Если вы покупаете своё первое жильё на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии, стоит знать о двух основных формах государственной поддержки: ипотечной гарантии ICO с поддержкой государства, которая позволяет квалифицирующимся молодым покупателям взять в кредит до 100% стоимости покупки без крупного первоначального взноса, и региональных налоговых льготах на ITP (налог на передачу собственности), которые могут сократить общие расходы на покупку на несколько тысяч евро. Эти программы частично управляются центральным правительством, а частично — автономными сообществами: Comunitat Valenciana (Коста-Бланка и часть Коста-Калиды в провинции Аликанте) и Andalucía (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия), — поэтому конкретные цифры различаются в зависимости от того, на каком побережье вы покупаете.
Коротко: самые значимые практические преимущества для покупателя первого жилья — это (1) соответствие требованиям гарантии ICO, благодаря которой достаточно скромного первоначального взноса, и (2) применение сниженной ставки ITP, которую оба региона предлагают более молодым покупателям и покупателям с невысоким доходом при покупке основного (постоянного) жилья. Ниже мы рассказываем, кто может претендовать на льготы, каковы реальные региональные ставки и как всё это сочетается со стандартными дополнительными расходами на покупку в размере 11–14%, с которыми сталкивается каждый покупатель.
В Испании нет единого национального определения «покупателя первого жилья». Право на льготу зависит от конкретной программы. Большая часть поддержки нацелена на покупателей, которые:
Обратите внимание, что большинство этих программ требуют испанского налогового резидентства или искреннего намерения проживать в объекте круглый год. Покупатели-нерезиденты, приобретающие второе жильё на побережье, как правило, не могут претендовать на гарантию или сниженные ставки, — хотя они по-прежнему пользуются стандартным налоговым режимом, описанным ниже.
Гарантия ICO (Instituto de Crédito Oficial) — это программа центрального правительства, в рамках которой государство выступает поручителем по части ипотеки молодого покупателя — обычно по той доле, которая превышает 80% стоимости объекта. Поскольку испанские банки обычно кредитуют лишь до 80% от меньшего из двух значений — цены покупки или оценочной стоимости, — недостающие 20% первоначального взноса становятся главным препятствием для молодых покупателей. Гарантия ICO призвана закрыть этот разрыв, фактически позволяя профинансировать до 100% стоимости покупки (а в некоторых случаях, ориентированных на семьи, и чуть больше).
Общие условия для получения права обычно включают:
Гарантия оформляется через ваш банк, а не подаётся вами напрямую. Поэтому практический шаг — уточнить у кредиторов, участвуют ли они в программе и подходит ли выбранный вами объект на Коста-Бланке или Коста-дель-Соль. Поскольку критерии и пороговые значения периодически обновляются правительством, всегда уточняйте актуальные цифры у кредитора и юриста, прежде чем брать на себя обязательства.
Ипотека на 100% покрывает цену покупки — она не покрывает дополнительные расходы на покупку (налоги и сборы) в размере примерно 11–14%. Даже с гарантией ICO у вас должны быть наличные средства для оплаты ITP или IVA, услуг нотариуса, регистрации и юридических услуг. Планируйте эти расходы с самого начала.
Каждый покупатель в наших четырёх регионах оплачивает схожий набор расходов. Основное различие — налог на передачу собственности (ITP) при покупке вторичного жилья, который устанавливается автономным сообществом, — и именно здесь вступают в действие льготы для покупателей первого жилья и молодых покупателей.
| Статья расходов | Коста-Бланка и Коста-Калида (Аликанте) — Comunitat Valenciana | Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия — Andalucía |
|---|---|---|
| Налог на передачу ITP (вторичное жильё, стандартная ставка) | ~10% | ~7% (общая фиксированная ставка) |
| Сниженная ставка ITP (квалифицирующийся молодой покупатель / покупатель первого жилья, постоянное жильё) | Сниженная ставка доступна для лиц младше 35 лет и других квалифицирующихся групп | Сниженная ставка доступна для лиц младше 35 лет и квалифицирующихся групп |
| IVA (НДС) на новостройки | 10% | 10% |
| Гербовый сбор AJD (новостройки) | ~1,5% | ~1,2% |
| Услуги нотариуса, регистрация и юридические услуги | ~1–2% | ~1–2% |
| Типичные общие дополнительные расходы | ~11–13% | ~10–12% |
Ставки периодически пересматриваются каждым региональным правительством, а точные сниженные проценты и лимиты по доходу/стоимости меняются. Рассматривайте приведённые выше цифры как ориентир для планирования и уточняйте актуальные значения у юриста в момент покупки.
Comunitat Valenciana, охватывающая Коста-Бланку (Аликанте, Торревьеха, Дения, Хавеа, Ориуэла-Коста) и участок Коста-Калиды в провинции Аликанте, применяет общий ITP около 10% на вторичное жильё. Для квалифицирующихся покупателей она предлагает сниженные ставки ITP при покупке объекта в качестве постоянного жилья, если покупатель соответствует таким условиям, как:
Дополнительные льготы могут применяться для многодетных семей, неполных семей и покупателей с признанной инвалидностью. Они заявляются в момент подписания escritura (нотариального акта о собственности) и самостоятельного расчёта налога, поэтому ваш юрист должен применить правильную ставку в налоговой декларации — вы редко получаете «субсидию» в виде денежной выплаты; выгода приходит в форме меньшей суммы налога.
Andalucía охватывает Коста-дель-Соль (Малага, Марбелья, Эстепона, Фуэнхирола) и Коста-Альмерию (Мохакар, Вера, город Альмерия). В Андалусии применяется фиксированная общая ставка ITP около 7% при покупке вторичного жилья — уже ниже, чем общая ставка в Comunitat Valenciana. Помимо этого, регион предлагает сниженную ставку ITP для квалифицирующихся групп, включая молодых покупателей младше 35 лет, покупателей с инвалидностью и многодетные семьи, если объект является постоянным жильём, а его стоимость не превышает установленный лимит.
Поскольку базовая ставка в Андалусии уже относительно конкурентоспособна, покупатели первого жилья умеренной стоимости на Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии могут получить ощутимую выгоду, особенно в более доступных городах внутри региона или в провинции Альмерия, где стоимость недвижимости с большей вероятностью укладывается в квалификационный порог.
Эти две программы действуют на разных частях сделки, поэтому хорошо подготовленный молодой покупатель потенциально может воспользоваться обеими:
Представьте 32-летнего резидента, покупающего вторичную квартиру за 160 000 € в качестве первого постоянного жилья в Торревьехе (Коста-Бланка):
Совокупный эффект заключается в том, что молодому покупателю-резиденту, которому раньше требовалось ~50 000 € и более авансом, теперь может понадобиться существенно меньше — а это самый важный фактор для выхода на рынок прибрежной недвижимости.
Как правило, нет. Эти программы нацелены на покупателей, приобретающих постоянное (основное) жильё, и обычно требуют испанского налогового резидентства или искреннего намерения проживать в объекте. Покупатели-нерезиденты курортной или инвестиционной недвижимости обычно платят стандартные ставки и финансируют до примерно 70–80% через ипотеку для нерезидентов.
Нет. Гарантия применяется только к цене покупки. Вам по-прежнему нужны наличные для оплаты дополнительных расходов в размере 11–14% — ITP или IVA, AJD, услуг нотариуса, регистрации и юридических услуг. Всегда закладывайте их в бюджет отдельно.
В Андалусии (Коста-дель-Соль, Коста-Альмерия) общая ставка ITP ниже (~7%), чем в Comunitat Valenciana (~10%), поэтому до применения льгот Андалусия часто дешевле по налогу на передачу. Однако оба региона предлагают льготы для молодых покупателей и покупателей первого жилья, а цены на недвижимость сильно различаются по городам, — так что сравнивайте общую сумму по вашей конкретной покупке, а не только заявленную ставку.
Самые выгодные налоговые льготы и гарантия ICO обычно нацелены на покупателей младше 35 лет. Некоторые льготы также распространяются на многодетные семьи, неполные семьи и покупателей с признанной инвалидностью независимо от возраста. Уточняйте актуальные возрастные лимиты и лимиты дохода у юриста, поскольку региональные правительства их обновляют.
Новостройки облагаются IVA (10%) плюс AJD, а не ITP, поэтому льготы, основанные на ITP, здесь так же не применяются. Однако ипотечная гарантия ICO может применяться как к новому, так и к вторичному постоянному жилью. Если вы колеблетесь между новостройкой и вторичным жильём на Коста-Калиде или Коста-Альмерии, учтите эту налоговую разницу в своём сравнении.
Обычно вы не получаете наличные. Сниженная ставка применяется при самостоятельном расчёте и уплате налога на покупку после подписания escritura у нотариуса. Ваш юрист применяет правильную ставку и сохраняет доказательства права на льготу — вот почему так важно пользоваться услугами опытного независимого юриста.
Государственная помощь способна кардинально изменить то, что может себе позволить молодой покупатель или покупатель первого жилья на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии, — но программы зависят от региона, а пороговые значения меняются. В Mediter Real Estate мы помогаем международным покупателям и резидентам найти подходящее жильё на побережье и связываем вас с проверенными юристами и ипотечными консультантами, которые подтвердят ваше право на гарантию ICO и региональные налоговые льготы. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, чтобы обсудить свою первую покупку в любом из наших четырёх регионов, и мы проведём вас от просмотра объектов до получения ключей.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
