Si está vendiendo una propiedad en España en la Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol o Costa Almería, prevea unos costes totales de venta de aproximadamente 3–6 % del precio de venta si es residente fiscal, o posiblemente más si es no residente, ya que en la firma se retiene un 3 % a cuenta de su ganancia patrimonial. Los principales costes del vendedor son el impuesto municipal de plusvalía, el impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida, la comisión de la agencia inmobiliaria (habitualmente del 3–5 % más IVA) y una serie de partidas administrativas, como el certificado de eficiencia energética y los honorarios del abogado.
Esta guía explica exactamente qué paga un vendedor, en qué se diferencia entre la Comunitat Valenciana (la Costa Blanca y la vertiente alicantina de la Costa Cálida) y Andalucía (la Costa del Sol y la Costa Almería), y el proceso paso a paso desde la puesta en venta hasta la entrega de llaves ante notario. Como siempre, fundamentamos cada cifra en las cuatro regiones costeras en las que Mediter trabaja realmente, nunca en una vaga afirmación de «toda España».
A diferencia de la compra —donde el ~11–14 % de costes adicionales recae plenamente sobre el comprador—, vender resulta comparativamente ligero. Sus costes se reparten en cuatro bloques: los impuestos sobre la ganancia, el impuesto local sobre el valor del terreno, los honorarios profesionales y algunos documentos. La mayor variable es su impuesto sobre la ganancia patrimonial, que depende íntegramente del beneficio obtenido y de su situación de residencia.
| Concepto de coste | Quién paga | Importe habitual |
|---|---|---|
| Comisión de la agencia inmobiliaria | Vendedor | 3–5 % + 21 % de IVA (negociable) |
| Impuesto sobre ganancia patrimonial (IRPF / IRNR) | Vendedor | 19–28 % de la ganancia neta (ver más abajo) |
| Plusvalía municipal | Vendedor (por defecto) | Varía según el municipio y los años de tenencia |
| Certificado de Eficiencia Energética (CEE) | Vendedor | ~100–300 € |
| Honorarios de abogado / gestor | Vendedor | ~0,5–1 % o tarifa fija |
| Cancelación de hipoteca (si procede) | Vendedor | ~300–1.000 € de gestión |
| Escritura de compraventa ante notario | Normalmente el comprador | Por ley el comprador paga la escritura; la copia original puede repartirse |
La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno de su propiedad durante los años en que la tuvo. Lo recauda el ayuntamiento, por lo que el tipo y el método difieren entre, por ejemplo, Torrevieja (Costa Blanca), Cartagena (Costa Cálida), Marbella (Costa del Sol) y Mojácar (Costa Almería).
Por ley y por costumbre, el vendedor paga la plusvalía. Desde la reforma de 2021 puede elegir el método de cálculo que arroje el importe menor: el método «objetivo» (valor catastral del suelo × un coeficiente basado en los años de tenencia) o el método de «ganancia real» (incremento real del valor del suelo). Y, fundamentalmente, si vende con pérdidas no debe pagar plusvalía alguna, pero debe declarar la venta para acogerse a esa exención.
Dado que la plusvalía se basa en el valor catastral del suelo y en el número de años de tenencia, el importe puede oscilar entre unos pocos cientos de euros en un apartamento modesto mantenido poco tiempo, hasta varios miles en una villa con una parcela grande en la Costa del Sol conservada durante muchos años.
El impuesto sobre la ganancia patrimonial grava su beneficio neto: en líneas generales, el precio de venta menos el precio de compra original, menos los gastos de compra que abonó en su día (ITP/IVA, notaría, registro, abogado) y menos las obras de mejora documentadas y su comisión de venta. Conserve todas esas facturas: reducen directamente su ganancia imponible.
Los residentes tributan por la ganancia patrimonial a través de los tramos del ahorro del IRPF, en una escala progresiva:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Entre las ventajas útiles para residentes figuran la exención por reinversión en vivienda habitual (reinvertir el importe de su vivienda habitual en otra vivienda principal, en España o en la UE/EEE, en un plazo de dos años para diferir la ganancia) y una exención total para los vendedores mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
Los no residentes de la UE/EEE pagan un 19 % fijo sobre la ganancia neta; los no residentes de fuera de la UE/EEE pagan un 24 %. Esto se presenta bajo el régimen del IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) mediante el modelo 210, por lo general en un plazo de cuatro meses desde la venta.
Esta es la parte que sorprende a la mayoría de los propietarios extranjeros. Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta y abonarlo directamente a Hacienda (mediante el modelo 211) como anticipo del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor. El vendedor recibe en la firma solo el 97 % del precio acordado.
Ese 3 % es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo:
Si es residente fiscal, la retención del 3 % no se aplica: en su lugar, declara la ganancia en su declaración anual del IRPF. Por ello, resulta valioso acreditar la residencia ante el abogado del comprador (un certificado de residencia fiscal de la Agencia Tributaria).
Los tipos de la ganancia patrimonial se fijan a nivel nacional, por lo que son idénticos en las cuatro costas. Lo que varía es la plusvalía (fijada por cada ayuntamiento) e, indirectamente, el importe de su ganancia, ya que los precios de compra y la revalorización difieren entre mercados.
| Región | Comunidad autónoma | Ganancia patrimonial (no residente UE/EEE) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | 19 % fijo | Fijada por cada ayuntamiento de la provincia de Alicante |
| Costa Cálida | Murcia (y vertiente alicantina) | 19 % fijo | Fijada por cada ayuntamiento de Murcia/Alicante |
| Costa del Sol | Andalucía | 19 % fijo | Fijada por cada ayuntamiento de la provincia de Málaga |
| Costa Almería | Andalucía | 19 % fijo | Fijada por cada ayuntamiento de la provincia de Almería |
Tenga en cuenta que, mientras que la parte de la compra difiere significativamente entre regiones (ITP de en torno al 10 % en la Costa Blanca y la vertiente alicantina de la Costa Cálida, frente a alrededor del 8 % en Andalucía, en la Costa del Sol y la Costa Almería), la parte de la venta es mucho más uniforme: la plusvalía local es la principal variable regional para el vendedor.
Tener la documentación lista antes de poner la propiedad en venta acelera enormemente el proceso. Por lo general necesitará:
Por ley y por práctica habitual, el vendedor paga la plusvalía municipal. La calcula el ayuntamiento en función del incremento del valor del suelo y de los años durante los que tuvo la propiedad. Si vendió con pérdidas, puede quedar exento, pero debe declarar la venta.
El comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo ingresa en Hacienda como anticipo de su impuesto sobre la ganancia patrimonial. Si su impuesto definitivo es inferior al 3 % —o tuvo pérdidas— puede reclamar la diferencia presentando el modelo 210.
Los no residentes de la UE/EEE pagan un 19 % fijo sobre la ganancia neta; los no residentes de fuera de la UE/EEE pagan un 24 %. El tipo es el mismo en la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería, porque el impuesto sobre la ganancia patrimonial se fija a nivel nacional.
Sí. El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es legalmente obligatorio para anunciar y formalizar una venta en las cuatro regiones. Cuesta aproximadamente 100–300 € y tiene una validez de diez años.
Una vez que acepta una oferta, la formalización suele tardar entre 6 y 10 semanas, según la financiación del comprador, la diligencia debida y la disponibilidad de la documentación. Tener el papeleo preparado de antemano es el mayor acelerador.
Es posible, si es residente en España y reinvierte el importe de su vivienda habitual en otra residencia principal en un plazo de dos años, o si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual. La mayoría de los no residentes que venden una segunda vivienda pagarán el tipo correspondiente sobre la ganancia neta.
Mediter Real Estate acompaña a los propietarios internacionales en cada paso: valoración precisa, la documentación adecuada, el acceso a compradores extranjeros cualificados y la coordinación con su abogado en cuanto a la plusvalía, la ganancia patrimonial y la retención del 3 %. Póngase en contacto hoy mismo con Mediter Real Estate para obtener una valoración gratuita y sin compromiso, y una estimación clara de su importe neto.
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