Si vas a comprar tu primera vivienda en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería, hay dos formas principales de ayuda pública que conviene conocer: el aval hipotecario del ICO respaldado por el Estado, que permite a los jóvenes compradores que cumplan los requisitos financiar hasta el 100% del precio de compra sin necesidad de una entrada elevada, y las reducciones fiscales autonómicas del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que pueden restar varios miles de euros del coste total de tu compra. Estos programas los gestionan en parte el Gobierno central y en parte las comunidades autónomas —la Comunitat Valenciana (Costa Blanca y la parte alicantina de la Costa Cálida) y Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería)—, por lo que las cifras exactas varían según la costa en la que compres.
En resumen: las mayores ventajas prácticas para un comprador de primera vivienda son (1) cumplir los requisitos del aval del ICO para necesitar solo una entrada modesta y (2) acogerse al tipo reducido de ITP que ambas regiones ofrecen a los compradores más jóvenes y con rentas más bajas que adquieren una vivienda habitual. A continuación explicamos quién cumple los requisitos, los tipos autonómicos reales y cómo se combinan con los gastos adicionales de compra estándar del 11–14% que afronta todo comprador.
España no cuenta con una única definición nacional de «comprador de primera vivienda». La elegibilidad depende del programa concreto. La mayoría de las ayudas van dirigidas a compradores que:
Ten en cuenta que la mayoría de estos programas exigen la residencia fiscal en España o una intención genuina de vivir en la vivienda todo el año. Los compradores no residentes que adquieren una segunda residencia en la costa por lo general no cumplirán los requisitos para el aval o los tipos reducidos, aunque sí se benefician del marco fiscal estándar que describimos a continuación.
El aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial) es un programa del Gobierno central mediante el cual el Estado actúa como garante de una parte de la hipoteca de un joven comprador, normalmente la parte que supera el 80% del valor de la vivienda. Dado que los bancos españoles suelen prestar solo hasta el 80% del menor entre el precio de compra o la tasación, la entrada del 20% que falta es la principal barrera para los jóvenes compradores. El aval del ICO está diseñado para cubrir esa diferencia, permitiendo así financiar hasta el 100% del precio de compra (y, en algunos casos orientados a familias, algo más).
Las condiciones generales de elegibilidad suelen incluir:
El aval se tramita a través de tu banco, no se solicita directamente por ti. Por tanto, el paso práctico es preguntar a las entidades si participan y si la vivienda que has elegido en la Costa Blanca o la Costa del Sol cumple los requisitos. Como los criterios y umbrales los actualiza periódicamente el Gobierno, confirma siempre las cifras vigentes con la entidad y tu abogado antes de comprometerte.
Una hipoteca al 100% cubre el precio de compra: no cubre los gastos adicionales de compra (impuestos y honorarios) de aproximadamente el 11–14%. Incluso con el aval del ICO, debes disponer de efectivo para el ITP o el IVA, notaría, registro y honorarios legales. Presupuéstalos desde el principio.
Todo comprador en nuestras cuatro regiones paga un conjunto similar de gastos. La principal variable es el impuesto de transmisiones (ITP) en las viviendas de segunda mano, que fija la comunidad autónoma, y es precisamente ahí donde entran en juego las reducciones para compradores de primera vivienda y jóvenes.
| Concepto | Costa Blanca y Costa Cálida (Alicante) — Comunitat Valenciana | Costa del Sol y Costa Almería — Andalucía |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones ITP (segunda mano, tipo estándar) | ~10% | ~7% (tipo fijo general) |
| Tipo reducido de ITP (comprador joven/primera vivienda que cumple requisitos, vivienda habitual) | Tipo reducido disponible para menores de 35 años y otros colectivos que cumplan los requisitos | Tipo reducido disponible para menores de 35 años y colectivos que cumplan los requisitos |
| IVA sobre obra nueva | 10% | 10% |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre obra nueva | ~1,5% | ~1,2% |
| Notaría, registro y honorarios legales | ~1–2% | ~1–2% |
| Total típico de gastos adicionales | ~11–13% | ~10–12% |
Los tipos los revisa periódicamente cada gobierno autonómico, y los porcentajes reducidos exactos y los límites de renta y valor cambian. Toma las cifras anteriores como una guía de planificación y confirma los datos vigentes con tu abogado en el momento de la compra.
La Comunitat Valenciana —que abarca la Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Dénia, Jávea, Orihuela Costa) y el tramo de la Costa Cálida de la provincia de Alicante— aplica un ITP general de alrededor del 10% en las viviendas de segunda mano. Para los compradores que cumplen los requisitos ofrece tipos reducidos de ITP cuando la vivienda se adquiere como residencia habitual y el comprador cumple condiciones como:
Pueden aplicarse reducciones adicionales para familias numerosas, familias monoparentales y compradores con una discapacidad reconocida. Se solicitan en el momento en que se firma la escritura y se autoliquida el impuesto, por lo que tu abogado debe aplicar el tipo correcto en la declaración de impuestos: rara vez recibirás una «subvención» como pago en efectivo; el beneficio llega en forma de una factura fiscal más baja.
Andalucía abarca la Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola) y la Costa Almería (Mojácar, Vera, la ciudad de Almería). Andalucía aplica un tipo general fijo de ITP de alrededor del 7% en las compras de segunda mano, ya de por sí inferior al tipo general de la Comunitat Valenciana. Además, ofrece un tipo reducido de ITP para colectivos que cumplan los requisitos, entre ellos compradores más jóvenes menores de 35 años, compradores con discapacidad y familias numerosas, cuando la vivienda es habitual y su valor no supera un umbral establecido.
Como el tipo de partida de Andalucía ya es relativamente competitivo, los compradores de primera vivienda de inmuebles de precio moderado en la Costa del Sol o la Costa Almería pueden beneficiarse de forma notable, especialmente en las localidades del interior o de la provincia de Almería, más asequibles, donde es más probable que el valor de las viviendas quede dentro del umbral que da derecho a la reducción.
Los dos programas actúan sobre partes distintas de la operación, de modo que un joven comprador bien preparado puede utilizar ambos:
Imagina a un residente de 32 años que compra un apartamento de segunda mano de 160.000 € como primera vivienda habitual en Torrevieja (Costa Blanca):
El efecto combinado es que un joven comprador residente que antes necesitaba unos ~50.000 € o más por adelantado podría necesitar bastante menos, el factor más importante para dar el paso hacia la propiedad en la costa.
Por lo general, no. Estos programas se dirigen a compradores que adquieren una vivienda habitual y suelen exigir la residencia fiscal en España o una intención genuina de vivir en la vivienda. Los compradores no residentes de segundas residencias o de inversión suelen pagar los tipos estándar y financiar hasta alrededor del 70–80% mediante una hipoteca para no residentes.
No. El aval se aplica solo al precio de compra. Sigues necesitando efectivo para los gastos adicionales de compra del 11–14%: ITP o IVA, AJD, notaría, registro y honorarios legales. Presupuéstalos siempre por separado.
Andalucía (Costa del Sol, Costa Almería) tiene un tipo general de ITP más bajo (~7%) que la Comunitat Valenciana (~10%), por lo que, antes de reducciones, Andalucía suele ser más económica en el impuesto de transmisiones. No obstante, ambas regiones ofrecen reducciones para jóvenes compradores y primera vivienda, y los precios de la vivienda varían enormemente según la localidad, así que compara el total de tu compra concreta y no solo el tipo nominal.
Las reducciones fiscales más generosas y el aval del ICO se dirigen normalmente a compradores menores de 35 años. Algunas reducciones se extienden también a familias numerosas, familias monoparentales y compradores con una discapacidad reconocida, con independencia de la edad. Confirma con tu abogado los umbrales de edad y renta vigentes, ya que los gobiernos autonómicos los actualizan.
La obra nueva tributa por IVA (10%) más AJD en lugar del ITP, por lo que las reducciones basadas en el ITP no se aplican de la misma manera. El aval hipotecario del ICO, sin embargo, puede aplicarse tanto a viviendas habituales de obra nueva como de segunda mano. Si dudas entre una obra nueva y una vivienda de segunda mano en la Costa Cálida o la Costa Almería, ten en cuenta esta diferencia fiscal en tu comparación.
Por lo general, no recibes efectivo. El tipo reducido se aplica cuando se autoliquida y paga el impuesto de la compra tras la firma de la escritura ante notario. Tu abogado aplica el tipo correcto y conserva las pruebas de elegibilidad, y por eso es esencial contar con un abogado independiente con experiencia.
Las ayudas del Gobierno pueden transformar lo que un comprador joven o de primera vivienda puede permitirse en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, pero los programas son específicos de cada región y los umbrales cambian. En Mediter Real Estate ayudamos a compradores internacionales y residentes a encontrar la vivienda adecuada en la costa y te ponemos en contacto con abogados y asesores hipotecarios de confianza que pueden confirmar tu elegibilidad para el aval del ICO y las reducciones fiscales autonómicas. Contacta hoy mismo con Mediter Real Estate para hablar de tu primera compra en cualquiera de nuestras cuatro regiones y deja que te guiemos desde la visita hasta las llaves.
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