Skrevet av Nicki Price, CEO
På de fleste boliglån på Costa Cálida som er inngått fra 2019 og senere, kan du betale ekstra avdrag eller innfri lånet tidlig. Gebyret er lovfestet med et tak og er ofte null. Etter Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario (den spanske boliglånsloven) kan et lån med flytende rente belastes med maksimalt 0,25 % de første tre årene (0,15 % etter det), og et lån med fast rente med maksimalt 2 % de første ti årene (1,5 % deretter). Banken kan aldri kreve mer enn den renten den faktisk taper. For de fleste kjøpere i Murcia sparer strategiske ekstra avdrag langt mer i renter enn det lille gebyret koster.
Denne guiden forklarer nøyaktig hva en bank på Costa Cálida (og langs Costa Blanca, Costa del Sol og Costa Almería) lovlig kan kreve, hvordan ekstra avdrag skiller seg fra full førtidig innfrielse, og hvordan ikke-bosatte eiere kan legge opp nedbetalingen for å spare mest mulig.
Gebyret avhenger av om boliglånet har flytende eller fast rente, og det er strengt begrenset av Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario for alle boliglån til bolig som er inngått 16. juni 2019 eller senere. Banken kan bare kreve det laveste av den lovfestede prosentsatsen og sitt faktiske økonomiske tap (renteinntektene den reelt går glipp av), og den kan ikke kreve noe i det hele tatt hvis den ikke har noe tap.
Disse takene gjelder likt i Murcia (Costa Cálida), Comunidad Valenciana (Costa Blanca) og Andalucía (Costa del Sol, Costa Almería). Dette er nasjonal boliglånslovgivning og ikke en regional skatt, så det finnes ingen regionale forskjeller her.
| Lånetype | Når du nedbetaler | Maksimalt gebyr banken kan kreve |
|---|---|---|
| Flytende rente | I løpet av de første 3 årene | 0,25 % av det nedbetalte beløpet (eller bankens reelle tap, hvis det er lavere) |
| Flytende rente | Fra år 4 og utover | 0,15 % av det nedbetalte beløpet (eller bankens reelle tap, hvis det er lavere) |
| Fast rente | I løpet av de første 10 årene | 2 % av det nedbetalte beløpet (eller bankens reelle tap, hvis det er lavere) |
| Fast rente | Fra år 11 og utover | 1,5 % av det nedbetalte beløpet (eller bankens reelle tap, hvis det er lavere) |
To forhold som konkurrerende artikler jevnlig tar feil av. For det første er gebyret et maksimum, ikke en automatisk kostnad: hvis banken ikke taper noe (vanlig når markedsrentene har steget over din faste rente), kan den lovlig ikke fakturere deg. For det andre fritar mange långivere kundene helt for gebyr ved ekstra avdrag i avtalen, som et salgsargument. Sjekk alltid klausulen i din escritura de préstamo (lånedokumentet) før du antar at du må betale noe.
Ekstra avdrag (amortización parcial) betyr at du betaler ekstra på hovedstolen mens lånet fortsatt løper. Førtidig nedbetaling (amortización total, eller sletting) innfrir hele restgjelden og avslutter boliglånet. Begge omfattes av de samme gebyrtakene i Ley 5/2019, men en full sletting utløser også administrative avslutningskostnader som du slipper ved delvis ekstra avdrag.
Når du betaler ekstra avdrag i Spania, ber banken deg vanligvis velge ett av to utfall:
På et typisk boliglån på Costa Cálida med 20-25 års løpetid sparer det vanligvis flere ganger mer renter å korte ned løpetiden med et engangsbeløp enn å redusere det månedlige terminbeløpet. Be banken vise deg begge amortiseringsplanene før du bestemmer deg.
I tillegg til et eventuelt gebyr innenfor taket innebærer full innfrielse av et spansk boliglån at pantet må fjernes formelt fra eiendomsregisteret, Registro de la Propiedad. Ellers vises boliglånet fortsatt på din nota simple (utskrift fra eiendomsregisteret) selv etter at det er betalt. Denne «registersletingen» (cancelación registral) er atskilt fra selve nedbetalingen av gjelden og involverer en notar og registeret.
Hvis du planlegger å selge i stedet for å beholde eiendommen, kan du som regel slette boliglånet på samme notartime som salget og spare en egen reise, se vår guide om salg av bolig i Spania 2026. Hvis du beholder eiendommen, fungerer det teknisk sett å la pantet stå i registeret, men det vil komplisere et fremtidig salg eller nye lån, så de fleste eiere sletter det. Sjekk at det er borte ved å bestille en ny nota simple.
Det lønner seg å betale ekstra avdrag når renten på boliglånet er høyere enn nettoavkastningen du trygt kan oppnå andre steder. For de fleste kjøpere på Costa Cálida med vanlig boligrente betyr det at ekstra avdrag som regel vinner. Det lovfestede gebyret er lite sammenlignet med rentene du fjerner fra slutten av lånet.
Gå gjennom denne enkle testen før du overfører et engangsbeløp:
Ikke-bosatte har en ekstra komplikasjon: et spansk boliglån kan i noen tilfeller redusere eksponeringen mot spansk formuesskatt og Modelo 210 (inntektsskatt for ikke-bosatte) noe, og det kan være tungvint og dyrt å ta opp nytt lån med pant i spansk eiendom senere som ikke-bosatt. Hvis du kan tenke deg å frigjøre kapital fra eiendommen i fremtiden, fjerner full innfrielse en enkel kredittlinje. Mange eiere velger derfor moderate ekstra avdrag for å korte ned løpetiden, men beholder selve låneavtalen. Hvis du fortsatt skal ordne finansiering, dekker vår guide til boliglån for ikke-bosatte i Spania 2026 renter og egenkapital.
Du varsler banken (ofte via nettbank eller kontoret ditt), bekrefter om du vil redusere løpetiden eller terminbeløpet, og banken beregner lånet på nytt og sender en ny amortiseringsplan. Prosessen styres av lånedokumentet og Ley 5/2019, og bankene må anvende et eventuelt gebyr innenfor taket på en åpen måte og bare på det nedbetalte beløpet.
Nei, gebyrtakene i Ley 5/2019 er nasjonale og gjelder likt på Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol og Costa Almería. Det som varierer mellom regionene, er skattene rundt kjøp og salg av eiendommen, ikke selve reglene for nedbetaling av boliglån.
| Region | ITP ved bruktkjøp (2026) | Stempelavgift (AJD) på nybygg |
|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 1,5 % |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % fra 1. juni 2026 (Ley 5/2025) | 1,4 % |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 1,2 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 1,2 % |
Disse skattene har betydning hvis ekstra avdrag er en del av en plan om å selge og kjøpe på nytt. Hvis du skal oppgradere boligen, kan du lese vår guide om boligkjeder og å selge for å kjøpe i Spania.
I Mediters nåværende boliger på Costa Cálida og Costa Almería ligger prisene kjøperne finansierer innenfor et bredt spenn, fra kompakte leiligheter nær Mar Menor til frittliggende villaer i innlandet. Det er nettopp derfor regnestykket for ekstra avdrag varierer så mye fra kjøper til kjøper. Jo mindre lånet er i forhold til egenkapitalen din, desto mer lønner det seg som regel med tidlige delvise ekstra avdrag sammenlignet med gebyret innenfor taket. Hvis du vurderer avkastning på et finansiert kjøp, gir vår guide til utleieavkastning på Costa Cálida og Almería rammene for leieinntektene, og vår analyse av leie eller kjøp hjelper deg å vurdere valget.
Nei. Etter Ley 5/2019 har du en lovfestet rett til å foreta delvis eller full førtidig nedbetaling av et boliglån til bolig. Banken kan bare ta gebyret innenfor taket når den faktisk taper renter, og aldri mer enn det lovlige maksimumet.
Høyst 0,25 % av det nedbetalte beløpet de tre første årene og 0,15 % etter det, og bare opptil bankens reelle økonomiske tap. Mange lån med flytende rente på Costa Cálida har ikke noe gebyr for ekstra avdrag i det hele tatt. Sjekk lånedokumentet ditt.
Nei. AJD-stempelavgiften på et slettingsdokument for boliglån er fritatt. Du betaler fortsatt kostnader til notar, Registro de la Propiedad og gestoría, til sammen omtrent €400-€1 000 avhengig av lånets størrelse.
Å redusere løpetiden sparer mest renter totalt, mens å redusere terminbeløpet letter den månedlige likviditeten. Hvis du komfortabelt kan fortsette å betale samme beløp hver måned, er det vanligvis det billigste valget på lang sikt å korte ned løpetiden.
Et spansk boliglån kan i noen situasjoner påvirke beregningen av formuesskatt og Modelo 210, og det er vanskeligere å ta opp nytt lån senere som ikke-bosatt. Mange eiere beholder derfor låneavtalen og betaler bare ekstra avdrag. Få råd som er tilpasset din egen skattemessige bosettelse, se vår guide til skattemessig bosted i Spania og 183-dagersregelen.
Be banken om et certificado de deuda cero, og gjennomfør deretter registersletting via notar og Registro de la Propiedad. Bestill til slutt en ny nota simple for å bekrefte at pantet er fjernet fra skjøtet ditt.
Enten du finansierer en ny bolig eller innfrir et eksisterende lån for å selge og kjøpe på nytt på Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol eller Costa Almería, kan riktig nedbetalingsstrategi spare deg for tusenvis av euro. Kontakt Mediter Real Estate, så hjelper teamet vårt deg med å finne riktig bolig ved kysten og henviser deg til pålitelige fagpersoner innen lån og juridisk bistand for planen din om ekstra avdrag eller førtidig nedbetaling.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler