Если вы владеете просторным участком на Коста-дель-Соль — или присматриваете такой на Коста-Бланка, Коста-Кальида либо Коста-Альмерия — вы наверняка задумывались, можно ли отделить часть земли, продать её или построить второй дом для семьи или сдачи в аренду. Короткий ответ: иногда да, но только если участок достаточно велик, чтобы соответствовать минимальному размеру участка и коэффициенту застройки вашего муниципалитета, и только при наличии licencia de segregación (лицензии на сегрегацию — раздел земли) от мэрии, полученной до того, как вы обратитесь к нотариусу. Раздел земли без такой лицензии — одна из самых распространённых и дорогостоящих ошибок, которые совершают иностранные владельцы в Испании.
Это руководство, основанное на опыте работы Mediter на четырёх побережьях, проведёт вас через два разных пути: сегрегацию (законное деление одного участка на два или более отдельных зарегистрированных участка) и строительство второго жилья на едином неразделённом участке. Мы разбираем цифры, которыми вы будете руководствоваться — минимальные размеры участков, коэффициенты застройки (edificabilidad), стоимость лицензий, налоги и порядок действий — а также то, где правила различаются между Андалусией, Валенсийским сообществом и Мурсией.
Эти термины часто путают, поэтому давайте разберёмся точно, ведь каждый из них требует разного оформления:
Какой путь вам подходит, зависит от вашей цели. Хотите подарить или продать часть родственнику и иметь два независимых титула? Это сегрегация. Хотите отдельный гостевой дом или виллу под сдачу рядом с собственным домом, на одном титуле? Это путь второго жилья, который зачастую проще.
Всё зависит от классификации вашей земли, поэтому установите её до того, как строить планы. Испанская земля в общих чертах делится на suelo urbano (полностью подведённая инженерная земля под застройку), suelo urbanizable (предназначенная для будущей застройки) и suelo rústico / no urbanizable (сельская/охраняемая земля).
На городской земле сегрегация, как правило, возможна, если каждый получившийся участок соответствует минимальному размеру, установленному в местном PGOU (генеральном градостроительном плане). На сельской земле раздел гораздо более ограничен — муниципалитеты и региональные градостроительные законы устанавливают значительно бо́льшую минимальную «неделимую единицу» (часто называемую unidad mínima de cultivo) именно для того, чтобы предотвратить дробление участков под незаконное жильё. Строительство второго дома на сельской земле возможно лишь в ограниченных случаях и часто заканчивается в туманном мире сертификатов AFO.
Мы подробно объясняем классификацию в нашем руководстве по suelo rústico vs urbano на Коста-Бланка, а если у выбранного вами участка есть какая-либо история сельской застройки, прочитайте наше руководство по сертификату AFO, прежде чем потратить хоть евро.
Коэффициент застройки, или edificabilidad, — это показатель, определяющий, сколько квадратных метров дома вы можете построить на каждый квадратный метр участка. Он устанавливается для каждого участка в муниципальном плане и выражается, например, как 0,3 м²/м². На участке в 1000 м² с коэффициентом 0,3 вы можете построить в общей сложности до 300 м² жилья.
Рядом с ним есть ещё два ограничения, которые застают покупателей врасплох:
Эти три цифры вместе с минимальным размером участка сразу подскажут вам, реалистично ли строительство второго дома. Если ваш участок едва достаточен для одного дома в пределах его коэффициента застройки, места для второго нет — деление участка или добавление жилья просто не получит лицензии.
Единого общенационального показателя не существует — минимумы устанавливаются муниципалитетами и варьируются от улицы к улице. В таблице ниже показаны типичные диапазоны для городской жилой земли в прибрежных муниципалитетах, где работает Mediter. Всегда уточняйте точный показатель для конкретного участка у архитектора и в местной мэрии (ayuntamiento) через cédula urbanística или градостроительную справку.
| Побережье (регион) | Типичный мин. размер участка | Типичный коэффициент застройки | Лицензию на сегрегацию выдаёт |
|---|---|---|---|
| Коста-дель-Соль (Андалусия) | ~400–1000 м² | ~0,3–0,6 м²/м² | Ayuntamiento (в рамках Junta de Andalucía) |
| Коста-Альмерия (Андалусия) | ~400–800 м² | ~0,3–0,5 м²/м² | Ayuntamiento |
| Коста-Бланка (Валенсийское сообщество) | ~300–1000 м² | ~0,3–0,5 м²/м² | Ayuntamiento (в рамках LOTUP) |
| Коста-Кальида (Мурсия) | ~300–800 м² | ~0,3–0,5 м²/м² | Ayuntamiento |
Правило, которое стоит запомнить: чтобы провести сегрегацию, каждый получившийся участок должен самостоятельно соответствовать минимуму. Участок в 1600 м² в зоне с минимумом 800 м² можно разделить на два по 800 м²; участок в 1200 м² в той же зоне — нельзя.
Вся последовательность — отражающая строгость любой сделки с недвижимостью в Испании — повторяет то, что происходит при обычной покупке; если вы с этим не знакомы, наш разбор дня подписания у нотариуса в Испании показывает, как проходит этап подписания.
Сегрегация не является покупкой недвижимости, поэтому налог на передачу ITP не применяется к самому акту раздела. Но реальные расходы всё же есть:
Если вы впоследствии продадите сегрегированный участок, покупатель платит налог на передачу с бо́льшей из величин — цены или valor de referencia: 7% на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия, 9% на Коста-Бланка (11% при сумме свыше €1 млн, для актов, подписанных с 1 июня 2026 года согласно Ley 5/2025), и 7,75% на Коста-Кальида согласно Ley 3/2025 Мурсии. Если продаёте, вам также пригодится наше руководство по продаже недвижимости в Испании в 2026 году для картины по налогу на прирост капитала и plusvalía.
Если вы сохраняете участок целым и добавляете второе жильё, вы полностью обходите сегрегацию и вместо этого нуждаетесь в licencia de obra mayor (лицензии на крупные строительные работы). Строительство нового дома облагается 10% IVA, и вы заплатите гербовый сбор AJD на декларацию о новом строительстве (declaración de obra nueva) — 1,2% в Андалусии, 1,4% в Валенсийском сообществе и 1,5% в Мурсии — плюс муниципальный налог на строительство ICIO (обычно 2–4% от строительного бюджета) и сбор за лицензию на работы.
| Сегрегация (раздел участка) | Второй дом (участок остаётся целым) | |
|---|---|---|
| Основная лицензия | Licencia de segregación / innecesariedad | Licencia de obra mayor |
| Результат по титулу земли | Два и более независимых титула | Один титул, два здания |
| Можно продать часть отдельно? | Да | Нет (продаётся вместе) |
| Ключевое ограничение | Минимальный размер каждого нового участка | Суммарный коэффициент застройки |
| Основные налоги | Сбор за лицензию, нотариус, реестр, plusvalía при продаже | 10% IVA, AJD, ICIO на новое строительство |
После постройки второго дома вам понадобятся лицензия на первое заселение и cédula de habitabilidad, прежде чем его можно будет подключить к коммуникациям или законно в нём проживать. Тщательно рассчитайте бюджет самой стройки и последующие практические моменты — от подключения воды на сельских участках до подключения коммуникаций на Коста-дель-Соль.
Да. Вам нужна либо licencia de segregación, либо declaración de innecesariedad от мэрии, полученная до нотариального акта. Без неё Земельный реестр не зарегистрирует новые участки.
Единого показателя нет — он устанавливается PGOU каждого муниципалитета, обычно 400–1000 м² для городской жилой земли. Если вы сохраняете участок целым и добавляете второе жильё, решающим фактором является коэффициент застройки (edificabilidad), а не минимальный размер участка.
Редко. Сельская земля (suelo rústico) защищена от размежевания большой минимальной неделимой единицей — именно для предотвращения незаконного жилья. Строительство на сельской земле возможно лишь в ограниченных случаях и часто связано с сертификатами AFO, а не со стандартными лицензиями.
Рассчитывайте примерно на 2–6 месяцев для получения лицензии в зависимости от загруженности мэрии, плюс время на подготовку плана архитектора и последующее оформление у нотариуса и в реестре.
Покупатель платит налог на передачу (ITP) с бо́льшей из величин — цены или valor de referencia: 7% (Коста-дель-Соль/Альмерия), 9% (Коста-Бланка, 11% при сумме свыше €1 млн с июня 2026 года) или 7,75% (Коста-Кальида). Как продавец вы можете столкнуться с налогом на прирост капитала и муниципальной plusvalía.
Зачастую да — это позволяет избежать лицензии на сегрегацию и раздела в реестре, требуя лишь лицензии на крупные строительные работы. Компромисс в том, что оба дома остаются на одном титуле и могут быть проданы только вместе, а суммарная площадь пола должна укладываться в коэффициент застройки участка.
Хотите ли вы большой участок под виллу на Коста-дель-Соль, который можно разделить для семьи, или недвижимость на Коста-Бланка с местом для гостевого дома — правильная градостроительная проверка до покупки отличает разумную инвестицию от дорогостоящей головной боли. Свяжитесь с Mediter Real Estate уже сегодня — наша команда на Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Коста-Кальида и Коста-Альмерия поможет вам найти участки с реальным потенциалом сегрегации или строительства второго дома и свяжет вас с архитекторами и юристами для его подтверждения.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
