Escrito por Nicki Price, CEO
Los bancos españoles sí conceden hipotecas con una pensión extranjera como respaldo en la Costa del Sol en 2026, siempre que la pensión sea vitalicia (pública, de empresa o una renta vitalicia, y no un fondo de inversión en modalidad de disposición flexible), esté documentada y se convierta a euros. El límite práctico es la misma prueba de capacidad de pago que se aplica a todo el mundo: el total de tus deudas mensuales, incluida la nueva hipoteca, debe mantenerse por debajo de aproximadamente el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, y los jubilados no residentes deben contar con aportar el 30-40% del precio. Además, la mayoría de las entidades quiere el préstamo totalmente amortizado a los 70-75 años, que es la mayor limitación para los compradores de más edad.
A continuación explicamos exactamente cómo se puntúa una pensión, qué documentos pide el banco, las cuentas de edad y plazo, y en qué se diferencia de la operación estándar para no residentes en las cuatro costas que cubrimos: Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida y Costa Almería.
Sí. Las entidades españolas consideran la pensión extranjera un ingreso legítimo y recurrente, y en cierto modo se valora de forma positiva porque es estable y no se interrumpe si se pierde un empleo. Lo que le importa al banco es que el ingreso sea duradero y demostrable. Una pensión pública del Reino Unido, Irlanda, Países Bajos, Alemania, Francia o EE. UU. y la mayoría de las pensiones de empresa o de salario final cumplen sin problema. Una pensión privada obtenida de un fondo de inversión es más débil, porque el banco no puede estar seguro de que continúe durante todo el plazo de la hipoteca, por lo que puede aplicarle un descuento o excluirla.
Como el préstamo y la tasación se gestionan en euros mientras tu pensión llega en libras o dólares, el banco aplica un tipo de cambio conservador al valorar tu expediente. Ese diferencial de divisa también importa en la firma; nuestras guías sobre el riesgo de divisa para compradores británicos en la Costa del Sol y sobre cómo enviar dinero a España para comprar una propiedad merecen una lectura junto a esta.
La regla básica es el ratio de endeudamiento: tus cuotas mensuales de deuda combinadas no deben superar aproximadamente el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Para un pensionista el cálculo es sencillo, porque la pensión es una cifra mensual fija. Si las pensiones de tu hogar suman 3.000 € netos al mes y no tienes otras deudas, el banco limitará normalmente tu cuota hipotecaria a unos 900-1.050 € al mes.
Ese techo mensual se convierte después en un importe de préstamo según el tipo de interés vigente y el plazo máximo que el banco permita a tu edad. En el caso de los jubilados el plazo es corto, y eso es lo que realmente limita la cifra.
| Pensión neta mensual | Cuota mensual máxima (35%) | Préstamo orientativo a 12 años | Préstamo orientativo a 8 años |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 700 € | ~78.000 € | ~55.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~117.000 € | ~83.000 € |
| 4.500 € | 1.575 € | ~176.000 € | ~124.000 € |
Las cifras son meramente ilustrativas para mostrar cómo el plazo reduce el préstamo; tu oferta real depende del tipo de interés, del banco y de la tasación.
La mayoría de los bancos españoles quiere la hipoteca totalmente amortizada cuando el titular de más edad cumpla entre 70 y 75 años. Una minoría llega hasta los 80 con ingresos de pensión sólidos y demostrables. Este tope, y no el importe de tu pensión, suele ser lo que decide la operación: un comprador de 68 años que quiera terminar de pagar a los 75 tiene un plazo de unos siete años, por lo que incluso una pensión holgada solo permite un préstamo modesto.
| Edad del prestatario en la firma | Edad máxima habitual de amortización | Plazo máximo resultante (habitual) |
|---|---|---|
| 60 | 75 | Hasta ~15 años |
| 65 | 75 | Hasta ~10 años |
| 70 | 75-80 | ~5-10 años |
| 75+ | 80 (entidades selectivas) | ~5 años o compra al contado |
En el caso de las parejas, los bancos suelen fijar la edad final según el titular de mayor edad, aunque algunos toman la del miembro más joven si esa persona percibe por sí sola una pensión suficiente para asumir el préstamo. Con frecuencia se exige un seguro de vida que cubra el capital pendiente, y contratarlo resulta más difícil y caro a medida que aumenta la edad.
Los no residentes en la Costa del Sol suelen financiar el 60-70% del menor valor entre el precio y la tasación del banco, es decir, una entrada del 30-40% más los gastos de compra. Los pensionistas se sitúan en el extremo prudente de ese rango cuando el plazo es corto, porque el banco quiere un colchón de capital propio cómodo. Recuerda que los gastos de compra en Andalucía se suman a la entrada: ITP del 7% en vivienda de segunda mano en Andalucía (que abarca tanto la Costa del Sol como la Costa Almería), o 10% de IVA más 1,2% de AJD en obra nueva, lo que da unos costes totales orientativos de alrededor del 10-13% en reventa y del 12-15% en obra nueva.
Nuestra guía de hipotecas para no residentes en 2026 recoge en detalle los tipos y los tramos de entrada, y la guía para comprar como no residente explica todo el proceso paso a paso.
Espera que el banco te pida documentos que demuestren que la pensión es real, vigente y tuya. Ten esto preparado antes de solicitar la hipoteca, traducido cuando se te exija:
También necesitarás una cuenta bancaria española para recibir el préstamo y domiciliar los recibos; consulta cómo abrir una cuenta bancaria española como no residente.
El préstamo se calcula sobre el menor valor entre el precio acordado y la propia valoración del banco (la tasación). Si la tasación sale por debajo del precio, tu relación préstamo-valor efectiva baja y tendrás que cubrir la diferencia en efectivo, una sorpresa habitual para jubilados que trabajan con un presupuesto cerrado. Nuestra guía sobre la tasación explica cómo funciona y por qué puede modificar tu entrada.
Las normas de concesión se fijan a nivel nacional, así que el límite de edad, el ratio de endeudamiento y el tratamiento de la pensión son los mismos tanto si compras en Marbella como en Mojácar. Lo que cambia según la región es el impuesto de compra que se suma, y por tanto el efectivo que necesitas junto a la hipoteca:
| Costa / región | ITP en reventa | Obra nueva |
|---|---|---|
| Costa del Sol y Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% (desde el 1 de junio de 2026, Ley 5/2025; 11% por encima de 1 M€) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD |
El tipo del 7% de Andalucía en reventa convierte a la Costa del Sol y a la Costa Almería en las zonas con menor carga fiscal inicial, algo útil cuando un pensionista equilibra entrada, gastos y un plazo de préstamo corto. La base imponible es el valor más alto entre el precio y el valor de referencia del Catastro, lo que puede aumentar discretamente tu factura fiscal si negocias un precio bajo en una propiedad por encima de la media.
Para muchos jubilados las cuentas se inclinan hacia el pago al contado o una hipoteca pequeña, simplemente porque el plazo corto encarece la cuota mensual. Un préstamo de 150.000 € a siete años cuesta mucho más al mes que el mismo préstamo a 25 años. Algunos compradores piden una cantidad moderada para mantener líquidos sus ahorros, mientras que otros pagan al contado y se ahorran los gastos de formalización de la hipoteca, el seguro de vida y la vinculación (contratación de productos ligados: seguro de hogar, domiciliaciones y, a veces, una tarjeta asociada al tipo de interés). Compara el coste total en ambos casos y contrástalo con alquilar o comprar en la Costa del Sol si aún no tienes claro cuál será tu base a largo plazo.
Mediter tiene actualmente 8.556 propiedades en Costa Blanca Sur, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Norte, Costa Almería y Mallorca. Esa variedad importa a los jubilados con una pensión fija, porque hay un amplio abanico de precios entre costas y localidades, desde consolidadas localidades turísticas andaluzas hasta pueblos del interior de la Costa Blanca. Si un plazo hipotecario corto limita tu préstamo, alejarte unos kilómetros de la costa o cambiar de zona suele ser la palanca que acerca una vivienda a tu presupuesto. Nuestras guías de zona, como Benalmádena y Estepona en la Costa del Sol, muestran qué se puede comprar con cada presupuesto en cada lugar.
A menudo sí, pero el plazo será corto, porque la mayoría de los bancos quiere la amortización a los 75 años (algunos a los 80). A los 70, eso suele significar un préstamo de cinco a diez años, por lo que la cuota mensual es alta en relación con el importe prestado. Unos ingresos de pensión sólidos y demostrables y una entrada mayor mejoran tus posibilidades.
Una pensión garantizada de por vida, ya sea pública, de salario final o una renta vitalicia, se computa íntegramente. Una disposición flexible de un fondo de inversión puede ser descontada o excluida, porque el banco no puede confirmar que dure todo el plazo. Convertir parte del fondo en renta vitalicia o acreditar activos de respaldo importantes puede ayudar.
Cuenta con una entrada del 30-40%, ya que los no residentes suelen financiar el 60-70% del menor valor entre el precio y la tasación, y los pensionistas se sitúan en el extremo prudente. Además, presupuesta alrededor del 10-13% para una vivienda de segunda mano o del 12-15% para obra nueva en Andalucía (7% de ITP, o 10% de IVA más 1,2% de AJD).
Sí. El préstamo es en euros, mientras que una pensión del Reino Unido o de EE. UU. llega en libras o dólares, así que el banco utiliza un tipo de cambio conservador al valorar la capacidad de pago, y una divisa de origen más débil reduce el préstamo al que puedes optar. Planificar bien tus transferencias protege tu presupuesto mensual tras la firma.
Sí, las normas de concesión, los topes de edad y los ratios de endeudamiento se fijan a nivel nacional o de cada banco, por lo que son idénticos en la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería. Solo el impuesto de compra regional modifica el efectivo que necesitas junto al préstamo.
La mayoría de las entidades exige o recomienda encarecidamente un seguro de vida que cancele el saldo si fallece un titular, y suele formar parte del paquete de vinculación que permite obtener un mejor tipo. La cobertura se encarece y es más difícil de conseguir desde el punto de vista médico con la edad, así que incluye la prima en tus cálculos de capacidad de pago desde el principio.
Si estás planeando una compra para tu jubilación en la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida o la Costa Almería, podemos ayudarte a ajustar tus ingresos de pensión y tu entrada a la propiedad y la entidad adecuadas. Contacta con Mediter Real Estate en info@mediter.com o llama al +34 744 719 499, o visítanos en Calle Caspio 2, C.C. Lomas de Cabo Roig, Orihuela Costa, y consulta nuestro catálogo actual en las cuatro costas.
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