Rédigé par Nicki Price, CEO
Les banques espagnoles accordent bel et bien des prêts sur la base d'une pension étrangère sur la Costa del Sol en 2026, à condition que cette pension soit viagère (retraite publique, retraite professionnelle ou rente, et non un capital en désinvestissement progressif), qu'elle soit justifiée par des documents et convertie en euros. Le plafond pratique est le même test de capacité de remboursement que pour tout le monde : l'ensemble de vos mensualités de dettes, nouveau prêt compris, doit rester sous environ 30-35 % de vos revenus mensuels nets, et les retraités non-résidents doivent prévoir un apport de 30-40 % du prix. La plupart des prêteurs exigent aussi que le crédit soit intégralement remboursé à l'âge de 70-75 ans, ce qui constitue la contrainte majeure pour les acheteurs plus âgés.
Nous expliquons ci-dessous comment une pension est évaluée, quels documents la banque demande, le calcul de l'âge et de la durée, et en quoi cela diffère de l'offre standard pour non-résidents sur les quatre côtes que nous couvrons : Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida et Costa Almería.
Oui. Une pension étrangère est considérée par les prêteurs espagnols comme un revenu légitime et récurrent, et elle est même perçue plutôt favorablement car elle est stable et ne s'interrompt pas en cas de perte d'emploi. Ce qui importe à la banque, c'est que le revenu soit durable et vérifiable. Une retraite publique britannique, irlandaise, néerlandaise, allemande, française ou américaine, ainsi que la plupart des retraites professionnelles ou de type salaire final, sont acceptées sans difficulté. Une pension privée issue d'un capital investi est plus fragile, car la banque ne peut pas être certaine qu'elle se poursuivra pendant toute la durée du prêt ; elle peut donc être décotée, voire exclue.
Comme le prêt et l'évaluation sont gérés en euros alors que votre pension arrive en livres sterling ou en dollars, la banque applique un taux de change prudent lors de l'étude de votre dossier. Cet écart de devises compte aussi à la signature ; nos guides sur le risque de change pour les acheteurs britanniques sur la Costa del Sol et sur l'envoi d'argent en Espagne pour acheter un bien sont à lire en complément.
La règle centrale est le taux d'endettement : l'ensemble de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser environ 30-35 % de vos revenus mensuels nets. Pour un retraité, le calcul est simple puisque la pension est un montant mensuel fixe. Si les pensions de votre foyer totalisent 3 000 € nets par mois et que vous n'avez aucune autre dette, la banque plafonnera généralement votre mensualité à environ 900-1 050 € par mois.
Ce plafond mensuel est ensuite reconverti en montant de prêt à partir du taux d'intérêt en vigueur et de la durée maximale accordée par la banque à votre âge ; or, pour les retraités, la durée est courte, et c'est elle qui limite réellement le montant.
| Pension mensuelle nette | Mensualité maximale (35 %) | Prêt indicatif sur 12 ans | Prêt indicatif sur 8 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~78 000 € | ~55 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~117 000 € | ~83 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | ~176 000 € | ~124 000 € |
Ces chiffres sont donnés à titre purement illustratif pour montrer comment la durée réduit le montant du prêt ; votre offre réelle dépend du taux, de la banque et de l'évaluation.
La plupart des banques espagnoles veulent que le prêt soit intégralement remboursé lorsque l'emprunteur le plus âgé atteint 70 à 75 ans. Une minorité va jusqu'à 80 ans sur la base d'une pension solide et justifiable. C'est généralement ce plafond, et non le montant de votre pension, qui décide de l'opération : un emprunteur de 68 ans qui vise un remboursement complet à 75 ans dispose d'une durée d'environ sept ans, de sorte que même une bonne pension ne permet qu'un prêt modeste.
| Âge de l'emprunteur à la signature | Âge maximal de remboursement courant | Durée maximale qui en résulte (typique) |
|---|---|---|
| 60 | 75 | Jusqu'à ~15 ans |
| 65 | 75 | Jusqu'à ~10 ans |
| 70 | 75-80 | ~5-10 ans |
| 75+ | 80 (prêteurs sélectifs) | ~5 ans ou achat comptant |
Pour les couples, les banques se basent souvent sur l'âge de l'emprunteur le plus âgé, même si certaines retiennent celui du conjoint plus jeune lorsque sa seule pension suffit à supporter le prêt. Une assurance décès couvrant le capital restant dû est fréquemment exigée, et elle devient plus difficile et plus coûteuse à souscrire avec l'âge.
Les non-résidents sur la Costa del Sol empruntent généralement 60-70 % du montant le plus bas entre le prix et l'évaluation de la banque, soit un apport de 30-40 %, auquel s'ajoutent les frais d'achat. Les retraités se situent plutôt dans le haut de cette fourchette lorsque la durée est courte, car la banque souhaite un matelas de fonds propres confortable. N'oubliez pas que les frais d'achat en Andalousie s'ajoutent à l'apport : ITP (droits de mutation) de 7 % sur l'ancien en Andalousie (qui couvre la Costa del Sol comme la Costa Almería), ou 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD (droits de timbre) pour un logement neuf, ce qui donne, en règle générale, des frais totaux d'environ 10-13 % dans l'ancien et 12-15 % dans le neuf.
Notre guide du prêt immobilier pour non-résidents en 2026 détaille les taux et les tranches d'apport, et le guide d'achat pour non-résidents décrit l'ensemble de la démarche.
Attendez-vous à ce que la banque demande des documents prouvant que la pension est réelle, actuelle et à votre nom. Préparez-les avant de déposer votre demande, traduits si nécessaire :
Il vous faudra aussi un compte bancaire espagnol pour recevoir le prêt et régler les prélèvements ; voir ouvrir un compte bancaire espagnol en tant que non-résident.
Le prêt est calculé sur le montant le plus bas entre le prix convenu et l'estimation propre de la banque (la tasación). Si l'évaluation est inférieure au prix, votre quotité de financement (LTV) effective diminue et vous devez combler l'écart en numéraire, une surprise fréquente pour les retraités qui travaillent avec un budget fixe. Notre guide de la tasación explique son fonctionnement et pourquoi elle peut modifier votre apport.
Les règles de prêt sont fixées au niveau national : la limite d'âge, le taux d'endettement et le traitement de la pension sont donc les mêmes que vous achetiez à Marbella ou à Mojácar. Ce qui change selon la région, c'est la taxe d'achat qui s'y ajoute, et donc la somme à prévoir en numéraire en plus du prêt :
| Côte / région | ITP sur l'ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Costa del Sol et Costa Almería (Andalousie) | 7 % | 10 % d'IVA + 1,2 % d'AJD |
| Costa Blanca (Communauté valencienne) | 9 % (à partir du 1er juin 2026, Ley 5/2025 ; 11 % au-delà de 1 M€) | 10 % d'IVA + 1,4 % d'AJD |
| Costa Cálida (Murcie) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % d'IVA + 1,5 % d'AJD |
Le taux de 7 % appliqué à l'ancien en Andalousie fait de la Costa del Sol et de la Costa Almería les côtes les moins chargées en taxes à l'achat, ce qui est utile lorsqu'un retraité arbitre entre apport, frais et durée de prêt courte. L'assiette fiscale est le montant le plus élevé entre le prix et la valor de referencia du Catastro, ce qui peut discrètement alourdir votre facture fiscale si vous négociez un prix bas sur un bien de standing supérieur à la moyenne.
Pour de nombreux retraités, le calcul penche en faveur de l'achat comptant ou d'un petit prêt, simplement parce que la durée courte fait grimper la mensualité. Un prêt de 150 000 € sur sept ans coûte bien plus cher par mois que le même prêt sur 25 ans. Certains acheteurs empruntent une somme modeste pour conserver leur épargne disponible, tandis que d'autres paient comptant et évitent les frais de dossier, l'assurance décès et la vinculación (ventes liées : assurance habitation, prélèvements et parfois une carte rattachée au taux). Comparez dans tous les cas le coût total sur la durée, et mettez-le en balance avec la location ou l'achat sur la Costa del Sol si vous n'êtes pas encore sûr de votre point d'ancrage à long terme.
Mediter propose actuellement 8 556 biens sur la Costa Blanca Sud, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa Blanca Nord, la Costa Almería et Majorque. Cette diversité compte pour les retraités à pension fixe, car l'éventail de prix est large entre les côtes et les villes, des stations andalouses établies aux villages de l'intérieur de la Costa Blanca. Si une durée de prêt courte limite votre emprunt, s'éloigner de quelques kilomètres vers l'intérieur ou changer de côte est souvent le levier qui rend un logement accessible. Nos guides de zone, comme Benalmádena et Estepona sur la Costa del Sol, montrent ce que permet chaque budget selon les lieux.
Souvent oui, mais la durée sera courte, car la plupart des banques exigent un remboursement complet à 75 ans (quelques-unes à 80 ans). À 70 ans, cela se traduit généralement par un prêt de cinq à dix ans, avec donc une mensualité élevée par rapport au montant emprunté. Une pension solide et justifiable ainsi qu'un apport plus important améliorent vos chances.
Une pension garantie à vie, qu'il s'agisse d'une retraite publique, d'une retraite de type salaire final ou d'une rente, est prise en compte en totalité. Un retrait flexible (drawdown) à partir d'un capital investi peut être décoté ou exclu, car la banque ne peut pas confirmer qu'il durera pendant toute la durée du prêt. Transformer une partie du capital en rente, ou présenter des actifs de garantie importants, peut aider.
Prévoyez un apport de 30-40 %, car les non-résidents empruntent généralement 60-70 % du montant le plus bas entre le prix et l'évaluation, et les retraités se situent plutôt dans le haut de la fourchette. À cela s'ajoutent environ 10-13 % de frais pour un bien ancien ou 12-15 % pour un logement neuf en Andalousie (7 % d'ITP, ou 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD).
Oui. Le prêt est en euros alors qu'une pension britannique ou américaine arrive en livres sterling ou en dollars ; la banque utilise donc un taux de change prudent pour évaluer votre capacité de remboursement, et une devise d'origine plus faible réduit le prêt auquel vous pouvez prétendre. Bien planifier vos transferts protège votre budget mensuel après la signature.
Oui, les règles de prêt, les plafonds d'âge et les taux d'endettement sont fixés au niveau national ou par la banque : ils sont donc identiques sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa Almería. Seule la fiscalité d'achat régionale modifie la somme à prévoir en numéraire en plus du prêt.
La plupart des prêteurs exigent ou recommandent fortement une assurance décès pour solder le capital restant dû en cas de décès d'un emprunteur, et celle-ci fait généralement partie du lot de vinculación qui permet d'obtenir un meilleur taux. La couverture devient plus chère et médicalement plus difficile à obtenir avec l'âge ; intégrez donc la prime dans votre capacité de remboursement dès le départ.
Si vous projetez un achat pour votre retraite sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida ou la Costa Almería, nous pouvons vous aider à adapter vos revenus de pension et votre apport au bon bien et au bon prêteur. Contactez Mediter Real Estate à l'adresse info@mediter.com ou par téléphone au +34 744 719 499, ou rendez-nous visite à Calle Caspio 2, C.C. Lomas de Cabo Roig, Orihuela Costa, et parcourez nos annonces actuelles sur les quatre côtes.
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