In Spanje kleven schulden aan de woning, niet alleen aan de persoon die ze heeft gemaakt. Koop je een huis aan de Costa Blanca of de Costa del Sol zonder het kadaster te controleren, dan kun je de onbetaalde hypotheek van de verkoper erven, een embargo (gerechtelijk beslag), of jaren aan achterstallige gemeenschapskosten. Het allerbelangrijkste document dat dit alles onthult, is de nota simple — een goedkoop uittreksel uit het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad) waarin staat wie eigenaar is en welke lasten (cargas) op de woning zijn ingeschreven.
Het korte antwoord: ja, je kunt veilig een woning kopen die nog een openstaande hypotheek of zelfs een embargo heeft — het gebeurt routinematig aan elk van onze vier kusten — maar alleen als die lasten op de dag van de overdracht bij de notaris worden geannuleerd of formeel worden verrekend. Deze gids legt uit hoe je een nota simple leest, welke schulden op jou overgaan en welke niet, en welke exacte controles je advocaat moet uitvoeren voordat je iets ondertekent aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol of Costa Almería.
Een nota simple is een officieel informatief uittreksel dat door het lokale kadaster wordt afgegeven en betrekking heeft op de finca registral (de ingeschreven eigendomseenheid). Het is op zich geen eigendomstitel, maar het is de gezaghebbende momentopname van de ingeschreven situatie. Het kost ongeveer € 9–€ 30 en kan binnen enkele minuten online of door je advocaat worden aangevraagd.
Elke woning aan de Costas is ingeschreven bij het Registro de la Propiedad van de betreffende gemeente — zo vallen een appartement in Torrevieja, een villa in Marbella, een appartement in La Manga of een geschakelde woning in Mojácar elk onder hun lokale kadaster. Een nota simple bevat doorgaans:
Staat er in het gedeelte "cargas" "libre de cargas" (vrij van lasten), dan is de woning schoon. Vermeldt het een hipoteca (hypotheek) of een embargo, dan is er werk aan de winkel vóór de overdracht — geen reden om af te haken, maar wel een reden om gas terug te nemen.
Dit is de kern van de zaak. Sommige verplichtingen volgen de stenen (propter rem) en worden het probleem van de nieuwe eigenaar; andere blijven persoonlijk bij de verkoper. Dit verkeerd inschatten is een van de duurste fouten die een internationale koper kan maken.
| Schuld / last | Gaat over op koper? | Opmerkingen |
|---|---|---|
| IBI (jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting) | Gedeeltelijk — ja voor achterstanden | De woning staat garant voor het lopende en voorgaande jaren aan onbetaalde IBI. Vraag altijd het laatst betaalde ontvangstbewijs. |
| Gemeenschapskosten (comunidad) | Ja, beperkt | Je bent aansprakelijk voor het lopende jaar plus de drie voorgaande jaren aan achterstanden. Vraag een verklaring van schuldvrij zijn. |
| Openstaande hypotheek (hipoteca) | Alleen indien niet geannuleerd | Wordt normaal gesproken afgelost uit de verkoopopbrengst bij de notaris. Blijft de hypotheek staan, dan blijft die ingeschreven op de woning. |
| Embargo (gerechtelijk/fiscaal beslag) | Ja, tot het is opgeheven | De woning kan alsnog worden geveild om de schuld te voldoen. Moet vóór aankoop worden opgeheven. |
| Plusvalía municipal & vermogenswinstbelasting van de verkoper | Nee (aansprakelijkheid verkoper) | Dit zijn de belastingen van de verkoper — zie onze verkopersgidsen. |
| Onbetaalde nutsrekeningen (water, elektriciteit) | Nee, maar reken op onderbreking | Persoonlijk voor de verkoper, maar de levering kan worden afgesloten tot betaling. |
Omdat onbetaalde gemeenschapskosten en IBI-achterstanden wél aan de woning kleven, omvat een goede due-diligenceprocedure aan de Costas altijd een schriftelijke verklaring van de gemeenschapsbeheerder waarin wordt bevestigd dat er geen openstaande comunidad-schulden zijn, en inzage in het meest recente IBI-ontvangstbewijs van het gemeentehuis.
Het lastengedeelte vermeldt elke last in volgorde van inschrijving, met een datum en het gedekte bedrag. Dit is waar je op moet letten bij een woning aan de Costa:
Je ziet de kredietverstrekkende bank, het oorspronkelijke leningskapitaal en vaak bedragen voor rente en kosten. Belangrijk: de nota simple toont de ingeschreven hypotheek, niet het huidige openstaande saldo — een lening kan bijna zijn afgelost maar toch volledig ingeschreven staan. Je advocaat vraagt een certificado de deuda (schuldverklaring) op bij de bank waarin het exacte bedrag voor annulering staat. Het annuleren van een hypotheek bij het kadaster is een aparte handeling van het aflossen ervan, dus beide moeten gebeuren.
Een embargo verschijnt wanneer een schuldeiser — een bank, de Agencia Tributaria (belastingdienst), de sociale zekerheid of een gemeente — een gerechtelijk of administratief bevel heeft verkregen om een schuld op de woning te verhalen. Het vermeldt wie het heeft opgelegd en om welk bedrag het gaat. Een woning met een actief embargo kan niet vrij en onbezwaard worden verkocht totdat het is opgeheven (levantamiento del embargo), wat vereist dat de schuld wordt betaald en het kadaster wordt bijgewerkt.
Je kunt ook een recht van overpad (servidumbre de paso) tegenkomen — gebruikelijk op landelijke percelen aan de Costa Almería en in het binnenland van de Costa Cálida — of een usufructo dat iemand (vaak een langstlevende echtgenoot) het recht geeft levenslang in de woning te wonen. Deze blokkeren niet noodzakelijk een verkoop, maar veranderen wel wat je feitelijk koopt, dus ze moeten goed worden begrepen.
Zeker — het merendeel van de verkopen van bestaande woningen aan de Costa del Sol en de Costa Blanca betreft een verkoper die nog een hypotheek heeft. Het standaard, veilige mechanisme is:
Dit is routine op de dag van de overdracht en je vastgoedadvocaat regelt het. Geef de verkoper nooit de volledige prijs in de veronderstelling dat hij de hypotheek daarna wel aflost — laat het altijd bij de notaris annuleren.
Een embargo is ernstiger dan een eenvoudige hypotheek omdat het duidt op financiële problemen en, indien niet opgelost, de woning geveild kan worden om de schuldeiser te voldoen, zelfs nadat je hebt gekocht. Maar het is niet automatisch een dealbreaker. Dezelfde logica van de overdrachtsdag geldt: het bedrag van het embargo wordt rechtstreeks aan de schuldeiser voldaan uit de aankoopgelden, en de annulering wordt ingeschreven.
De risico's die echte voorzichtigheid vereisen zijn:
Deze situaties komen aan alle vier de kusten voor, en zijn gebruikelijker in de goedkopere segmenten van de markt. Ons overzicht van de Spaanse markt in 2026 legt uit waarom probleemverkopen opduiken waar ze opduiken.
Een openstaande hypotheek of embargo verlaagt je aankoopbelasting niet. De overdrachtsbelasting (ITP) bij een bestaande woning wordt berekend over de hoogste van de betaalde prijs of de officiële valor de referencia (referentiewaarde) die door het kadaster wordt vastgesteld — een punt dat de meeste concurrerende artikelen missen. De regionale tarieven voor 2026 zijn:
| Regio | Autonome regio | ITP bestaande bouw 2026 |
|---|---|---|
| Costa Blanca | Valenciaanse Gemeenschap | 9% (verlaagd van 10% voor akten ondertekend vanaf 1 juni 2026; 11%-schijf boven € 1 mln) |
| Costa Cálida | Murcia | 7,75% (Ley 3/2025 — de oude 8% is achterhaald) |
| Costa del Sol | Andalucía | 7% |
| Costa Almería | Andalucía | 7% |
Let er aan de Costa Blanca op dat voor het verlaagde tarief van 9% de datum van ondertekening bij de notaris telt, niet de datum van het contrato de arras (aanbetalingscontract). Tel daar de notaris (~0,2–0,5%), het kadaster (~0,1–0,25%), de advocaat (~1% + IVA) en de gestoría (~€ 300) bij op, en de totale kosten voor bestaande bouw komen uit op ongeveer 10–13% bovenop de prijs — dichter bij de ondergrens in Andalucía en hoger in de Valenciaanse Gemeenschap. Voor de volledige uitsplitsing zie onze complete gids over belastingen bij het kopen van vastgoed in Spanje.
Voordat je een aanbetaling doet, en nogmaals vlak vóór de overdracht, moet je advocaat het volgende bevestigen:
Kopers die niet vertrouwd zijn met de Spaanse juridische terminologie zullen onze vastgoedwoordenlijst handig vinden bij het lezen van deze documenten. Koop je als niet-resident, vergeet dan niet dat je eerst een NIE en een Spaanse bankrekening nodig hebt — zie onze gids over de NIE- en NIF-nummers.
Een nota simple kost ongeveer € 9–€ 30 en kan online worden besteld via het officiële portaal van het Colegio de Registradores of worden aangevraagd door je advocaat, meestal binnen enkele uren geleverd. Het is het goedkoopste en belangrijkste document in het hele aankoopproces.
Nee. Het toont de hypotheek zoals oorspronkelijk ingeschreven, niet het huidige openstaande saldo. Om precies te weten hoeveel er moet worden betaald om deze te annuleren, vraagt je advocaat een certificado de deuda (schuldverklaring) op bij de bank van de verkoper.
Gedeeltelijk. In Spanje is de woning aansprakelijk voor het lopende jaar plus de drie voorgaande jaren aan achterstallige gemeenschapskosten, en voor openstaande IBI. Daarom zijn een schuldvrije verklaring van de gemeenschap en het meest recente IBI-ontvangstbewijs essentieel vóór de overdracht.
Ja, mits het embargo vóór of bij de overdracht wordt opgeheven door de onderliggende schuld te betalen uit de aankoopgelden en de annulering in te schrijven. Als de schuld groter is dan de verkoopprijs, kan de verkoper geen schone titel leveren en kan de verkoop niet veilig doorgaan.
Economisch de verkoper, aangezien het zijn schuld is, maar praktisch wordt het bij de notaris geregeld: een deel van je betaling wordt rechtstreeks naar de bank van de verkoper geleid om de lening te annuleren, en je gestoría schrijft de annulering in zodat de woning vrij van lasten aan jou wordt overgedragen.
Nee. De escritura is de notariële verkoopakte die de eigendom overdraagt, terwijl de nota simple een informatief uittreksel is van wat het kadaster momenteel registreert. Je beoordeelt de nota simple voordat je de escritura ondertekent.
Het kadaster goed controleren is het verschil tussen een soepele aankoop en een dure verrassing. Bij Mediter Real Estate begeleiden we internationale kopers door elke nota simple, hypotheekannulering en embargocontrole aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería — in samenwerking met vertrouwde onafhankelijke advocaten zodat je met een schone titel afrondt. Neem vandaag nog contact op met ons team om met vertrouwen te praten over je volgende woning aan de Spaanse kust.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
