Geschreven door Nicki Price, CEO
Spaanse banken verstrekken in 2026 wel degelijk hypotheken op basis van een buitenlands pensioen aan de Costa del Sol, mits het pensioen levenslang is (een staats-, bedrijfs- of lijfrentepensioen, dus geen opnamepot), goed gedocumenteerd is en wordt omgerekend naar euro's. De praktische bovengrens is dezelfde betaalbaarheidstoets die voor iedereen geldt: uw totale maandelijkse schulden, inclusief de nieuwe hypotheek, mogen niet hoger uitkomen dan ongeveer 30-35% van uw netto maandinkomen, en niet-ingezeten gepensioneerden moeten rekenen op een eigen inbreng van 30-40% van de prijs. De meeste geldverstrekkers willen bovendien dat de lening volledig is afgelost op een leeftijd van 70-75 jaar, en dat is voor oudere kopers de grootste beperking.
Hieronder leggen we precies uit hoe een pensioen wordt beoordeeld, welke documenten de bank vraagt, hoe de rekensom van leeftijd en looptijd werkt en hoe dit verschilt van de standaardhypotheek voor niet-ingezetenen aan de vier kusten waarover wij schrijven: Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería.
Ja. Een buitenlands pensioen wordt door Spaanse geldverstrekkers gezien als legitiem, terugkerend inkomen en in sommige opzichten zelfs positief beoordeeld, omdat het stabiel is en niet wegvalt als een dienstverband eindigt. Waar de bank op let, is dat het inkomen duurzaam en aantoonbaar is. Een Brits, Iers, Nederlands, Duits, Frans of Amerikaans staatspensioen en de meeste bedrijfspensioenen (waaronder eindloonregelingen) komen zonder problemen in aanmerking. Een particulier pensioen dat wordt opgenomen uit een beleggingspot is zwakker, omdat de bank er niet zeker van kan zijn dat het gedurende de hele looptijd van de hypotheek doorloopt. Het kan daarom worden verdisconteerd of buiten beschouwing worden gelaten.
Omdat de lening en de taxatie in euro's worden afgehandeld terwijl uw pensioen in ponden of dollars binnenkomt, hanteert de bank bij de beoordeling van uw dossier een voorzichtige wisselkoers. Dat valutaverschil speelt ook bij de oplevering een rol. Onze gidsen over valutarisico voor Britse kopers aan de Costa del Sol en over geld overmaken naar Spanje om vastgoed te kopen zijn de moeite waard om naast dit artikel te lezen.
De kernregel is de betaalbaarheidsratio: uw gecombineerde maandelijkse aflossingen mogen niet hoger zijn dan ongeveer 30-35% van het netto maandinkomen. Voor een gepensioneerde is dit eenvoudig uit te rekenen, omdat het pensioen een vast maandbedrag is. Als uw gezamenlijke pensioenen netto €3.000 per maand bedragen en u geen andere schulden hebt, zal de bank uw hypotheeklast doorgaans plafonneren op ongeveer €900-€1.050 per maand.
Dat maandelijkse plafond wordt vervolgens, op basis van de actuele rente en de maximale looptijd die de bank op uw leeftijd toestaat, omgerekend naar een leenbedrag. Voor gepensioneerden is die looptijd kort, en juist dat beperkt het bedrag het sterkst.
| Netto maandelijks pensioen | Maximale maandlast (35%) | Indicatieve lening over 12 jaar | Indicatieve lening over 8 jaar |
|---|---|---|---|
| €2.000 | €700 | ~€78.000 | ~€55.000 |
| €3.000 | €1.050 | ~€117.000 | ~€83.000 |
| €4.500 | €1.575 | ~€176.000 | ~€124.000 |
De bedragen zijn uitsluitend illustratief en laten zien hoe de looptijd het leenbedrag beperkt. Uw werkelijke aanbod hangt af van de rente, de bank en de taxatie.
De meeste Spaanse banken willen dat de hypotheek volledig is afgelost op het moment dat de oudste kredietnemer 70 tot 75 jaar wordt. Een minderheid gaat bij sterk, aantoonbaar pensioeninkomen door tot 80 jaar. Deze grens, en niet de hoogte van uw pensioen, bepaalt meestal of een deal doorgaat: iemand van 68 die op zijn 75e schuldenvrij wil zijn, heeft een looptijd van ongeveer zeven jaar, dus zelfs met een ruim pensioen is slechts een bescheiden lening haalbaar.
| Leeftijd kredietnemer bij oplevering | Gangbare maximale aflosleeftijd | Resulterende maximale looptijd (gebruikelijk) |
|---|---|---|
| 60 | 75 | Tot ca. 15 jaar |
| 65 | 75 | Tot ca. 10 jaar |
| 70 | 75-80 | Ca. 5-10 jaar |
| 75+ | 80 (selectieve geldverstrekkers) | Ca. 5 jaar of contante aankoop |
Bij stellen baseren banken de einddatum vaak op de oudste kredietnemer, al hanteren sommige de leeftijd van de jongere partner als die alleen met zijn of haar pensioen de lening kan dragen. Een overlijdensrisicoverzekering ter dekking van het openstaande saldo is vaak vereist en wordt met de leeftijd moeilijker en duurder af te sluiten.
Niet-ingezetenen aan de Costa del Sol lenen doorgaans 60-70% van de laagste waarde van de koopprijs of de bankwaardering, wat neerkomt op een eigen inbreng van 30-40%, plus de aankoopkosten daarbovenop. Gepensioneerden zitten aan de voorzichtige kant van dat bereik wanneer de looptijd kort is, omdat de bank een ruime buffer aan eigen vermogen wil. Houd er rekening mee dat de aankoopkosten in Andalucía bovenop de eigen inbreng komen: bij bestaande bouw 7% ITP (overdrachtsbelasting) in Andalucía (voor zowel de Costa del Sol als de Costa Almería), of bij nieuwbouw 10% IVA plus 1,2% AJD-zegelrecht. Als vuistregel komen de totale kosten daarmee uit op ongeveer 10-13% bij bestaande bouw en 12-15% bij nieuwbouw.
Onze uitgebreidere hypotheekgids voor niet-ingezetenen 2026 behandelt rentes en bandbreedtes voor de eigen inbreng volledig, en de gids voor kopen als niet-ingezetene leidt u door het hele proces.
De bank vraagt documenten waaruit blijkt dat het pensioen echt, actueel en op uw naam is. Zorg dat u deze klaar hebt voordat u een aanvraag indient, en laat ze vertalen waar daarom wordt gevraagd:
U hebt ook een Spaanse bankrekening nodig om de lening te ontvangen en de incasso's te betalen; zie een Spaanse bankrekening openen als niet-ingezetene.
De lening wordt berekend op basis van de laagste waarde van de overeengekomen prijs of de eigen taxatie van de bank (de tasación). Als de taxatie lager uitvalt dan de prijs, daalt uw effectieve loan-to-value (LTV) en moet u het tekort contant bijleggen, een veelvoorkomende verrassing voor gepensioneerden die met een vast budget werken. Onze gids over de tasación legt uit hoe dit werkt en waarom het uw eigen inbreng kan verhogen.
De kredietregels gelden landelijk, dus de leeftijdsgrens, de betaalbaarheidsratio en de behandeling van pensioeninkomen van een bank zijn hetzelfde, of u nu in Marbella of in Mojácar koopt. Wat per regio verschilt, is de aankoopbelasting die erbovenop komt, en dus hoeveel contant geld u naast de hypotheek nodig hebt:
| Kust / regio | ITP bij bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Costa del Sol & Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD-zegelrecht |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% (vanaf 1 juni 2026, Ley 5/2025; 11% boven €1 miljoen) | 10% IVA + 1,4% AJD-zegelrecht |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD-zegelrecht |
Het tarief van 7% voor bestaande bouw in Andalucía maakt de Costa del Sol en de Costa Almería het voordeligst qua belasting vooraf, handig wanneer een gepensioneerde eigen inbreng, kosten en een korte looptijd tegen elkaar afweegt. De belastinggrondslag is de hoogste waarde van de prijs of de valor de referencia van het Catastro, wat uw belastingaanslag ongemerkt kan verhogen als u een lage prijs bedingt voor een bovengemiddeld object.
Voor veel gepensioneerden slaat de rekensom door naar contant betalen of een kleine hypotheek, simpelweg omdat de korte looptijd de maandlast opdrijft. Een lening van €150.000 over zeven jaar kost per maand veel meer dan dezelfde lening over 25 jaar. Sommige kopers lenen een bescheiden bedrag om hun spaargeld vrij beschikbaar te houden, terwijl anderen contant betalen en zo de afsluitkosten van de hypotheek, de overlijdensrisicoverzekering en de vinculación (productkoppeling: woonverzekering, incasso's en soms een kaart die aan de rente is gekoppeld) vermijden. Vergelijk in beide gevallen de totale kosten over de looptijd, en weeg dit af tegen huren versus kopen aan de Costa del Sol als u nog niet zeker bent van uw langetermijnbasis.
Mediter heeft momenteel 8.556 woningen in het aanbod, verspreid over Costa Blanca Zuid, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Noord, Costa Almería en Mallorca. Die spreiding is belangrijk voor gepensioneerden met een vast pensioen, omdat de prijzen tussen kusten en plaatsen sterk uiteenlopen, van gevestigde Andalusische badplaatsen tot dorpen in het binnenland van de Costa Blanca. Als een korte hypotheekduur uw leenbedrag beperkt, brengt een stap van een paar kilometer landinwaarts of een andere kust een woning vaak binnen bereik. Onze gebiedsgidsen, zoals Benalmádena en Estepona aan de Costa del Sol, laten zien wat u er voor uw budget koopt.
Vaak wel, maar de looptijd is kort, omdat de meeste banken aflossing vóór 75 jaar willen (enkele vóór 80). Op uw 70e betekent dat doorgaans een lening van vijf tot tien jaar, waardoor de maandlast hoog is ten opzichte van het geleende bedrag. Sterk, aantoonbaar pensioeninkomen en een hogere eigen inbreng vergroten uw kansen.
Een levenslang gegarandeerd pensioen, zoals een staatspensioen, eindloonpensioen of een lijfrente, telt volledig mee. Een flexibele opname uit een beleggingspot kan worden verdisconteerd of buiten beschouwing worden gelaten, omdat de bank niet kan bevestigen dat het gedurende de hele looptijd doorloopt. Een deel van de pot omzetten in een lijfrente, of aanzienlijke onderliggende vermogensbestanddelen aantonen, kan helpen.
Reken op een eigen inbreng van 30-40%, aangezien niet-ingezetenen doorgaans 60-70% lenen van de laagste waarde van prijs of taxatie, en gepensioneerden aan de voorzichtige kant zitten. Daarbovenop begroot u in Andalucía ongeveer 10-13% voor bestaande bouw of 12-15% voor nieuwbouw (7% ITP, of 10% IVA plus 1,2% AJD-zegelrecht).
Ja. De lening is in euro's, terwijl een Brits of Amerikaans pensioen in ponden of dollars binnenkomt. De bank hanteert daarom bij de toets op betaalbaarheid een voorzichtige wisselkoers, en een zwakkere thuisvaluta verlaagt het bedrag waarvoor u in aanmerking komt. Zorgvuldig plannen van uw overboekingen beschermt uw maandbudget na de oplevering.
Ja, kredietregels, leeftijdsgrenzen en betaalbaarheidsratio's worden op landelijk niveau of door de bank bepaald, en zijn dus identiek aan de Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería. Alleen de regionale aankoopbelasting verandert het contante geld dat u naast de lening nodig hebt.
De meeste geldverstrekkers eisen een overlijdensrisicoverzekering om het openstaande saldo af te lossen bij overlijden van een kredietnemer, of geven er sterk de voorkeur aan, en die maakt doorgaans deel uit van het vinculación-pakket dat een betere rente oplevert. Dekking wordt met de leeftijd duurder en medisch moeilijker te verkrijgen, dus neem de premie vanaf het begin mee in uw betaalbaarheidsberekening.
Overweegt u een aankoop voor uw pensioen aan de Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida of Costa Almería? Wij helpen u uw pensioeninkomen en eigen inbreng af te stemmen op de juiste woning en de juiste geldverstrekker. Neem contact op met Mediter Real Estate via info@mediter.com of bel +34 744 719 499, of kom langs op Calle Caspio 2, C.C. Lomas de Cabo Roig, Orihuela Costa, en bekijk ons actuele aanbod aan alle vier de kusten.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid