Skrevet av Nicki Price, CEO
Spanske banker gir lån mot utenlandsk pensjon på Costa del Sol i 2026, forutsatt at pensjonen er livsvarig (folketrygd/statlig pensjon, tjenestepensjon eller livrente, ikke en investeringsportefølje det tas uttak fra), dokumentert og regnet om til euro. Den praktiske grensen er den samme betjeningstesten som gjelder for alle: den samlede månedlige gjelden din, inkludert det nye boliglånet, må holde seg under omtrent 30-35 % av netto månedsinntekt, og pensjonister bosatt utenfor Spania bør regne med å betale inn 30-40 % av kjøpesummen i egenkapital. De fleste långivere vil også ha lånet nedbetalt innen du fyller 70-75 år, og det er den største begrensningen for eldre kjøpere.
Nedenfor forklarer vi nøyaktig hvordan en pensjon vurderes, hvilke dokumenter banken ber om, hvordan alder og løpetid slår ut, og hvordan dette skiller seg fra et vanlig lån til ikke-residenter langs de fire kystene vi dekker: Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería.
Ja. Spanske långivere ser på utenlandsk pensjon som legitim, fast inntekt, og på noen måter vurderes den positivt fordi den er stabil og ikke faller bort hvis en jobb tar slutt. Det banken bryr seg om, er at inntekten er varig og dokumenterbar. Britisk, irsk, nederlandsk, tysk, fransk eller amerikansk statlig pensjon og de fleste tjenestepensjoner (inkludert sluttlønnsordninger) godkjennes uten problemer. En privat pensjon som tas ut fra en investeringsportefølje er svakere, fordi banken ikke kan være sikker på at den varer gjennom hele låneperioden. Den kan derfor bli nedjustert eller utelatt.
Siden lånet og verdivurderingen skjer i euro, mens pensjonen din kommer i pund eller dollar, bruker banken en forsiktig valutakurs når den vurderer søknaden din. Valutaforskjellen har også betydning ved overtakelsen. Våre guider om valutarisiko for britiske kjøpere på Costa del Sol og om å sende penger til Spania for å kjøpe bolig er nyttig lesning ved siden av denne.
Hovedregelen er betjeningsgraden: de samlede månedlige gjeldsbetalingene dine må ikke overstige omtrent 30-35 % av netto månedsinntekt. For en pensjonist er dette enkelt å regne ut, siden pensjonen er et fast månedlig beløp. Hvis husstandens pensjoner utgjør 3 000 euro netto i måneden og du ikke har annen gjeld, vil banken vanligvis sette taket for månedlig lånebetaling til rundt 900-1 050 euro.
Det månedlige taket regnes deretter om til et lånebeløp ut fra gjeldende rente og lengste løpetid banken tillater i din alder. For pensjonister er løpetiden kort, og det er den som reelt begrenser beløpet.
| Netto månedlig pensjon | Maks. månedlig betaling (35 %) | Veiledende lån over 12 år | Veiledende lån over 8 år |
|---|---|---|---|
| €2 000 | €700 | ~€78 000 | ~€55 000 |
| €3 000 | €1 050 | ~€117 000 | ~€83 000 |
| €4 500 | €1 575 | ~€176 000 | ~€124 000 |
Tallene er kun veiledende og viser hvordan løpetiden presser lånebeløpet ned. Det faktiske tilbudet avhenger av renten, banken og verdivurderingen.
De fleste spanske banker vil ha lånet fullt nedbetalt innen den eldste låntakeren fyller 70 til 75 år. Et mindretall går opp til 80 år når pensjonsinntekten er sterk og godt dokumentert. Det er som regel denne grensen, ikke pensjonens størrelse, som avgjør saken: en 68-åring som vil være gjeldfri ved 75 har omtrent sju års løpetid, så selv en god pensjon bærer bare et beskjedent lån.
| Låntakers alder ved overtakelse | Vanlig maksimal alder ved full nedbetaling | Resulterende maks. løpetid (typisk) |
|---|---|---|
| 60 | 75 | Opptil ca. 15 år |
| 65 | 75 | Opptil ca. 10 år |
| 70 | 75-80 | ca. 5-10 år |
| 75+ | 80 (utvalgte långivere) | ca. 5 år eller kontantkjøp |
For par baserer bankene ofte sluttalderen på den eldste låntakeren, selv om noen bruker den yngste partneren hvis vedkommende alene har nok pensjon til å bære lånet. Livsforsikring som dekker restgjelden kreves ofte, og den blir vanskeligere og dyrere å få jo eldre man er.
Ikke-residenter på Costa del Sol låner vanligvis 60-70 % av den laveste av kjøpesummen og bankens verdivurdering, noe som betyr 30-40 % egenkapital pluss kjøpskostnader på toppen. Pensjonister havner i den forsiktige enden av dette spennet når løpetiden er kort, fordi banken vil ha en trygg egenkapitalpute. Husk at kjøpskostnadene i Andalucía kommer i tillegg til egenkapitalen: ITP (overdragelsesavgift) på 7 % ved bruktkjøp i Andalucía (gjelder både Costa del Sol og Costa Almería), eller 10 % IVA (merverdiavgift) pluss 1,2 % AJD (stempelavgift) på nybygg. Som tommelfingerregel gir det samlede kostnader på omtrent 10-13 % for bruktbolig og 12-15 % for nybygg.
Vår bredere guide til boliglån for ikke-residenter i 2026 gir full oversikt over renter og egenkapitalnivåer, og guiden til å kjøpe bolig som ikke-resident tar deg gjennom hele prosessen.
Regn med at banken ber om dokumenter som viser at pensjonen er reell, løpende og din. Ha disse klare før du søker, oversatt der det kreves:
Du trenger også en spansk bankkonto for å motta lånet og betale avtalegiro. Se å åpne en spansk bankkonto som ikke-resident.
Lånet beregnes ut fra den laveste av avtalt pris og bankens egen takst (tasación). Hvis verdivurderingen havner under prisen, synker den effektive belåningsgraden (LTV), og du må dekke differansen med kontanter. Det er en vanlig overraskelse for pensjonister som holder seg til et fast budsjett. Vår guide til tasación forklarer hvordan dette fungerer, og hvorfor det kan endre egenkapitalbehovet ditt.
Utlånsreglene fastsettes nasjonalt, så bankens aldersgrense, betjeningsgrad og behandling av pensjon er de samme enten du kjøper i Marbella eller Mojácar. Det som varierer fra region til region, er kjøpsavgiftene på toppen, og dermed hvor mye kontanter du trenger ved siden av lånet:
| Kyst / region | ITP ved bruktkjøp | Nybygg |
|---|---|---|
| Costa del Sol og Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| Costa Blanca (regionen Valencia) | 9 % (fra 1. juni 2026, Ley 5/2025, 11 % over 1 mill. euro) | 10 % IVA + 1,4 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
Andalucías ITP-sats på 7 % gjør Costa del Sol og Costa Almería til de rimeligste kystene når det gjelder avgifter ved kjøpet. Det er nyttig når en pensjonist skal balansere egenkapital, kostnader og kort løpetid. Avgiftsgrunnlaget er den høyeste av kjøpesummen og Catastros valor de referencia, noe som i det stille kan øke avgiftsregningen din hvis du forhandler fram en lav pris på en bolig som ligger over gjennomsnittet.
For mange pensjonister peker regnestykket mot kontantkjøp eller et lite lån, rett og slett fordi den korte løpetiden blåser opp den månedlige betalingen. Et lån på 150 000 euro over sju år koster langt mer per måned enn det samme lånet over 25 år. Noen kjøpere låner et moderat beløp for å holde sparepengene likvide, mens andre betaler kontant og slipper etableringskostnader for lånet, livsforsikring og vinculación (produktpakking: boligforsikring, avtalegiro og noen ganger et kort knyttet til renten). Sammenlign totalkostnaden over hele perioden uansett hva du velger, og vei den opp mot å leie eller kjøpe på Costa del Sol hvis du ennå ikke er sikker på hvor du skal ha din faste base.
Mediter har for tiden 8 556 eiendommer ute på tvers av Costa Blanca Sør, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Nord, Costa Almería og Mallorca. Den spredningen har betydning for pensjonister med fast pensjon, fordi prisene varierer mye mellom kyststrekninger og byer, fra etablerte andalusiske feriebyer til landsbyer i innlandet på Costa Blanca. Hvis en kort løpetid begrenser lånet ditt, er det ofte det som skal til å bringe en bolig innen rekkevidde å flytte noen kilometer inn i landet eller bytte kyststrekning. Våre områdeguider, som Benalmádena og Estepona på Costa del Sol, viser hva budsjettet ditt rekker til på hvert sted.
Ofte ja, men løpetiden blir kort, fordi de fleste banker vil ha lånet nedbetalt innen 75 år (noen innen 80). Ved 70 betyr det vanligvis et lån på fem til ti år, slik at den månedlige betalingen blir høy i forhold til beløpet du låner. Sterk, dokumentert pensjonsinntekt og høyere egenkapital bedrer sjansene dine.
En pensjon som er garantert for livet, enten det er statlig pensjon, sluttlønnspensjon eller en livrente, regnes med fullt ut. Et fleksibelt uttak fra en investeringsportefølje kan bli nedjustert eller utelatt, fordi banken ikke kan bekrefte at det varer gjennom hele løpetiden. Det kan hjelpe å gjøre deler av porteføljen om til livrente eller å vise til betydelige underliggende verdier.
Planlegg med 30-40 % egenkapital, siden ikke-residenter vanligvis låner 60-70 % av den laveste av prisen og verdivurderingen, og pensjonister havner i den forsiktige enden. I tillegg bør du budsjettere med omtrent 10-13 % for bruktbolig eller 12-15 % for nybygg i Andalucía (7 % ITP, eller 10 % IVA pluss 1,2 % AJD).
Ja. Lånet er i euro, mens en britisk eller amerikansk pensjon kommer i pund eller dollar, så banken bruker en forsiktig valutakurs når den vurderer betjeningsevnen din, og en svakere hjemvaluta reduserer lånet du kvalifiserer for. Nøye planlegging av overføringene beskytter det månedlige budsjettet ditt etter overtakelsen.
Ja, utlånsregler, aldersgrenser og betjeningsgrader fastsettes på nasjonalt nivå eller av den enkelte bank, så de er identiske på Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería. Det er bare den regionale kjøpsavgiften som endrer hvor mye kontanter du trenger ved siden av lånet.
De fleste långivere krever eller anbefaler sterkt livsforsikring som dekker restgjelden hvis en låntaker dør, og dette inngår vanligvis i vinculación-pakken som gir bedre rente. Dekningen blir dyrere og medisinsk vanskeligere å få med økende alder, så ta med premien i betjeningsberegningen fra begynnelsen.
Hvis du planlegger et pensjonistkjøp på Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida eller Costa Almería, hjelper vi deg med å tilpasse pensjonsinntekten og egenkapitalen din til riktig bolig og riktig långiver. Kontakt Mediter Real Estate på info@mediter.com eller ring +34 744 719 499, eller besøk oss i Calle Caspio 2, C.C. Lomas de Cabo Roig, Orihuela Costa, og se gjennom våre aktuelle annonser langs alle fire kystene.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler