Последние новости

Если вы продаёте недвижимость в Испании, почти наверняка будут применяться два налога: налог на прирост капитала (на прибыль от продажи) и plusvalía municipal (местный налог на стоимость земли). Понимание обоих налогов необходимо для расчёта вашего чистого дохода и избежания сюрпризов у нотариуса.

Налог на прирост капитала (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Налог на прирост капитала в Испании взимается с прибыли, которую вы получаете при продаже недвижимости — разницы между ценой покупки (включая расходы на приобретение) и ценой продажи (за вычетом расходов на продажу).

Как рассчитывается прибыль

Налогооблагаемая прибыль — это не просто цена продажи минус цена покупки. Вы можете вычесть законные расходы с обеих сторон:

Важно: Сохраняйте все счета и квитанции как от покупки, так и от улучшений. Без документации налоговая служба не разрешит вычеты.

Налоговые ставки для резидентов

Если вы налоговый резидент Испании, прирост капитала от продажи недвижимости облагается по прогрессивным ставкам:

Ставка для нерезидентов

Если вы нерезидент, продающий недвижимость в Испании, ставка налога составляет фиксированные 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для нерезидентов ЕС.

Удержание 3%: Когда нерезидент продаёт, покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их непосредственно в налоговую службу Испании (Hacienda) в качестве авансового платежа по налогу на прирост капитала продавца.

Освобождения и вычеты

• Освобождение основного жилья (резиденты старше 65 лет): Если вам более 65 лет и вы продаёте основное жильё, прирост капитала полностью освобождён от налога.
• Освобождение при реинвестировании: Если вы продаёте основное жильё и реинвестируете всю сумму в новое основное жильё в течение 2 лет, прибыль может быть освобождена.
• Недвижимость, купленная до 1995 года: Может применяться понижающий коэффициент для недвижимости, приобретённой до 31 декабря 1994 года.

Plusvalía Municipal (Муниципальный налог на прирост стоимости земли)

Plusvalía — это муниципальный налог на увеличение стоимости земли за время владения недвижимостью. Он отделён от налога на прирост капитала и уплачивается в местную мэрию (ayuntamiento).

Как рассчитывается

С 2021 года существуют два метода расчёта, и вы можете выбрать тот, который даёт меньшую сумму налога:

1. Объективный метод: На основе кадастровой стоимости земли, умноженной на коэффициент, установленный муниципалитетом.
2. Реальный метод: На основе фактического увеличения стоимости земли.

Ключевые моменты

• Если нет увеличения стоимости земли (продажа в убыток), вы не платите plusvalía, но должны подать декларацию.
• Налог должен быть уплачен в течение 30 рабочих дней после продажи.
• Сумма значительно варьируется между муниципалитетами.
• Традиционно plusvalía платит продавец, хотя иногда это оговаривается.

Практический пример

Рассмотрим нерезидента — гражданина ЕС, купившего квартиру на Коста-Бланка в 2018 году за 180 000 € (с 18 000 € расходов на покупку) и продающего её в 2026 году за 260 000 € (с 15 000 € расходов на продажу):

Соглашения об избежании двойного налогообложения

Испания имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством европейских стран, Великобританией, США, Канадой и многими другими. Всегда консультируйтесь с налоговым советником в обеих странах перед продажей.

Советы по снижению налогов

1. Сохраняйте каждый чек — каждый задокументированный расход уменьшает налогооблагаемую прибыль.
2. Заявляйте улучшения, а не ремонт — новая ванная вычитается; покраска — нет.
3. Тщательно выбирайте время продажи — если вам скоро 65, ожидание может устранить налог.
4. Учитывайте последствия резидентства — ставки и освобождения различаются.
5. Требуйте возврат 3% своевременно — подайте в следующем налоговом году.
6. Сравните методы расчёта plusvalía — выберите метод с меньшей суммой.