Прежде чем подписывать что-либо на квартиру с видом на море в Торревьехе или виллу возле Мар-Менор, проведите одну важнейшую проверку: находится ли недвижимость внутри зоны отступа по Ley de Costas (Закон о побережье), и если да, то в какой именно? Испанский Закон о побережье (Ley 22/1988, реформированный Ley 2/2013) защищает береговую линию через dominio público marítimo-terrestre (публичный морско-наземный домен, или DPMT) и две полосы «servidumbre» (сервитута), уходящие вглубь суши. Покупка внутри этих зон не является автоматически недопустимой, но она меняет то, чем вы можете законно владеть, что достраивать, реновировать или сдавать в аренду, — а также может повлиять на перепродажу и финансирование.
С практической точки зрения: недвижимость, построенная внутри самого DPMT, стоит на публичной земле и может удерживаться только на временной государственной концессии, но никогда в полную собственность (freehold). Недвижимость внутри servidumbre de protección (полоса защитного отступа, обычно 100 метров, сокращённых до 20 метров в зонах, уже урбанизированных до 1988 года) находится в частной собственности, но подчиняется строгим ограничениям на новое строительство и расширение. Это руководство покажет вам, как именно проверить недвижимость на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерии перед принятием обязательств — с помощью бесплатных официальных инструментов, — чтобы вы точно знали, что покупаете.
Закон о побережье устанавливает, что пляжи, дюны, скалы и морско-наземная зона принадлежат испанскому государству и никогда не могут находиться в частной собственности. Для обеспечения этого береговая линия разделена на четыре полосы, отмеряемые вглубь суши от берега.
| Зона | Ширина | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) | Переменная — до пределов досягаемости штормовых волн и самых высоких приливов | Публичная земля. Полная частная собственность невозможна. Существующие постройки только по временной государственной concesión (концессии). |
| Servidumbre de tránsito (право прохода) | 6 м (до 20 м на сложном рельефе) | Должна оставаться свободной для публичного прохода и спасательных служб. Постоянные препятствия запрещены. |
| Servidumbre de protección (защитный отступ) | 100 м (сокращённых до 20 м на землях, урбанизированных до закона 1988 года) | Частная собственность допускается, но новое жилое строительство запрещено; расширения и реновации строго ограничены и требуют разрешения региональных властей. |
| Zona de influencia (зона влияния) | 500 м | Ограничения на уровне планирования (плотность застройки, запрет на «стены» зданий вдоль побережья). В основном затрагивает застройщиков, в меньшей степени — частных покупателей. |
Критическое различие, которое большинство конкурирующих статей размывают: 20-метровая защитная полоса применяется там, где земля уже была консолидированной городской землёй до вступления в силу Закона о побережье 1988 года. Большинство сложившихся приморских курортов на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль — вспомните центр Торревьехи, Бенидорм, Фуэнхиролу — попадают в эту категорию сокращённого отступа, поэтому там законно застроено так много первой линии. Земли, которые в 1988 году всё ещё были сельскими, получают полную 100-метровую защитную полосу, поэтому более новые прибрежные участки выглядят гораздо менее застроенными.
Эти два побережья ведут себя под действием закона совершенно по-разному:
Большая часть северной Коста-Бланки (Дения, Хавеа, Кальпе, Альтеа) имеет скалистые бухты и утёсы, где DPMT плотно прилегает к берегу, тогда как курортные городки южнее (Торревьеха, Гвардамар, Санта-Пола) имеют широкие песчаные пляжи и системы дюн, которые расширяют публичный домен вглубь суши. Защищённые сосновые дюны Гвардамара — хрестоматийный пример широкого DPMT. Прибрежные полномочия принадлежат Servicio Provincial de Costas de Alicante под национальным министерством (MITECO), а планирование разделено с Generalitat Valenciana.
Коста-Калида доминирует над Мар-Менор, крупнейшей солёной лагуной Европы и сильно защищённой средой. Недвижимость вокруг Ла-Манги и берегов лагуны несёт одни из самых чувствительных прибрежных ограничений в Испании, усиленных недавним экологическим законодательством, направленным на восстановление Мар-Менор. Покупатели там должны проверять не только deslinde (границу) по Ley de Costas, но и региональные экологические буферные зоны — вилла, которая выглядит выгодной покупкой у самой воды, может столкнуться с серьёзными ограничениями на любые работы.
Если вы взвешиваете эти два побережья друг относительно друга, наше сравнение четырёх костас и наше отдельное руководство по покупке для сдачи в аренду на Коста-Калиде и в Альмерии помещают вопрос прибрежного права в более широкий контекст образа жизни и доходности.
Большую часть этого вы можете сделать самостоятельно и бесплатно, ещё до того, как поручите дело юристу. Проработайте эти шаги по порядку.
| Ситуация | Полная собственность? | Реновация? | Расширение / перестройка? | Сдача в аренду? |
|---|---|---|---|---|
| Внутри DPMT (концессия) | Нет — только концессия | Только обслуживание, с разрешением | Новое строительство запрещено; увеличение объёма запрещено | Обычно да, при соблюдении условий концессии |
| Servidumbre de protección (20 м) | Да | Да, с региональным разрешением | Очень ограничено; как правило, без увеличения площади застройки или объёма | Да, при наличии лицензии |
| Servidumbre de protección (100 м) | Да | Да, с разрешением | Новое жилое строительство запрещено | Да, при наличии лицензии |
| За пределами 100 м / zona de influencia | Да | Обычные муниципальные правила | Обычные муниципальные правила | Да, при наличии лицензии |
Два момента, которые покупатели регулярно недооценивают. Во-первых, если вы планируете реновировать прибрежное жильё, работы внутри защитной полосы требуют разрешения от региональных прибрежных властей вдобавок к лицензии мэрии, что добавляет времени и может быть отклонено. Во-вторых, если вы намерены сдавать недвижимость, подтвердите статус аренды отдельно — соответствие прибрежному закону не заменяет правил лицензирования туристической аренды.
Налоговая механика самой покупки не меняется прибрежным статусом — вы всё равно платите стандартные расходы на передачу собственности. Отличаться может оценка, потому что налоговая база — это большее из двух: вашей цены или кадастрового valor de referencia (справочной стоимости), а объект по концессии может стоить значительно ниже сопоставимой полной собственности. Вот ставки приобретения на 2026 год для наших четырёх регионов, чтобы вы могли точно спланировать бюджет.
| Регион (побережье) | Вторичка — ITP | Новостройка — IVA + гербовый сбор (AJD) |
|---|---|---|
| Коста-Бланка (C. Valenciana) | 9% (для сделок, подписанных с 1 июня 2026; 11% свыше €1 млн) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Коста-Калида (Murcia) | 7,75% | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Коста-дель-Соль (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Коста-Альмерия (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
На Коста-Бланке внимательно отметьте правило о сроках: сниженные 9% применяются к сделкам, подписанным у нотариуса с 1 июня 2026 года — ставку определяет дата подписания у нотариуса, а не дата подписания вами contrato de arras (договора о задатке). Добавьте нотариуса (~0,2–0,5%), Реестр собственности (~0,1–0,25%), вашего юриста (~1% + IVA) и gestoría (~€300) и заложите в бюджет примерно 10–13% сверх цены для вторички и 12–15% для новостройки — по нижней границе в Андалусии, по верхней — в Валенсии. Полную разбивку смотрите в нашем полном руководстве по налогам при покупке недвижимости в Испании.
Именно поэтому специализированный испанский юрист по недвижимости обязателен вблизи побережья, и почему проверка соответствия прибрежному закону должна идти рука об руку с вашими более широкими проверками недвижимости на первой линии и более общей оценкой рисков прибрежного затопления и Ley de Costas. Все эти подтверждения должны быть завершены до того, как вы придёте к нотариусу в день завершения сделки.
Да, при условии, что она находится за пределами публичного морско-наземного домена (DPMT). Многие сложившиеся приморские дома на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль юридически находятся в полной собственности, потому что их земля была урбанизирована до Закона о побережье 1988 года и несёт лишь сокращённую 20-метровую защитную полосу. Если недвижимость находится внутри самого DPMT, вы можете удерживать только ограниченную по времени государственную концессию, а не полную собственность.
Servidumbre de tránsito — это 6-метровая полоса права прохода, которая должна оставаться свободной для публичного и экстренного проезда вдоль берега. Servidumbre de protección — это более широкий отступ (100 м, или 20 м на городской земле до 1988 года), где частная собственность допускается, но новое жилое строительство запрещено, а реновации требуют разрешения региональных прибрежных властей.
Используйте онлайн-просмотрщик карт deslinde от MITECO, чтобы увидеть официальные линии границ на участке, сверьтесь с геометрией Catastro, прочтите Nota Simple из Реестра собственности и — для всего, что находится примерно в 150 метрах от моря — попросите вашего юриста запросить письменную справку в провинциальной Demarcación de Costas.
Не обязательно, но входите в это с открытыми глазами. Концессия временна, не может быть превращена в полную собственность, её может быть сложнее заложить и она может усложнить перепродажу. Проверьте оставшийся срок, условия и возможность передачи до того, как сделаете предложение, и оценивайте её соответственно.
Да. Вокруг Мар-Менор на Коста-Калиде правила Ley de Costas накладываются на строгие региональные экологические ограничения, направленные на восстановление лагуны. Расширения и новые работы могут быть гораздо более ограничены, чем на аналогичном участке в другом месте, поэтому специализированный местный совет крайне важен.
Может. Обязательства, связанные с несанкционированными работами внутри защищённых прибрежных зон, как правило, переходят вместе с недвижимостью. Именно поэтому проверка законности каждой террасы, бассейна и пристройки как по линии мэрии, так и по линии Costas является ключевой частью прибрежной проверки.
Ley de Costas вознаграждает покупателей, которые делают домашнюю работу, и наказывает тех, кто этого не делает. В Mediter Real Estate мы продаём прибрежную недвижимость по всей Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии и помогаем международным покупателям подтвердить статус deslinde, servidumbre и концессии каждого приморского дома до принятия обязательств. Откройте для себя Коста-Бланку или свяжитесь с нашей командой сегодня, чтобы получить честный совет по конкретному региону о безопасной покупке у моря.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
