Hvis du eier en romslig tomt på Costa del Sol — eller du har kikket på en på Costa Blanca, Costa Cálida eller Costa Almería — har du sannsynligvis lurt på om du kan skille ut en del av grunnen, selge den, eller bygge en bolig nummer to til familie eller for leieinntekter. Det korte svaret: noen ganger ja, men bare hvis tomten er stor nok til å oppfylle kommunens minste tomtestørrelse og byggegrad, og bare med en licencia de segregación (segregeringslisens) fra rådhuset før du oppsøker en notar. Å dele grunn uten den lisensen er en av de vanligste — og dyreste — feilene utenlandske eiere gjør i Spania.
Denne guiden, forankret i de fire kystene Mediter jobber i, leder deg gjennom to distinkte veier: segregering (juridisk deling av én tomt i to eller flere separate registrerte tomter) og bygging av en bolig nummer to på én udelt tomt. Vi dekker tallene du kommer til å handle etter — minste tomtestørrelser, byggegrader (edificabilidad), lisenskostnader, skatter og rekkefølgen på trinnene — og hvor reglene skiller seg mellom Andalucía, Comunidad Valenciana og Murcia.
Disse begrepene blandes lett sammen, så la oss være presise, for hvert av dem utløser ulikt papirarbeid:
Hvilken vei som passer deg avhenger av målet ditt. Vil du gi bort eller selge en bit til en slektning og ha to uavhengige skjøter? Da er det segregering. Vil du ha et selvstendig gjestehus eller en utleievilla ved siden av din egen bolig, på samme skjøte? Da er det veien med bolig nummer to, som ofte er enklere.
Alt avhenger av klassifiseringen av grunnen din, så fastslå dette før du legger planer. Spansk grunn faller grovt sett i suelo urbano (fullt opparbeidet byggegrunn), suelo urbanizable (utpekt for fremtidig utbygging) og suelo rústico / no urbanizable (landbruks-/vernet grunn).
På urban grunn er segregering vanligvis mulig så lenge hver resulterende tomt oppfyller minste tomtestørrelse i den lokale PGOU (generell byplan). På rustikk grunn er deling langt mer begrenset — kommuner og regionale planlover pålegger en mye større minste «udelelig enhet» (ofte kalt unidad mínima de cultivo) nettopp for å stoppe at tomter hakkes opp til ulovlig boligbygging. Å bygge en bolig nummer to på rustikk grunn er bare mulig i begrensede tilfeller og ender ofte i den grumsete verdenen av AFO-sertifikater.
Vi forklarer klassifiseringen grundig i vår guide til suelo rústico vs. urbano på Costa Blanca, og hvis måltomten din har noen historikk med landbruksbygging, les vår guide til AFO-sertifikat før du forplikter deg til en eneste euro.
Byggegraden, eller edificabilidad, er koeffisienten som forteller deg hvor mange kvadratmeter bolig du kan bygge per kvadratmeter tomt. Den fastsettes tomt for tomt i den kommunale planen og uttrykkes for eksempel som 0,3 m²/m². På en tomt på 1 000 m² med en byggegrad på 0,3 kan du bygge opptil 300 m² bolig totalt.
Ved siden av den finnes ytterligere to grenser som overrasker kjøpere:
Disse tre tallene, sammen med minste tomtestørrelse, forteller deg umiddelbart om en bolig nummer to er realistisk. Hvis tomten din bare så vidt er stor nok til én bolig innenfor byggegraden, er det ikke plass til en til — å dele den eller legge til en bolig vil rett og slett ikke få lisens.
Det finnes ikke ett enkelt nasjonalt tall — minimumsverdiene er kommunale og varierer gate for gate. Tabellen under viser typiske intervaller for urban boliggrunn i kystkommunene vi jobber i. Bekreft alltid det nøyaktige tallet for en spesifikk tomt med en arkitekt og det lokale rådhuset (ayuntamiento) via en cédula urbanística eller planrapport.
| Kyst (region) | Typisk min. tomtestørrelse | Typisk byggegrad | Segregeringslisens utstedt av |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | ~400–1 000 m² | ~0,3–0,6 m²/m² | Ayuntamiento (rammeverk fra Junta de Andalucía) |
| Costa Almería (Andalucía) | ~400–800 m² | ~0,3–0,5 m²/m² | Ayuntamiento |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | ~300–1 000 m² | ~0,3–0,5 m²/m² | Ayuntamiento (LOTUP-rammeverk) |
| Costa Cálida (Murcia) | ~300–800 m² | ~0,3–0,5 m²/m² | Ayuntamiento |
Mønsteret å huske: for å segregere må hver resulterende tomt uavhengig oppfylle minimumsverdien. En tomt på 1 600 m² i en sone med et minimum på 800 m² kan bli to tomter på 800 m²; en tomt på 1 200 m² i samme sone kan ikke det.
Hele sekvensen — som gjenspeiler disiplinen i enhver spansk eiendomstransaksjon — speiler det som skjer ved et vanlig kjøp; hvis dette er nytt for deg, viser vår gjennomgang av notar- og overtakelsesdag i Spania hvordan signeringstrinnet fungerer.
Segregering er ikke et eiendomskjøp, så ITP-overføringsskatten gjelder ikke selve handlingen med å dele. Men det finnes reelle kostnader:
Hvis du senere selger en segregert tomt, betaler kjøperen overføringsskatt på det høyeste av prisen eller valor de referencia — 7 % på Costa del Sol og Costa Almería, 9 % på Costa Blanca (11 % over 1 million € for skjøter signert fra 1. juni 2026 under Ley 5/2025), og 7,75 % på Costa Cálida under Murcias Ley 3/2025. Hvis du selger, vil du også ha nytte av vår guide til å selge eiendom i Spania 2026 for oversikten over gevinstskatt og plusvalía.
Hvis du beholder tomten hel og legger til en bolig nummer to, hopper du helt over segregeringen og trenger i stedet en licencia de obra mayor (byggetillatelse for større arbeider). Bygging av en ny bolig utløser 10 % IVA, og du betaler AJD-dokumentavgift på erklæringen om nybygg (declaración de obra nueva) — 1,2 % i Andalucía, 1,4 % i Comunidad Valenciana og 1,5 % i Murcia — pluss den kommunale byggeskatten ICIO (vanligvis 2–4 % av byggebudsjettet) og gebyret for byggetillatelsen.
| Segregering (del tomten) | Bolig nummer to (behold tomten hel) | |
|---|---|---|
| Hovedlisens | Licencia de segregación / innecesariedad | Licencia de obra mayor |
| Resultat for skjøte | To+ uavhengige skjøter | Ett skjøte, to bygninger |
| Kan selge del separat? | Ja | Nei (selges samlet) |
| Viktigste begrensning | Minste tomtestørrelse per ny tomt | Samlet byggegrad |
| Viktigste skatter | Lisensgebyr, notar, register, plusvalía ved salg | 10 % IVA, AJD, ICIO på nybygget |
Når boligen nummer to er bygd, trenger du en førstegangs brukstillatelse og en cédula de habitabilidad før den kan kobles til strøm og vann eller lovlig bebos. Budsjetter for selve byggingen nøye, og for de praktiske tingene som følger — fra vanntilkoblinger på landbrukstomter til å sette opp strøm og vann på Costa del Sol.
Ja. Du trenger enten en licencia de segregación eller en declaración de innecesariedad fra rådhuset, innhentet før notarskjøtet. Uten den vil eiendomsregisteret ikke registrere de nye tomtene.
Det finnes ikke ett enkelt tall — det fastsettes av hver kommunes PGOU, vanligvis 400–1 000 m² for urban boliggrunn. Hvis du beholder tomten hel og legger til en bolig nummer to, er den avgjørende faktoren byggegraden (edificabilidad), ikke minste tomtestørrelse.
Sjelden. Landbruksgrunn (suelo rústico) er beskyttet mot oppdeling av en stor minste udelelig enhet, nettopp for å hindre ulovlig boligbygging. Bygging på rustikk grunn er bare mulig i begrensede tilfeller og involverer ofte AFO-sertifikater i stedet for standardlisenser.
Regn med omtrent 2–6 måneder for lisensen, avhengig av rådhusets arbeidsmengde, pluss tiden for å utarbeide arkitektens plan og fullføre notar- og registreringstrinnene etterpå.
Kjøperen betaler overføringsskatt (ITP) på det høyeste av prisen eller valor de referencia: 7 % (Costa del Sol/Almería), 9 % (Costa Blanca, 11 % over 1 million € fra juni 2026), eller 7,75 % (Costa Cálida). Som selger kan du stå overfor gevinstskatt og kommunal plusvalía.
Ofte, ja — det unngår segregeringslisensen og delingen i registeret, og krever bare en byggetillatelse for større arbeider. Kompromisset er at begge boligene forblir på ett skjøte og bare kan selges samlet, og det samlede gulvarealet må holde seg innenfor tomtens byggegrad.
Enten du vil ha en stor villatomt på Costa del Sol som du kan dele for familie, eller en eiendom på Costa Blanca med plass til et gjestehus, er det å gjøre plansjekken riktig før du kjøper det som skiller en smart investering fra en kostbar hodepine. Kontakt Mediter Real Estate i dag — teamet vårt på tvers av Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería vil hjelpe deg med å finne tomter med reelt potensial for segregering eller bygging av en bolig nummer to, og koble deg til arkitektene og advokatene som kan bekrefte det.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
