Hvis du kjøper din første bolig på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol eller Costa Almería, finnes det to hovedformer for statlig hjelp du bør kjenne til: den statsstøttede ICO-boliglånsgarantien, som lar kvalifiserte unge kjøpere låne opptil 100 % av kjøpesummen uten en stor egenkapital, og regionale skattereduksjoner på ITP (overføringsavgift ved kjøp av brukt bolig) som kan trekke flere tusen euro fra de totale kjøpskostnadene dine. Disse ordningene drives dels av sentralregjeringen og dels av de autonome regionene — Comunitat Valenciana (Costa Blanca og Alicante-siden av Costa Cálida) og Andalucía (Costa del Sol og Costa Almería) — så de nøyaktige tallene varierer avhengig av hvilken kyst du kjøper på.
Kort sagt: de største praktiske fordelene for en førstegangskjøper er (1) å kvalifisere for ICO-garantien slik at du kun trenger en beskjeden egenkapital, og (2) å benytte den reduserte ITP-satsen som begge regioner tilbyr til yngre kjøpere og kjøpere med lavere inntekt som kjøper en fast (primær) bolig. Nedenfor forklarer vi hvem som kvalifiserer, de reelle regionale satsene, og hvordan disse samspiller med de standard ekstra kjøpskostnadene på 11–14 % som enhver kjøper står overfor.
Spania har ikke én enkelt nasjonal definisjon av «førstegangskjøper». I stedet avhenger kvalifisering av den enkelte ordning. Mesteparten av støtten er rettet mot kjøpere som:
Merk at de fleste av disse ordningene krever spansk skattemessig bosted eller en genuin intensjon om å bo i boligen året rundt. Utenlandske kjøpere som kjøper en sekundærbolig ved kysten, vil vanligvis ikke kvalifisere for garantien eller de reduserte satsene — selv om de fortsatt drar nytte av det standard skatterammeverket beskrevet nedenfor.
ICO-garantien (Instituto de Crédito Oficial) er en ordning fra sentralregjeringen der staten opptrer som garantist for en del av en ung kjøpers boliglån — typisk den delen som overstiger 80 % av eiendomsverdien. Fordi spanske banker vanligvis kun låner ut opptil 80 % av det laveste av kjøpesum eller takst, er den manglende egenkapitalen på 20 % den største enkeltbarrieren for unge kjøpere. ICO-garantien er utformet for å dekke dette gapet, og gjør det i praksis mulig å finansiere opptil 100 % av kjøpesummen (og i enkelte familieorienterte tilfeller litt mer).
Overordnede vilkår for kvalifisering omfatter vanligvis:
Garantien ordnes gjennom banken din, ikke ved at du søker direkte selv. Så det praktiske steget er å spørre långiverne om de deltar, og om den valgte eiendommen din på Costa Blanca eller Costa del Sol kvalifiserer. Fordi kriterier og grenser oppdateres jevnlig av regjeringen, bør du alltid bekrefte de gjeldende tallene med långiveren og advokaten din før du forplikter deg.
Et 100 %-boliglån dekker kjøpesummen — det dekker ikke de ekstra kjøpskostnadene (skatter og gebyrer) på omtrent 11–14 %. Selv med ICO-garantien må du ha kontanter tilgjengelig til ITP eller IVA, notar, tinglysing og advokathonorar. Budsjetter for dette fra begynnelsen.
Enhver kjøper i våre fire regioner betaler et lignende sett med kostnader. Den viktigste variabelen er overføringsavgiften (ITP) på brukte boliger, som fastsettes av den autonome regionen — og det er nettopp her reduksjonene for førstegangs- og unge kjøpere kommer inn.
| Kostnadspost | Costa Blanca og Costa Cálida (Alicante) — Comunitat Valenciana | Costa del Sol og Costa Almería — Andalucía |
|---|---|---|
| ITP overføringsavgift (bruktbolig, standardsats) | ~10 % | ~7 % (generell fast sats) |
| ITP redusert sats (kvalifisert ung/førstegangskjøper, fast bolig) | Redusert sats tilgjengelig for under 35 år og andre kvalifiserte grupper | Redusert sats tilgjengelig for under 35 år og kvalifiserte grupper |
| IVA (merverdiavgift) på nybygg | 10 % | 10 % |
| AJD dokumentavgift (nybygg) | ~1,5 % | ~1,2 % |
| Notar, tinglysing og advokathonorar | ~1–2 % | ~1–2 % |
| Typiske samlede ekstrakostnader | ~11–13 % | ~10–12 % |
Satsene revideres jevnlig av hver regionale regjering, og de nøyaktige reduserte prosentsatsene og inntekts-/verdigrensene endres. Behandle tallene ovenfor som en planleggingsveiledning, og bekreft de gjeldende tallene med advokaten din på kjøpstidspunktet.
Comunitat Valenciana — som dekker Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Dénia, Jávea, Orihuela Costa) og den delen av Costa Cálida som ligger i Alicante-provinsen — anvender en generell ITP på rundt 10 % på brukte boliger. For kvalifiserte kjøpere tilbys reduserte ITP-satser der eiendommen kjøpes som fast bolig og kjøperen oppfyller vilkår som:
Ytterligere reduksjoner kan gjelde for store familier, enslige forsørgere og kjøpere med en anerkjent funksjonsnedsettelse. Disse kreves på det tidspunktet skjøtet (escritura) undertegnes og skatten egenberegnes, så advokaten din må anvende riktig sats på skattemeldingen — du mottar sjelden et «tilskudd» som en kontantutbetaling; fordelen kommer som en lavere skatteregning.
Andalucía dekker Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola) og Costa Almería (Mojácar, Vera, Almería by). Andalucía anvender en fast generell ITP-sats på rundt 7 % på bruktkjøp — allerede lavere enn den generelle satsen i Comunitat Valenciana. I tillegg tilbys en redusert ITP-sats for kvalifiserte grupper, deriblant yngre kjøpere under 35 år, kjøpere med en funksjonsnedsettelse og store familier, der eiendommen er en fast bolig og verdien faller under en fastsatt grense.
Fordi Andalucías grunnsats allerede er relativt konkurransedyktig, kan førstegangskjøpere av moderat prisede boliger på Costa del Sol eller Costa Almería dra betydelig nytte, særlig i de rimeligere byene i innlandet eller i Almería-provinsen, der eiendomsverdiene har større sannsynlighet for å falle innenfor kvalifiseringsgrensen.
De to ordningene virker på ulike deler av transaksjonen, så en godt forberedt ung kjøper kan potensielt bruke begge:
Se for deg en 32-åring med bosted i Spania som kjøper en brukt leilighet til 160 000 € som sin første faste bolig i Torrevieja (Costa Blanca):
Samlet effekt er at en ung kjøper med bosted i Spania som en gang trengte ~50 000 €+ på forhånd, nå kan trenge betydelig mindre — den enkeltviktigste faktoren for å komme seg inn på boligmarkedet ved kysten.
Vanligvis ikke. Disse ordningene er rettet mot kjøpere som kjøper en fast (primær) bolig, og krever som regel spansk skattemessig bosted eller en genuin intensjon om å bo i eiendommen. Utenlandske kjøpere av ferie- eller investeringsboliger betaler vanligvis standardsatsene og finansierer opptil rundt 70–80 % via et boliglån for ikke-bosatte.
Nei. Garantien gjelder kun kjøpesummen. Du trenger fortsatt kontanter til de ekstra kjøpskostnadene på 11–14 % — ITP eller IVA, AJD, notar, tinglysing og advokathonorar. Budsjetter alltid disse separat.
Andalucía (Costa del Sol, Costa Almería) har en lavere generell ITP-sats (~7 %) enn Comunitat Valenciana (~10 %), så før reduksjoner er Andalucía ofte billigere på overføringsavgift. Begge regioner tilbyr imidlertid reduksjoner for unge kjøpere og første bolig, og eiendomsprisene varierer enormt fra by til by — så sammenlign totalen for ditt konkrete kjøp, ikke bare den overordnede satsen.
De mest sjenerøse skattereduksjonene og ICO-garantien er typisk rettet mot kjøpere under 35 år. Enkelte reduksjoner utvides også til store familier, enslige forsørgere og kjøpere med en anerkjent funksjonsnedsettelse, uavhengig av alder. Bekreft gjeldende alders- og inntektsgrenser med advokaten din, ettersom regionale myndigheter oppdaterer dem.
Nybygg beskattes under IVA (10 %) pluss AJD, ikke ITP, så de ITP-baserte reduksjonene gjelder ikke på samme måte. ICO-boliglånsgarantien kan derimot gjelde for både nybygg og brukte faste boliger. Hvis du er i tvil mellom et nybygg og en bruktbolig på Costa Cálida eller Costa Almería, ta med denne skatteforskjellen i sammenligningen din.
Du mottar vanligvis ikke kontanter. Den reduserte satsen anvendes når skatten på kjøpet egenberegnes og betales etter at skjøtet (escritura) undertegnes hos notaren. Advokaten din anvender riktig sats og oppbevarer dokumentasjon på kvalifisering, og det er derfor det er helt avgjørende å bruke en erfaren, uavhengig advokat.
Statlig hjelp kan forvandle hva en ung eller førstegangskjøper har råd til på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería — men ordningene er regionspesifikke, og grensene endres. Hos Mediter Real Estate hjelper vi internasjonale og bosatte kjøpere med å finne den rette kystboligen og setter deg i kontakt med pålitelige advokater og boliglånsrådgivere som kan bekrefte kvalifiseringen din for ICO-garantien og de regionale skattereduksjonene. Kontakt Mediter Real Estate i dag for å drøfte ditt første kjøp i én av våre fire regioner, og la oss veilede deg fra visning til nøkler.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
