Wenn Sie Ihre erste Immobilie an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería kaufen, gibt es zwei wesentliche Formen staatlicher Hilfe, die Sie kennen sollten: die staatlich abgesicherte ICO-Hypothekenbürgschaft, mit der berechtigte junge Käufer bis zu 100 % des Kaufpreises ohne hohe Anzahlung finanzieren können, sowie regionale Steuerermäßigungen bei der ITP (Grunderwerbsteuer), die mehrere Tausend Euro von Ihren Gesamterwerbskosten abziehen können. Diese Programme werden teils von der Zentralregierung und teils von den autonomen Gemeinschaften betrieben – der Comunitat Valenciana (Costa Blanca und dem alicantinischen Teil der Costa Cálida) und Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) –, sodass die genauen Beträge je nach Küste, an der Sie kaufen, variieren.
Kurz gesagt: Die größten praktischen Vorteile für einen Erstkäufer sind (1) die Berechtigung zur ICO-Bürgschaft, sodass Sie nur eine bescheidene Anzahlung benötigen, und (2) die Inanspruchnahme des reduzierten ITP-Satzes, den beide Regionen jüngeren Käufern und Käufern mit niedrigerem Einkommen anbieten, die eine gewöhnliche Hauptwohnung (habitual residence) erwerben. Nachfolgend erläutern wir, wer berechtigt ist, die tatsächlichen regionalen Sätze und wie diese mit den üblichen zusätzlichen Erwerbskosten von 11–14 %, die jeder Käufer trägt, zusammenspielen.
Spanien hat keine einheitliche nationale Definition des „Erstkäufers“. Stattdessen hängt die Berechtigung vom jeweiligen Programm ab. Die meiste Unterstützung richtet sich an Käufer, die:
Beachten Sie, dass die meisten dieser Programme eine spanische Steueransässigkeit oder die ernsthafte Absicht voraussetzen, das ganze Jahr über in der Immobilie zu wohnen. Nicht ansässige Käufer, die eine Zweitwohnung an der Küste erwerben, sind in der Regel nicht für die Bürgschaft oder die reduzierten Sätze berechtigt – profitieren jedoch weiterhin vom unten beschriebenen Standard-Steuerrahmen.
Die ICO-Bürgschaft (Instituto de Crédito Oficial) ist ein Programm der Zentralregierung, bei dem der Staat als Bürge für einen Teil der Hypothek eines jungen Käufers auftritt – typischerweise für den Anteil oberhalb von 80 % des Immobilienwerts. Da spanische Banken üblicherweise nur bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Bewertung finanzieren, ist die fehlende Anzahlung von 20 % die größte Hürde für junge Käufer. Die ICO-Bürgschaft soll diese Lücke schließen und ermöglicht damit faktisch eine Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises (und in einigen familienorientierten Fällen etwas mehr).
Zu den allgemeinen Voraussetzungen zählen in der Regel:
Die Bürgschaft wird über Ihre Bank arrangiert und nicht direkt von Ihnen beantragt. Der praktische Schritt besteht daher darin, Kreditgeber zu fragen, ob sie teilnehmen und ob Ihre gewählte Immobilie an der Costa Blanca oder Costa del Sol infrage kommt. Da die Kriterien und Grenzwerte von der Regierung regelmäßig aktualisiert werden, sollten Sie die aktuellen Werte stets mit dem Kreditgeber und Ihrem Anwalt bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.
Eine 100-%-Hypothek deckt den Kaufpreis ab – sie deckt nicht die zusätzlichen Erwerbskosten (Steuern und Gebühren) von rund 11–14 %. Selbst mit der ICO-Bürgschaft müssen Sie über Barmittel für ITP oder IVA, Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten verfügen. Planen Sie diese von Anfang an ein.
Jeder Käufer in unseren vier Regionen zahlt eine ähnliche Kostenstruktur. Die wichtigste Variable ist die Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien, die von der autonomen Gemeinschaft festgelegt wird – und genau hier setzen die Ermäßigungen für Erst- und junge Käufer an.
| Kostenposition | Costa Blanca & Costa Cálida (Alicante) – Comunitat Valenciana | Costa del Sol & Costa Almería – Andalucía |
|---|---|---|
| ITP-Grunderwerbsteuer (Bestand, Standardsatz) | ~10 % | ~7 % (allgemeiner Festsatz) |
| ITP reduzierter Satz (berechtigter junger/Erstkäufer, Hauptwohnung) | Reduzierter Satz für unter 35-Jährige und andere berechtigte Gruppen verfügbar | Reduzierter Satz für unter 35-Jährige und berechtigte Gruppen verfügbar |
| IVA (Mehrwertsteuer) auf Neubau | 10 % | 10 % |
| AJD-Stempelsteuer (Neubau) | ~1,5 % | ~1,2 % |
| Notar-, Grundbuch- & Anwaltskosten | ~1–2 % | ~1–2 % |
| Typische gesamte Zusatzkosten | ~11–13 % | ~10–12 % |
Die Sätze werden von jeder Regionalregierung regelmäßig überarbeitet, und die genauen reduzierten Prozentsätze sowie die Einkommens-/Wertgrenzen ändern sich. Betrachten Sie die obigen Zahlen als Planungshilfe und lassen Sie sich die aktuellen Werte zum Kaufzeitpunkt von Ihrem Anwalt bestätigen.
Die Comunitat Valenciana – die die Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Dénia, Jávea, Orihuela Costa) und den zur Provinz Alicante gehörenden Abschnitt der Costa Cálida umfasst – erhebt bei Bestandsimmobilien eine allgemeine ITP von rund 10 %. Für berechtigte Käufer bietet sie reduzierte ITP-Sätze an, wenn die Immobilie als gewöhnliche Hauptwohnung erworben wird und der Käufer Voraussetzungen erfüllt wie:
Zusätzliche Ermäßigungen können für kinderreiche Familien, Alleinerziehende und Käufer mit anerkannter Behinderung gelten. Diese werden beim Unterzeichnen der Urkunde und der Selbstveranlagung der Steuer geltend gemacht, sodass Ihr Anwalt den korrekten Satz in der Steuererklärung anwenden muss – Sie erhalten selten einen „Zuschuss“ als Barzahlung; der Vorteil ergibt sich aus einer geringeren Steuerlast.
Andalucía umfasst die Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola) und die Costa Almería (Mojácar, Vera, die Stadt Almería). Andalucía erhebt bei Bestandskäufen einen festen allgemeinen ITP-Satz von rund 7 % – bereits niedriger als der allgemeine Satz der Comunitat Valenciana. Darüber hinaus bietet es einen reduzierten ITP-Satz für berechtigte Gruppen, darunter jüngere Käufer unter 35, Käufer mit Behinderung und kinderreiche Familien, sofern die Immobilie eine gewöhnliche Hauptwohnung ist und ihr Wert unter einer festgelegten Grenze liegt.
Da der Basissatz Andalucías bereits relativ wettbewerbsfähig ist, können Erstkäufer moderat bepreister Immobilien an der Costa del Sol oder Costa Almería spürbar profitieren – insbesondere in den günstigeren Orten im Landesinneren oder in der Provinz Almería, wo die Immobilienwerte eher innerhalb der Berechtigungsgrenze liegen.
Die beiden Programme greifen an unterschiedlichen Teilen der Transaktion, sodass ein gut vorbereiteter junger Käufer möglicherweise beide nutzen kann:
Stellen Sie sich einen 32-jährigen Ansässigen vor, der eine Bestandswohnung für 160.000 € als erste gewöhnliche Hauptwohnung in Torrevieja (Costa Blanca) kauft:
Der kombinierte Effekt ist, dass ein junger, ansässiger Käufer, der einst ~50.000 € oder mehr vorab benötigte, deutlich weniger benötigen könnte – der wichtigste Faktor, um an der Küste den Einstieg in den Immobilienmarkt zu schaffen.
In der Regel nein. Diese Programme richten sich an Käufer, die eine gewöhnliche Hauptwohnung erwerben, und setzen üblicherweise eine spanische Steueransässigkeit oder die ernsthafte Absicht voraus, in der Immobilie zu wohnen. Nicht ansässige Käufer von Ferien- oder Anlageimmobilien zahlen in der Regel die Standardsätze und finanzieren bis zu rund 70–80 % über eine Hypothek für Nichtansässige.
Nein. Die Bürgschaft gilt nur für den Kaufpreis. Sie benötigen weiterhin Barmittel für die zusätzlichen Erwerbskosten von 11–14 % – ITP oder IVA, AJD, Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Planen Sie diese stets separat ein.
Andalucía (Costa del Sol, Costa Almería) hat einen niedrigeren allgemeinen ITP-Satz (~7 %) als die Comunitat Valenciana (~10 %), sodass Andalucía vor Ermäßigungen bei der Grunderwerbsteuer oft günstiger ist. Beide Regionen bieten jedoch Ermäßigungen für junge Käufer und Erstwohnungen, und die Immobilienpreise variieren stark je nach Ort – vergleichen Sie daher die Gesamtkosten Ihres konkreten Kaufs, nicht nur den Grundsatz.
Die großzügigsten Steuerermäßigungen und die ICO-Bürgschaft richten sich in der Regel an Käufer unter 35. Einige Ermäßigungen gelten unabhängig vom Alter auch für kinderreiche Familien, Alleinerziehende und Käufer mit anerkannter Behinderung. Bestätigen Sie die aktuellen Alters- und Einkommensgrenzen mit Ihrem Anwalt, da die Regionalregierungen sie aktualisieren.
Neubauten werden mit IVA (10 %) plus AJD statt ITP besteuert, sodass die auf ITP basierenden Ermäßigungen nicht in gleicher Weise gelten. Die ICO-Hypothekenbürgschaft kann jedoch sowohl für Neubau- als auch für Bestandsimmobilien als gewöhnliche Hauptwohnung gelten. Wenn Sie zwischen einem Neubau und einer Bestandsimmobilie an der Costa Cálida oder Costa Almería schwanken, beziehen Sie diesen Steuerunterschied in Ihren Vergleich ein.
Sie erhalten in der Regel keine Barzahlung. Der reduzierte Satz wird angewendet, wenn die Steuer auf den Kauf nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde beim Notar selbst veranlagt und gezahlt wird. Ihr Anwalt wendet den korrekten Satz an und bewahrt den Nachweis der Berechtigung auf – deshalb ist die Beauftragung eines erfahrenen unabhängigen Anwalts unerlässlich.
Staatliche Hilfe kann verändern, was sich ein junger Käufer oder Erstkäufer an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería leisten kann – doch die Programme sind regionsspezifisch und die Grenzwerte ändern sich. Bei Mediter Real Estate helfen wir internationalen und ansässigen Käufern, die passende Küstenimmobilie zu finden, und bringen Sie mit vertrauenswürdigen Anwälten und Hypothekenberatern zusammen, die Ihre Berechtigung für die ICO-Bürgschaft und regionale Steuerermäßigungen bestätigen können. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute, um Ihren ersten Kauf in einer unserer vier Regionen zu besprechen, und lassen Sie sich von uns von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe begleiten.
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