In Spanien zahlt normalerweise der Verkäufer die Maklerprovision, nicht der Käufer. An der Costa Blanca, der Costa Cálida, der Costa del Sol und der Costa Almería beträgt die Gebühr typischerweise 3–6 % des Verkaufspreises zuzüglich IVA (spanische Mehrwertsteuer), vereinbart im Verkaufsauftrag des Verkäufers und beim Abschluss von dessen Erlös abgezogen. Als Käufer zahlen Sie fast nie eine separate Provision an die verkaufende Agentur – der Preis, den Sie sehen, enthält die Gebühr bereits. Diese eine Tatsache verändert, wie Sie jedes Inserat und jeden „freundlichen“ Makler an den vier Küsten lesen sollten.
Doch „der Verkäufer zahlt“ ist nur die halbe Wahrheit. Da die Gebühr des Maklers vom Verkäufer kommt, arbeitet der verkaufende Makler rechtlich und praktisch für den Verkäufer. Die Immobilie wird über ein Dutzend Portale und Agenturen beworben (eine übliche spanische Eigenheit), sodass Sie in einem Doppelmaklertum landen können, bei dem ein Büro beide Seiten vertritt. Dieser Leitfaden erklärt genau, wer in den vier Regionen was zahlt, warum die API-Registrierung weit weniger wichtig ist, als die meisten Käufer denken, was Doppelmaklertum für Ihre Interessen bedeutet und welche echten rechtlichen Schutzmaßnahmen – der Notar, die nota simple und Ihr eigener Anwalt – Sie 2026 tatsächlich schützen.
Der Verkäufer zahlt. Wenn ein Eigentümer an der Costa Blanca oder anderswo eine Agentur beauftragt, unterschreibt er eine nota de encargo (Vermittlungsauftrag), die den Provisionsprozentsatz festlegt. Diese Provision ist eine Kostenposition, die der Verkäufer gegen den Verkaufspreis verrechnet. Für Sie als Käufer sind die praktischen Auswirkungen:
Dieser letzte Punkt ist der Kern von allem, was folgt. Er macht Makler nicht unehrlich – ein guter Immobilienmakler an der Costa Blanca verdient seine Gebühr, indem er Ihnen das richtige Zuhause findet und eine komplexe grenzüberschreitende Transaktion zum Abschluss führt – aber er bedeutet, dass Sie verstehen sollten, mit wessen Interessen die Gebühr übereinstimmt, bevor Sie sich bei Preisfragen auf einen Rat verlassen.
Es gibt in Spanien keinen gesetzlich festgelegten Satz – die Provision ist eine freie kommerzielle Vereinbarung. In der Praxis haben sich recht einheitliche Bandbreiten eingependelt, wobei die höherwertigen Bestände der Costa del Sol oft etwas niedrigere Prozentsätze tragen (weil die Eurobeträge hoch sind) und günstigere Immobilien im Landesinneren oder in Dörfern manchmal eine feste Mindestgebühr.
| Region | Typische Provision (vom Verkaufspreis) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 3 %–5 % | Oft ein festes Minimum (z. B. 3.000–6.000 €) bei günstigeren Immobilien |
| Costa Cálida (Murcia) | 3 %–5 % | Ähnlich wie Costa Blanca; Vermietungsobjekte häufig |
| Costa del Sol (Málaga) | 3 %–6 % | Höhere Immobilienwerte, gemeinsames MLS senkt die effektive Aufteilung |
| Costa Almería | 3 %–5 % | Ländliche Objekte und Zwangsversteigerungen können feste Gebühren tragen |
Bei Neubauprojekten zahlt der Bauträger die Vermarktungsprovision des Maklers – auch hier niemals Sie. Deshalb kostet der Kauf einer Off-Plan-Einheit über eine seriöse Agentur Sie in der Regel nichts zusätzlich im Vergleich dazu, das eigene Musterhaus des Bauträgers zu betreten; der Bauträger kalkuliert ohnehin dasselbe Provisionsbudget ein. Wenn Sie Neubau gegen Bestand abwägen, erläutert unser Leitfaden zu Off-Plan versus Wiederverkauf an der Costa Blanca die Kosten- und Risikounterschiede.
Die Provision ist eine Verkäuferkostenposition, aber Sie haben zusätzlich zum Preis dennoch Ihre eigenen Transaktionskosten. Das sind die Zahlen, die tatsächlich Ihr Konto verlassen, und sie variieren stark nach Region, weil die Grunderwerbsteuer von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt wird:
| Region | Grunderwerbsteuer bei Wiederverkauf (ITP) | Neubau |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % (bei ab dem 1. Juni 2026 unterzeichneten Urkunden; 11 % über 1 Mio. €) | 10 % IVA + 1,4 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
Zwei Dinge bringen Käufer hier ins Straucheln. Erstens sank die Grunderwerbsteuer an der Costa Blanca gemäß Ley 5/2025 von 10 % auf 9 %, aber die Senkung gilt für ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnete Urkunden – maßgeblich ist das Datum der Unterzeichnung beim Notar, nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Reservierungsanzahlung oder arras gezahlt haben. Viele Konkurrenzseiten geben noch immer 10 % für Alicante und 8 % für Murcia an; beides ist veraltet. Zweitens wird die Steuer auf den höheren Wert von Kaufpreis oder regionalem valor de referencia (ein katastraler Referenzwert) erhoben. Wenn Sie hart verhandeln und unter diesem Referenzwert kaufen, kann es sein, dass Sie dennoch auf den höheren Betrag besteuert werden – bitten Sie also Ihren Anwalt, den valor de referencia zu prüfen, bevor Sie einem Preis zustimmen.
Rechnen Sie Notar (~0,2–0,5 %), Grundbuchamt (~0,1–0,25 %), Ihren unabhängigen Anwalt (~1 % + IVA) und eine gestoría (~300 €) hinzu, so beträgt die Faustregel für die Gesamtsumme zusätzlich zum Preis in etwa 10–13 % bei einem Wiederverkauf und 12–15 % bei einem Neubau – am unteren Ende in Andalucía, am oberen Ende an der Costa Blanca.
„API“ steht für Agente de la Propiedad Inmobiliaria, eine historische, offiziell regulierte Immobilienmaklerqualifikation. Was die meisten internationalen Käufer überrascht: Seit einer Liberalisierung im Jahr 2000 müssen Sie kein API sein, um in Spanien Immobilien zu verkaufen. Der Beruf wurde weitgehend dereguliert, sodass jeder landesweit legal als Immobilienmakler tätig sein kann. Die API-Registrierung in Spanien ist daher ein Zeichen für zusätzliche Professionalität, keine Lizenz, auf die Sie sich verlassen können, um Kompetenz zu garantieren oder Ihr Geld zu schützen.
Zwei regionale Besonderheiten sind an unseren Küsten wichtig:
Da die Registrierung uneinheitlich ist, behandeln Sie kein Akronym als Garantie. Was Sie tatsächlich schützt, sind eine Berufshaftpflichtversicherung (lassen Sie sie sich zeigen), ein schriftliches Verfahren zum Umgang mit Kundengeldern, transparente Verträge und – vor allem – Ihr eigener unabhängiger Anwalt, der weder für die Agentur noch für den Verkäufer arbeitet.
Doppelmaklertum liegt vor, wenn eine Agentur im selben Geschäft sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt. Es ist an den spanischen Küsten aufgrund der Marktstruktur äußerst verbreitet: Verkäufer inserieren bei mehreren Agenturen, Agenturen teilen Inserate über informelle MLS-Netzwerke (besonders an der Costa del Sol), und Provisionen werden häufig zwischen dem „inserierenden“ Makler und dem „vermittelnden“ Makler aufgeteilt. Das Büro, das Ihnen die Villa zeigt, ist möglicherweise nicht das Büro, das den Verkäufer unter Vertrag genommen hat.
Der Konflikt ist einfach. Die Gebühr des Maklers ist ein Prozentsatz des Endpreises und wird vom Verkäufer gezahlt. Die Person also, die Sie durch die Immobilie führt, Ihnen sagt, das Haus sei „gut bepreist“, und Sie ermutigt, ein Angebot abzugeben, wird finanziell belohnt, wenn Sie mehr zahlen, nicht weniger. Das macht sie nicht zu Bösewichten – aber es bedeutet, dass ihr Preisratschlag nicht neutral ist.
| Verkaufs-/Doppelmakler | Käufermakler | |
|---|---|---|
| Bezahlt von | Verkäufer (Gebühr im Preis enthalten) | Ihnen (Pauschale oder % des Preises) |
| Rechtliche Loyalität | Dem Verkäufer | Ihnen, dem Käufer |
| Anreiz beim Preis | Höherer Preis = höhere Gebühr | Auf einen guten Deal für Sie ausgerichtet |
| Bezieht Immobilien | Aus eigenen und geteilten Inseraten | Aus dem gesamten Markt, einschließlich Off-Market |
| Typische Nutzung | Standardkäufe | Komplexe, aus der Ferne getätigte oder hochwertige Käufe |
Ein Käufermakler in Spanien arbeitet nur für Sie und wird von Ihnen bezahlt – daher ist sein Rat zu Preis und Immobilie wirklich unabhängig. Dieses Modell ist im höherwertigen Markt der Costa del Sol verbreiteter als an der Costa Blanca, und es ist eine Überlegung wert, wenn Sie aus der Ferne kaufen, im oberen Marktsegment kaufen oder einfach jemanden möchten, dessen Loyalität vertraglich Ihnen gilt. In jedem Fall behalten Sie die Kontrolle, wenn Sie selbst verstehen, wie man den Preis verhandelt – unabhängig davon, wer die Immobilie vermittelt hat.
Die beruhigende Nachricht ist, dass die stärksten Schutzmaßnahmen bei einer spanischen Transaktion gar nicht vom Makler kommen. Sie kommen aus einer unabhängigen rechtlichen Kette, die darauf ausgelegt ist, Eigentum, Schulden und Rechtmäßigkeit zu prüfen, bevor Ihr Geld fließt. Priorisieren Sie diese:
Da Registrierung und Marktstruktur je nach Region unterschiedlich sind, verschiebt sich der richtige Ansatz je nachdem, wo Sie kaufen, leicht. Wenn Sie sich noch entscheiden, legt unser Vergleich der vier Küsten die Unterschiede bei Lebensstil, Preis und Erreichbarkeit dar, und Nichtansässige sollten unseren Kaufleitfaden für Nichtansässige lesen, bevor sie jemanden beauftragen. Welche Küste Sie auch wählen, das Prinzip bleibt konstant: Lassen Sie den Makler Türen öffnen und den Prozess steuern, aber lassen Sie Ihren unabhängigen Anwalt Ihr Geld schützen.
Normalerweise nicht. An der Costa Blanca, der Costa Cálida, der Costa del Sol und der Costa Almería zahlt der Verkäufer die Agenturprovision (typischerweise 3–6 % zuzüglich IVA), und sie ist bereits im geforderten Preis enthalten. Die Ausnahme ist, wenn Sie separat einen dedizierten Käufermakler beauftragen, den Sie direkt bezahlen.
Die Provision ist eine freie Vereinbarung zwischen Verkäufer und Agentur, daher verhandeln Sie sie als Käufer nicht – aber Sie verhandeln den Preis, worin die Gebühr letztlich steckt. Konzentrieren Sie Ihre Energie darauf und nicht auf die Provision selbst.
Ja. Es gibt kein Verbot dafür, dass eine Agentur beide Seiten vertritt, und es ist sehr verbreitet, weil Inserate zwischen Agenturen geteilt werden. Der Schutz besteht nicht in einem Verbot, sondern darin, Ihren eigenen unabhängigen Anwalt zu beauftragen und bei komplexen Käufen einen dedizierten Käufermakler in Betracht zu ziehen, dessen Loyalität vertraglich Ihnen gilt.
Nicht landesweit – der Beruf wurde 2000 dereguliert, sodass die API-Registrierung freiwillig ist. Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) betreibt jedoch ein verpflichtendes Maklerregister mit Versicherungsanforderungen, während die Comunidad Valenciana und Murcia dies nicht tun. Fragen Sie immer nach der Versicherung und, in Andalucía, nach der Registrierungsnummer.
Nutzen Sie einen unabhängigen Anwalt, der weder für den Makler noch für den Verkäufer handelt, bestehen Sie auf einer nota simple, schließen Sie vor einem spanischen Notar ab, halten Sie Ihre Anzahlung auf einem geschützten Konto und stellen Sie bei Off-Plan-Käufen sicher, dass eine Bankgarantie Ihre Ratenzahlungen abdeckt.
Nicht ganz. Ein Verkaufs- oder Doppelmakler wird vom Verkäufer mit einem Prozentsatz des Endpreises bezahlt und profitiert daher von einem höheren Preis. Seine Marktkenntnis ist wertvoll, aber für eine wirklich unabhängige Wertansicht nutzen Sie einen Käufermakler oder verlassen Sie sich auf Ihren Anwalt und Ihre eigene Recherche.
Mediter Real Estate ist an der Costa Blanca, der Costa Cálida, der Costa del Sol und der Costa Almería tätig, und wir glauben an transparente Gebühren, klare Vertretung und daran, dass Käufer ihren eigenen unabhängigen Anwalt einsetzen. Wenn Sie eine ehrliche Beratung zu Provisionen, Doppelmaklertum oder der Suche nach dem richtigen Zuhause an einer der vier Küsten wünschen, nehmen Sie noch heute Kontakt mit unserem Team auf – wir sagen Ihnen genau, wer was zahlt und was Sie schützt.
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