Хорошая новость для всех, кто продаёт жильё ради покупки в Испании в 2026 году, заключается в том, что в испанской системе оформления сделок нет «цепочек» в британском понимании. После того как вы подпишете договор arras (задатка) на дом на Коста-дель-Соль, эта покупка идёт независимо — юридически она не привязана к продаже вашего дома в Великобритании, Ирландии, Нидерландах или любой другой стране, откуда вы переезжаете. Настоящая сложность — это ваша собственная ликвидность и сроки: для покупки в Испании нужны деньги в конкретные даты, а эти деньги обычно «заморожены» в объекте, который вам ещё предстоит продать за рубежом.
Таким образом, реальная проблема — это не «цепочка сделок» на испанском рынке, а трансграничный кассовый разрыв. В этом руководстве мы подробно объясняем, как обе стороны сделки стыкуются между собой, какие реальные расходы стоит заложить в бюджет на Коста-дель-Соль (ITP (налог на передачу собственности) при перепродаже в Андалусии составляет 7%, плюс сборы доводят общую сумму примерно до 10–13% сверх цены), как работает промежуточное финансирование и как согласовать продажу и покупку так, чтобы никогда не оказаться в опасном положении.
Нет — и это самый обнадёживающий факт для покупателей, которые уже обжигались на разваливающихся английских цепочках. В Испании каждая сделка самостоятельна. Резервируя объект на Коста-дель-Соль, вы подписываете contrato de arras (договор задатка) и вносите задаток (обычно 10%); продавец берёт на себя обязательства, вы берёте на себя обязательства, и завершение сделки происходит у нотариуса в согласованную дату — независимо от того, что происходит с вашей недвижимостью на родине.
Оборотная сторона медали в следующем: поскольку ваша испанская покупка не обусловлена завершением продажи за рубежом, вы не можете просто выйти из сделки «потому что мой покупатель сорвался» без последствий. Согласно наиболее распространённой форме arras penitenciales (статья 1454 Гражданского кодекса), если вы отказываетесь от сделки, вы теряете свой задаток; если отказывается продавец, он обязан вернуть вам двойную сумму. Эта защита работает ровно настолько, насколько хорошо выстроены ваши сроки, — именно поэтому последовательность действий так важна, когда вы ещё продаёте жильё за рубежом.
Существуют по сути три стратегии согласования сроков продажи и покупки в двух странах. Каждая из них переносит риск в разную точку.
| Стратегия | Как это работает | Основной риск | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Сначала продать, затем купить | Завершите продажу за рубежом, придержите деньги, затем зарезервируйте и купите жильё в Испании | Упустить «тот самый» объект, пока ждёте; рост цен; расходы на аренду в промежутке | Осторожные покупатели; те, у кого нет свободного капитала |
| Сначала купить с промежуточным финансированием | Зарезервируйте и купите в Испании уже сейчас за счёт промежуточного кредита под залог вашего дома за рубежом, погашаемого после его продажи | Проценты по кредиту; два объекта одновременно; задержки продажи | Покупателей с крупным капиталом, рано нашедших нужный дом |
| Организовать почти одновременное закрытие | Договоритесь о более длительном сроке arras в Испании, чтобы завершение продажи за рубежом произошло незадолго до даты подписания у испанского нотариуса | Жёсткая координация между двумя правовыми системами и часовыми поясами | Опытных покупателей с уже готовым покупателем за рубежом |
Завершение продажи за рубежом до того, как вы возьмёте на себя обязательства в Испании, устраняет почти весь риск финансирования. Вы точно знаете свой бюджет в евро, покупаете как покупатель за наличные (сильная переговорная позиция — см. наше руководство о том, как договориться о цене), и избегаете процентов по промежуточному кредиту. Минус в том, что вам, возможно, придётся несколько месяцев снимать жильё. Многие покупатели воспринимают это как преимущество: краткосрочная аренда позволяет «протестировать» район, прежде чем принимать окончательное решение. Взвесьте все за и против с помощью нашего сравнения аренды и покупки.
Если вы нашли подходящий дом и не можете рискнуть его потерять, покупка в первую очередь возможна при условии, что вы можете профинансировать испанскую покупку до продажи жилья за рубежом. Именно здесь на помощь приходит промежуточное финансирование (подробно рассматривается ниже).
Изящный компромисс — договориться о более длительном сроке завершения в испанском договоре arras, скажем 8–12 недель вместо обычных 4–6, чтобы выручка от продажи за рубежом поступила на ваш испанский счёт с запасом в несколько дней до подписания escritura (нотариального акта). Продавцы на Коста-дель-Соль часто гибки в отношении дат, если цена и задаток их устраивают, особенно по объектам вторичного рынка. Хороший юрист и агент по недвижимости выстроят для вас этот график.
Промежуточное финансирование в Испании — краткосрочный кредит, который «перекрывает» разрыв между покупкой нового жилья и продажей старого, — гораздо менее распространено и куда менее гибко, чем в Великобритании. Испанские банки редко предлагают классические бессрочные промежуточные кредиты нерезидентам. На практике иностранные покупатели используют один из следующих вариантов:
Какой бы путь вы ни выбрали, золотое правило таково: никогда не подписывайте испанский договор arras в расчёте на то, что промежуточное финансирование «скорее всего» одобрят. Сначала получите предварительное согласие на финансирование, потому что ваш задаток действительно под угрозой.
Прежде чем рассчитывать любой кассовый разрыв, вам нужна реальная полная стоимость покупки, чтобы вы точно знали, сколько евро должно быть в наличии и когда. На Коста-дель-Соль (Андалусия) главная особенность — привлекательная ставка налога на передачу собственности при перепродаже. Вот как четыре региона Mediter сравниваются в 2026 году:
| Регион | Налог на передачу при перепродаже (ITP) | Новостройка | Ориентировочный итог сверх цены |
|---|---|---|---|
| Коста-дель-Соль (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD | Перепродажа ~10–12% / Новостройка ~12–13% |
| Коста-Альмерия (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD | Перепродажа ~10–12% / Новостройка ~12–13% |
| Коста-Калида (Мурсия) | 7,75% | 10% IVA + 1,5% AJD | Перепродажа ~10,5–13% / Новостройка ~13–14% |
| Коста-Бланка (Валенсийское сообщество) | 9%* | 10% IVA + 1,4% AJD | Перепродажа ~11,5–13% / Новостройка ~13–15% |
*ITP на Коста-Бланке был снижен с 10% до 9% для актов, подписанных с 1 июня 2026 года (Ley 5/2025), со ставкой 11% для сумм свыше €1 млн. Именно дата подписания у нотариуса определяет применяемую ставку, а не дата arras. Ставка 7,75% на Коста-Калиде (Ley 3/2025) заменила прежние 8%, которые до сих пор указаны на многих сайтах.
Помимо налога, стоит заложить в бюджет услуги нотариуса (~0,2–0,5%), земельного реестра (~0,1–0,25%), юриста (~1% + IVA) и gestoría (~€300). Один момент, который конкуренты регулярно упускают: налоговой базой является большая из двух величин — цена или кадастровая valor de referencia (справочная стоимость). Если справочная стоимость вашей виллы на Коста-дель-Соль превышает согласованную цену, вы платите 7% с большей суммы — так что проверьте это заранее, ведь это напрямую влияет на то, сколько евро вам нужно «перекрыть». Наше руководство по продаже в Испании объясняет цифры со стороны продавца.
Ваш кассовый разрыв — это просто те евро, которые вы должны предоставить в Испании до того, как поступит выручка от продажи за рубежом. Практический пример для объекта вторичного рынка на Коста-дель-Соль стоимостью €450 000:
Если вы берёте испанскую ипотеку для нерезидентов на €280 000, вам нужно найти примерно €220 000 из наличных и выручки от продажи за рубежом. Именно эта сумма — а не полная цена — и есть то, что должен покрывать ваш план промежуточного финансирования. Переводите евро в Испанию эффективно: колебания валютного курса на сумме такого размера могут стоить или сэкономить тысячи, поэтому прочитайте наши руководства о переводе денег в Испанию и валютном риске для британских покупателей.
Поскольку испанская покупка идёт по собственному графику, несколько договорных мер безопасности делают трансграничное согласование сроков куда более надёжным:
Продажа за рубежом и покупка в Испании могут повлечь отчётность с обеих сторон. Как только вы становитесь налоговым резидентом Испании, прибыль от вашей продажи за рубежом может попасть в сферу испанского налогообложения в зависимости от сроков, и вам, возможно, придётся декларировать зарубежные активы. Чётко определите свои даты и налоговый статус до завершения сделки — начните с наших пояснений о правиле 183 дней и декларировании по Modelo 720. Короткая консультация с трансграничным налоговым консультантом до обмена документами способна сэкономить гораздо больше, чем стоит.
Да. Юридического требования сначала продать не существует. Вам просто нужны средства — из сбережений, испанской ипотеки для нерезидентов, промежуточного кредита под залог зарубежной недвижимости или их комбинации — чтобы уложиться в сроки внесения задатка и завершения сделки. Главное — иметь подтверждённые деньги до подписания arras, потому что этот задаток под угрозой.
Не в британском смысле. Каждая испанская сделка независима и юридически не обусловлена другой продажей. Ваш риск — это ваш собственный график финансирования, а не разваливающаяся цепочка других покупателей и продавцов.
Испанские банки редко предлагают классическое промежуточное финансирование нерезидентам. Большинство иностранных покупателей используют промежуточное финансирование в своей стране — кредит или рефинансирование под залог продаваемой недвижимости — либо снижают потребность в наличных с помощью испанской ипотеки для нерезидентов на новое жильё. Специализированные кредиторы, дающие промежуточные займы в евро, существуют, но они дороги и оправданы лишь для короткого, чётко определённого разрыва.
Сделка на вторичном рынке обычно завершается в течение 4–8 недель после подписания arras, но дата обсуждаема. Если вы ждёте продажи за рубежом, попросите более длительный срок — 8–12 недель, чтобы обе сделки могли синхронизироваться.
При стандартных arras penitenciales, если вы не можете завершить сделку, вы теряете задаток. Именно поэтому вам следует либо сначала продать, либо заранее обеспечить промежуточное финансирование, либо договориться о такой дате завершения, которая даст вашей продаже за рубежом достаточно времени. Оговорка об условии финансирования может защитить покупку, зависящую от ипотеки, но она не покрывает сорвавшуюся продажу за рубежом, если это не оговорено отдельно.
Возможно. Налоговой базой является большая из двух величин — согласованная цена или кадастровая valor de referencia. На Коста-дель-Соль вы платите 7% ITP с большей суммы, так что проверьте справочную стоимость до согласования цены и учтите её в своём кассовом разрыве.
Трансграничное согласование сроков вполне управляемо при правильной последовательности действий, честных цифрах расходов и заложенном в договор более длительном сроке завершения. Mediter Real Estate помогает международным покупателям на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке, Коста-Калиде и Коста-Альмерии спланировать кассовый разрыв, договориться о реалистичных сроках и безопасно завершить сделку. Свяжитесь с Mediter Real Estate уже сегодня, чтобы обсудить график вашей продажи и покупки и найти ваш следующий дом на испанском побережье.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
