Если вы покупаете недвижимость на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии с расчётом сдавать её отдыхающим, то самое важное, что нужно проверить до подписания договора, — может ли объект законно получить туристическую лицензию на аренду. В Comunitat Valenciana (Коста-Бланка и аликантская часть Коста-Калиды) такая лицензия называется VUT — Vivienda de Uso Turístico (жильё туристического назначения). В Андалусии (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия) эквивалент — VFT — Vivienda con Fines Turísticos (жильё в туристических целях). Без неё размещение объявления о посуточной аренде на Airbnb, Booking.com или любой другой платформе незаконно и грозит штрафами в тысячи евро.
Если коротко, ситуация на 2026 год такова: краткосрочная аренда по-прежнему вполне возможна во всех четырёх регионах Mediter, но она больше не выдаётся автоматически. Многие муниципалитеты заморозили или ограничили выдачу новых лицензий, сообщества собственников теперь могут запрещать краткосрочную аренду квалифицированным большинством голосов, а новый национальный реестр аренды требует, чтобы каждый объект имел уникальный регистрационный номер, прежде чем его можно будет рекламировать. В этом руководстве подробно разъясняется, что это означает для покупателей в каждом регионе, что нужно проверить перед покупкой и как складываются расходы.
Туристическая лицензия на аренду даёт вам право сдавать меблированное жильё туристам на короткие сроки (обычно менее двух месяцев) на регулярной коммерческой основе. Туризм в Испании передан в ведение автономных сообществ, поэтому правила различаются в зависимости от того, на каком побережье вы покупаете:
Помимо региональной лицензии, с 2025 года каждая краткосрочная аренда в Испании должна также получить национальный единый регистрационный номер (Número de Registro Único), введённый для приведения Испании в соответствие с правилами ЕС о краткосрочной аренде. С 2026 года платформы, такие как Airbnb и Booking.com, обязаны отображать этот номер и могут удалять любое объявление без него. На практике теперь вам нужны две вещи: региональное/муниципальное разрешение и национальный регистрационный номер.
| Характеристика | Comunitat Valenciana (Коста-Бланка) | Región de Murcia (Коста-Калида) | Андалусия (Коста-дель-Соль и Альмерия) |
|---|---|---|---|
| Название лицензии | VUT | VV (Vivienda Vacacional) | VFT |
| Регистрирующий орган | Туристический реестр Generalitat Valenciana + муниципальный compatibilidad urbanística | ITREM (туристический институт Мурсии) | Туристический реестр Junta de Andalucía (RTA) |
| Требуется ли одобрение мэрии? | Да — муниципальный сертификат градостроительной совместимости теперь обязателен | Да — соответствие местному градостроительному плану | Да — требуется всё чаще, зависит от муниципалитета |
| Национальный регистрационный номер? | Да (все регионы, с 2025 года) | Да | Да |
| Может ли сообщество собственников заблокировать? | Да — большинство в 3/5 (60%) голосов | Да — большинство в 3/5 голосов | Да — большинство в 3/5 голосов |
| Минимальные требования | Кондиционер/отопление, энергосертификат, регистрация гостей, книга жалоб | Аналогичные; летом обязательно охлаждение | Кондиционер в спальнях/гостиной (лето), отопление (зима), аптечка, информационный пакет |
Самое значительное юридическое изменение, затрагивающее покупателей в 2026 году, — это полномочия, предоставленные сообществам собственников (comunidad de propietarios в многоквартирном доме или закрытом жилом комплексе). После реформ испанского Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) сообщество теперь может проголосовать за запрет или ограничение краткосрочной туристической аренды большинством в три пятых (60%) голосов собственников и долей.
Это имеет огромное значение для покупателей квартир на Коста-дель-Соль и в плотной прибрежной застройке Коста-Бланки, где многие сообщества — раздражённые грохотом чемоданных колёсиков в 3 часа ночи и переполненными мусорными баками — активно голосуют за запрет туристической аренды. Прежде чем покупать любую квартиру с целью сдачи в аренду, запросите устав сообщества и недавние протоколы (actas), чтобы убедиться, что краткосрочная аренда разрешена. Региональная лицензия бесполезна, если ваш собственный дом запретил эту деятельность. Поэтому отдельно стоящие виллы без сообщества собственников или сообщества с лояльным к аренде уставом всё больше востребованы среди инвесторов.
В Comunitat Valenciana для VUT теперь требуется муниципальный certificado de compatibilidad urbanística, подтверждающий, что местоположение и назначение объекта совместимы с туристической арендой. Несколько популярных муниципалитетов Коста-Бланки ввели моратории или ограничения:
Практический вывод: лицензирование всё больше становится привязанным к конкретному месту внутри города. Объект в 200 метрах от берега вглубь суши может пройти, тогда как прибрежный дом — нет. Мы всегда рекомендуем проверку по конкретному объекту, а не опираться на общегородские предположения.
В Андалусии VFT регистрируется в туристическом реестре Junta (RTA), и объект должен соответствовать минимальным требованиям к оснащению — кондиционирование в спальнях и гостиной на летние месяцы, отопление на зиму, аптечка и информационный пакет для гостей. Что особенно важно, Андалусия теперь также проводит новые регистрации через муниципальные проверки градостроительной совместимости, и рынки с высоким спросом реагируют:
Если стабильная доходность от аренды занимает центральное место в вашей покупке, менее плотная Коста-Альмерия и южная Коста-Бланка сейчас предлагают наиболее надёжную лицензионную среду, тогда как город Малага — самый ограниченный.
Сама лицензия сравнительно недорогая; реальные суммы, которые должны учитывать покупатели, — это налоги на покупку и текущие расходы на соблюдение норм. Помните, что покупка вторичного жилья в Испании добавляет примерно 11–14% к цене в виде налогов и сборов.
| Статья расходов | Коста-Бланка / Коста-Калида (аликантская сторона) | Коста-дель-Соль / Коста-Альмерия |
|---|---|---|
| Налог на передачу собственности ITP (вторичное жильё) | ~10% (Comunitat Valenciana) | ~7% стандартная ставка (Андалусия) |
| IVA (НДС) на новостройку | 10% + гербовый сбор AJD (~1,5%) | 10% + гербовый сбор AJD (~1,2%) |
| Нотариус + Регистр собственности | ~1–2% в совокупности | ~1–2% в совокупности |
| Независимый юрист | ~1% + IVA (обычно) | ~1% + IVA (обычно) |
| NIE (требуется для покупки и регистрации лицензии) | Небольшой фиксированный сбор с человека | Небольшой фиксированный сбор с человека |
| Заявка на туристическую лицензию | Низкий официальный сбор; заложите бюджет на энергосертификат + услуги гестора (gestor) | Низкий официальный сбор; заложите бюджет на энергосертификат + услуги гестора (gestor) |
Обратите внимание, что стандартный налог на передачу собственности в Андалусии в последние годы составлял около 7%, однако покупателям всегда следует уточнять действующую применимую ставку на момент покупки, поскольку региональные правительства её корректируют. Базовый ITP в Comunitat Valenciana остаётся около 10%. Ставки и льготы меняются, поэтому относитесь к ним как к ориентировочным цифрам для планирования и уточняйте у вашего юриста.
Да. Краткосрочная аренда законна на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии, но вы должны иметь как региональную лицензию (VUT, VV или VFT), так и национальный единый регистрационный номер, а ваше сообщество собственников не должно было проголосовать за её запрет.
VUT (Vivienda de Uso Turístico) — это туристическая лицензия на аренду, используемая в Comunitat Valenciana и охватывающая Коста-Бланку. VFT (Vivienda con Fines Turísticos) — её андалусийский эквивалент, охватывающий Коста-дель-Соль и Коста-Альмерию. Они служат одной цели, но по разным региональным правилам.
Да. Согласно реформам Закона о горизонтальной собственности, сообщество собственников может запретить или ограничить краткосрочную туристическую аренду большинством в три пятых (60%) голосов. Всегда изучайте устав и недавние протоколы перед покупкой квартиры, предназначенной для туристической аренды.
Южная Коста-Бланка (Торревьеха, Ориуэла-Коста) и менее плотная Коста-Альмерия (Мохакар, Вера, Рокетас) сейчас входят в число самых простых. Город Малага наиболее ограничен, с замораживанием лицензий во многих районах.
Сдача жилья без необходимой региональной лицензии и национального регистрационного номера незаконна и может повлечь существенные штрафы, а также немедленное удаление объявления платформами бронирования, которые теперь обязаны проверять регистрационные номера.
Да. NIE (идентификационный номер иностранца) необходим как для покупки недвижимости, так и для регистрации туристической лицензии на аренду на ваше имя.
Правила туристической аренды теперь различаются не только по регионам, но и по городам и даже по отдельным зданиям — ошибка может лишить вас дохода, на который вы рассчитывали. Команда Mediter Real Estate в стандартном порядке проверяет устав сообщества, муниципальную совместимость и потенциал лицензирования каждого объекта, который мы выставляем на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, и мы поможем вам найти жильё, которое можно законно — и выгодно — сдавать отдыхающим.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
