Si vous achetez sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería dans l'optique de louer votre logement à des vacanciers, la chose la plus importante à vérifier avant de signer est de savoir si le bien peut légalement obtenir une licence de location touristique. Dans la Comunitat Valenciana (Costa Blanca et le versant alicantin de la Costa Cálida), cette licence s'appelle la VUT — Vivienda de Uso Turístico. En Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería), l'équivalent est la VFT — Vivienda con Fines Turísticos. Sans elle, annoncer une location de courte durée sur Airbnb, Booking.com ou toute autre plateforme est illégal et vous expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
La réponse brève pour 2026 : la location de courte durée reste tout à fait possible dans les quatre régions Mediter, mais elle n'est plus automatique. De nombreuses mairies ont gelé ou plafonné l'octroi de nouvelles licences, les communautés de propriétaires peuvent désormais bloquer les locations de courte durée à la majorité qualifiée, et un nouveau registre national des locations impose à chaque bien de disposer d'un numéro de référence unique avant de pouvoir être annoncé. Ce guide explique précisément ce que cela signifie pour les acheteurs dans chaque région, ce qu'il faut vérifier avant l'achat et comment se répartissent les coûts.
Une licence de location touristique vous autorise à louer un logement meublé pour de courts séjours (en général moins de deux mois) à des touristes, de manière répétée et à titre commercial. Le tourisme en Espagne relève des communautés autonomes, si bien que les règles diffèrent selon la côte où vous achetez :
En plus de la licence régionale, depuis 2025, chaque location de courte durée en Espagne doit également obtenir un numéro de registre national unique (Número de Registro Único), instauré pour mettre l'Espagne en conformité avec les règles européennes sur les locations de courte durée. À partir de 2026, les plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com sont tenues d'afficher ce numéro et peuvent retirer toute annonce qui n'en dispose pas. En pratique, il vous faut désormais deux éléments : l'autorisation régionale/municipale et la référence du registre national.
| Caractéristique | Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Región de Murcia (Costa Cálida) | Andalousie (Costa del Sol & Almería) |
|---|---|---|---|
| Nom de la licence | VUT | VV (Vivienda Vacacional) | VFT |
| Organisme d'enregistrement | Registre du tourisme de la Generalitat Valenciana + compatibilidad urbanística de la mairie | ITREM (institut du tourisme de Murcie) | Registre du tourisme de la Junta de Andalucía (RTA) |
| Accord de la mairie requis ? | Oui — le certificat municipal de compatibilité urbanistique est désormais obligatoire | Oui — conformité à l'urbanisme local | Oui — de plus en plus exigé, variable selon la commune |
| Numéro de registre national ? | Oui (toutes les régions, depuis 2025) | Oui | Oui |
| La communauté de propriétaires peut-elle bloquer ? | Oui — vote à la majorité des 3/5 (60 %) | Oui — vote à la majorité des 3/5 | Oui — vote à la majorité des 3/5 |
| Normes minimales | Climatisation/chauffage, certificat énergétique, registre des hôtes, feuille de réclamations | Similaires ; rafraîchissement requis en été | Climatisation dans les chambres/le salon (été), chauffage (hiver), trousse de premiers secours, dossier d'information |
Le plus grand changement juridique touchant les acheteurs en 2026 réside dans le pouvoir accordé aux communautés de propriétaires (la comunidad de propietarios d'un immeuble ou d'un lotissement clôturé). À la suite des réformes de la loi espagnole sur la propriété horizontale, une communauté peut désormais voter l'interdiction ou la restriction de la location touristique de courte durée à une majorité des trois cinquièmes (60 %) des propriétaires et des quotes-parts.
Cela compte énormément pour les acheteurs d'appartements sur la Costa del Sol et dans les immeubles denses du front de mer de la Costa Blanca, où de nombreuses communautés — exaspérées par le bruit des roulettes de valises à 3 h du matin et par les poubelles qui débordent — votent activement l'interdiction des locations de vacances. Avant d'acheter un appartement destiné à la location, demandez les statuts de la communauté et les procès-verbaux récents (actas) pour confirmer que la location de courte durée est autorisée. Une licence régionale ne vaut rien si votre propre immeuble a interdit cette activité. Les villas individuelles sans communauté, ou les communautés aux statuts favorables à la location, sont donc de plus en plus recherchées par les investisseurs.
Dans la Comunitat Valenciana, la VUT exige désormais un certificado de compatibilidad urbanística municipal confirmant que l'emplacement et l'usage du bien sont compatibles avec la location touristique. Plusieurs communes prisées de la Costa Blanca ont instauré des moratoires ou des plafonds :
L'enseignement pratique : l'octroi de licences est de plus en plus spécifique à l'emplacement au sein d'une même ville. Un bien situé à 200 mètres dans les terres peut être éligible là où un immeuble en front de mer ne l'est pas. Nous recommandons toujours une vérification propre à chaque bien plutôt que de se fier à des hypothèses valables pour toute une ville.
En Andalousie, la VFT est enregistrée auprès du registre du tourisme de la Junta (RTA), et le bien doit respecter des normes d'équipement minimales — climatisation dans les chambres et le salon pour les mois d'été, chauffage pour l'hiver, trousse de premiers secours et dossier d'information pour les hôtes. Point crucial : l'Andalousie soumet désormais aussi les nouveaux enregistrements à des vérifications municipales de compatibilité urbanistique, et les marchés les plus tendus réagissent :
Si un rendement locatif régulier est central dans votre projet d'achat, la Costa Almería à faible densité et le sud de la Costa Blanca offrent actuellement l'environnement réglementaire le plus fiable, tandis que la ville de Málaga est la plus restrictive.
La licence elle-même est relativement peu coûteuse ; les véritables montants à prévoir pour les acheteurs sont les taxes d'achat et les coûts récurrents de mise en conformité. N'oubliez pas que l'achat d'un logement de revente en Espagne ajoute environ 11 à 14 % au prix en taxes et frais.
| Poste de coût | Costa Blanca / Costa Cálida (versant Alicante) | Costa del Sol / Costa Almería |
|---|---|---|
| ITP (taxe sur les mutations, revente) | ~10 % (Comunitat Valenciana) | ~7 % au taux standard (Andalousie) |
| IVA (TVA) sur le neuf | 10 % + droit de timbre AJD (~1,5 %) | 10 % + droit de timbre AJD (~1,2 %) |
| Notaire + Registre foncier | ~1 à 2 % au total | ~1 à 2 % au total |
| Avocat indépendant | ~1 % + IVA (habituel) | ~1 % + IVA (habituel) |
| NIE (requis pour acheter et enregistrer une licence) | Frais fixes modestes par personne | Frais fixes modestes par personne |
| Demande de licence touristique | Frais officiels faibles ; prévoir le certificat énergétique + d'éventuels frais de gestor | Frais officiels faibles ; prévoir le certificat énergétique + d'éventuels frais de gestor |
Notez que la taxe standard sur les mutations en Andalousie s'est appliquée autour de 7 % ces dernières années, mais les acheteurs doivent toujours confirmer le taux applicable au moment de l'achat, car les gouvernements régionaux les ajustent. L'ITP de référence de la Comunitat Valenciana reste autour de 10 %. Les taux et réductions évoluent ; considérez donc ces chiffres comme des repères de planification et vérifiez-les avec votre avocat.
Oui. La location de courte durée est légale sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería, mais vous devez détenir à la fois la licence régionale (VUT, VV ou VFT) et le numéro de registre national unique, et votre communauté de propriétaires ne doit pas en avoir voté l'interdiction.
La VUT (Vivienda de Uso Turístico) est la licence de location touristique utilisée dans la Comunitat Valenciana, couvrant la Costa Blanca. La VFT (Vivienda con Fines Turísticos) est l'équivalent andalou, couvrant la Costa del Sol et la Costa Almería. Elles servent le même objectif selon des règles régionales différentes.
Oui. En vertu des réformes de la loi sur la propriété horizontale, une communauté de propriétaires peut interdire ou restreindre la location touristique de courte durée à la majorité des trois cinquièmes (60 %). Examinez toujours les statuts et les procès-verbaux récents avant d'acheter un appartement destiné à la location de vacances.
Le sud de la Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa) et la Costa Almería à faible densité (Mojácar, Vera, Roquetas) figurent actuellement parmi les plus accessibles. La ville de Málaga est la plus restrictive, avec des gels de licences dans de nombreux quartiers.
Louer sans la licence régionale requise et sans le numéro de registre national est illégal et peut entraîner des amendes substantielles, ainsi que le retrait immédiat de l'annonce par les plateformes de réservation, désormais tenues de vérifier les numéros d'enregistrement.
Oui. Vous avez besoin d'un NIE (numéro d'identification des étrangers) à la fois pour acheter le bien et pour enregistrer une licence de location touristique à votre nom.
Les règles de location touristique varient désormais non seulement selon la région, mais aussi selon la ville et même selon l'immeuble — une erreur peut vous coûter les revenus sur lesquels vous comptiez. L'équipe de Mediter Real Estate vérifie systématiquement les statuts des communautés, la compatibilité municipale et le potentiel de licence sur chaque bien que nous proposons sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería. Contactez Mediter Real Estate dès aujourd'hui et nous vous aiderons à trouver un logement pouvant être loué à des vacanciers de manière légale — et rentable.
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