnt, Ihre Steuernummern frühzeitig zu regeln – siehe unsere Erläuterung zum Unterschied zwischen NIF und NIE.

Costa Cálida (Murcia)

Murcia verlangt ebenfalls, dass die gesetzliche fianza bei der regionalen Wohnungsbehörde hinterlegt wird, mit einer entsprechenden Frist von einem Monat. Wenn Ihre Immobilie an der Costa Cálida ein Ferienhaus ist, das Sie gelegentlich vermieten, achten Sie darauf, die Regeln für die Langzeit-fianza nicht mit den Pflichten für touristische Vermietungen zu verwechseln – und beachten Sie die gesonderten Steuerpflichten, die in unserem Leitfaden zu den Steuern für Ferienhäuser an der Costa Cálida (IBI und Modelo 210) dargestellt sind.

Costa del Sol und Costa Almería (Andalusien)

Beide Küsten liegen in Andalusien, daher ist die Hinterlegungsstelle dieselbe: AVRA. Andalusien betreibt ein Online-Portal für die Hinterlegung und Rückerstattung von Kautionen und bietet ebenfalls ein régimen concertado für professionelle Verwalter an. Die Frist beträgt wiederum etwa einen Monat ab Unterzeichnung, und eine unterlassene Hinterlegung kann Strafen auslösen und jeden späteren Schadensabzug erschweren.

Was passiert, wenn ich die fianza nicht hinterlege?

In allen vier Regionen ist die unterlassene Hinterlegung der fianza eine Ordnungswidrigkeit, die zu einem Bußgeld führen kann (oft ein Prozentsatz des nicht hinterlegten Betrags, mit Mindestsätzen, die in die Hunderte von Euro gehen können). Noch schmerzhafter für die tägliche Vermietung:

• Sie schwächen Ihre Rechtsposition, wenn Sie später versuchen, einen Teil der Kaution für Schäden einzubehalten.
• Sie können angewiesen werden, rückwirkend zu hinterlegen und die Strafe zu zahlen.
• In einem Streitfall neigt ein Gericht oder Schlichter dazu, Nichteinhaltung als Zeichen eines unorganisierten Vermieters zu werten.

Die Kosten und der Aufwand einer korrekten Hinterlegung sind verschwindend gering im Vergleich zu den Nachteilen, es nicht zu tun. Für abwesende Eigentümer, die im Ausland leben, ist dies genau die Art von Aufgabe, die ein lokaler Verwalter übernimmt – unser Leitfaden zur Immobilienverwaltung für abwesende Eigentümer erklärt wie.

Wie und wann gebe ich die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurück?

Wenn der Mieter die Schlüssel zurückgibt, beginnt die Uhr zu laufen. Nach dem LAU fällt auf die ausstehende Summe gesetzlicher Zins an, wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel zurückzahlt. Der praktische Ablauf ist:

1. Prüfen Sie die Immobilie anhand des Inventars und des Einzugszustandsprotokolls (Fotos und ein unterschriebenes Inventar beim Einzug sind hier Ihr bester Freund).
2. Fordern Sie die fianza zurück von der regionalen Stelle (EVHA/IVIMA in Valencia, AVRA in Andalusien, die Murcia-Behörde an der Costa Cálida). Der Fonds erstattet Ihnen das hinterlegte Kapital.
3. Rechnen Sie mit dem Mieter ab – geben Sie die Kaution abzüglich aller berechtigten Abzüge zurück, mit Belegen oder Kostenvoranschlägen für Reparaturen, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
4. Dokumentieren Sie alles schriftlich für den Fall einer Klage.

Was dürfen Sie rechtmäßig abziehen?

Sie dürfen für echte Schäden über die normale Abnutzung hinaus, nicht gezahlte Miete, unbezahlte Nebenkosten, die in der Verantwortung des Mieters lagen, sowie Reinigung abziehen, wenn die Immobilie in schlechtem Zustand hinterlassen wird. Sie dürfen nicht für gewöhnliche Alterung abziehen – verblasste Farbe, kleine Kratzer, ein abgenutztes Sofa. Die Beweislast für den Abzug liegt beim Vermieter, weshalb ein datiertes Inventar und Fotos zu Beginn und Ende des Mietverhältnisses so wichtig sind.

Kann ich statt zusätzlicher Barzahlung eine Bankbürgschaft verwenden?

Ja – die zusätzliche Sicherheit (nicht die gesetzliche fianza) kann in Form eines aval bancario erfolgen, einer vom Mieter arrangierten bankgestützten Bürgschaft, oder einer Mietausfallversicherung. Diese sind üblich, wenn ein Mieter nur eine begrenzte spanische Bonitätshistorie hat oder wenn die Miete hoch ist. Sie ersetzen nicht die gesetzliche fianza, die weiterhin eine Barsumme sein muss, die bei der Behörde hinterlegt wird. Für internationale Mieter und Vermieter wirft der grenzüberschreitende Transfer dieser Beträge Währungsfragen auf, die in unserem Leitfaden zum Geldtransfer nach Spanien behandelt werden.

Häufige Fehler, die Vermieter an der Costa Blanca bei der fianza machen

• Zu viel im Voraus verlangen. Sechs Monatsmieten „zur Sicherheit" zu verlangen ist nicht durchsetzbar und abschreckend; halten Sie sich an die gesetzlichen Grenzen.
• Sie nicht hinterlegen. Der häufigste und am stärksten geahndete Fehler.
• Saison- und Wohnraummieten verwechseln. Eine neunmonatige Studentenvermietung und eine Ferienvermietung haben unterschiedliche fianza-Beträge und unterschiedliche Lizenzregeln – prüfen Sie unseren Leitfaden zur touristischen Vermietungslizenz, wenn ein Teil Ihrer Vermietung kurzfristig ist.
• Kein schriftliches Inventar. Ohne dieses sind Abzüge nahezu unmöglich zu verteidigen.
• Die fianza während des Mietverhältnisses ausgeben. Sie ist kein Betriebskapital.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Kaution darf ein Vermieter an der Costa Blanca 2026 rechtlich verlangen?

Eine Monatsmiete als gesetzliche fianza für eine langfristige Wohnraummiete, plus eine zusätzliche Sicherheit von bis zu zwei Monatsmieten. Die fianza muss innerhalb von etwa 30 Tagen nach Unterzeichnung beim Wohnungsfonds der Valencianischen Gemeinschaft hinterlegt werden.

Wo hinterlege ich die fianza, wenn meine Immobilie in der Provinz Alicante liegt?

Beim Mietkautionssystem der Valencianischen Gemeinschaft (EVHA/IVIMA). Professionelle Vermieter können das régimen concertado nutzen, um mehrere Kautionen gesammelt zu verwalten.

Ist die fianza an der Costa del Sol und der Costa Almería gleich?

Ja. Beide liegen in Andalusien, daher sind der Betrag (ein Monat bei Wohnraummieten) und die Hinterlegungsstelle (AVRA) identisch und nutzen das Online-Portal Andalusiens.

Wie hoch ist die Kaution bei einer Saison- oder Ferienvermietung?

Vermietungen, die als „für einen anderen Zweck als Wohnen" eingestuft werden – darunter viele Saisonverträge – haben eine gesetzliche fianza von zwei Monatsmieten statt einer. Kurze touristische Vermietungen werden gesondert geregelt und erfordern eine Lizenz.

Wann muss ich die Kaution des Mieters zurückgeben?

Innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel. Danach fällt auf den ausstehenden Betrag gesetzlicher Zins an, und der Mieter kann klagen.

Was passiert, wenn ich die fianza nie hinterlegt habe?

Sie riskieren ein Bußgeld, können angewiesen werden, sie rückwirkend zu hinterlegen, und schwächen Ihre Fähigkeit, Abzüge zu begründen. Hinterlegen Sie sie von Anfang an korrekt.

Kann ich die gesamte Kaution behalten, wenn der Mieter vorzeitig auszieht?

Nein. Sie dürfen nur Beträge einbehalten, die Sie begründen können – tatsächlich geschuldete, nicht gezahlte Miete, dokumentierte Schäden über die Abnutzung hinaus oder unbezahlte Rechnungen. Ein vorzeitiger Auszug allein berechtigt Sie nicht, die fianza zu behalten.

Denken Sie darüber nach, eine Immobilie zur Vermietung an der spanischen Küste zu kaufen?

Die fianza richtig zu handhaben ist nur ein Teil davon, ein souveräner Vermieter an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería zu sein. Ob Sie Ihre erste Mietinvestition kaufen oder ein Portfolio erweitern – das Team von Mediter Real Estate kann Ihnen helfen, die passende Immobilie zu finden, und Sie an vertrauenswürdige lokale Fachleute für Verträge, Kautionshinterlegung und Verwaltung vermitteln. Kontaktieren Sie uns noch heute, um Buy-to-let-Möglichkeiten an Spaniens vier beliebtesten Küsten zu besprechen.